財清〔1994〕14號《財政部國家土地管理局國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地估價實施細則〉的通知》

《財政部國家土地管理局國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地估價實施細則〉的通知》






財清〔1994〕14號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府清產(chǎn)核資辦公室、財政廳（局）、土地管理局、國有資產(chǎn)管理局，國務院各部、委、直屬機構(gòu)清產(chǎn)核資辦公室和計劃單列企業(yè)集團：

現(xiàn)將《清產(chǎn)核資中土地估價實施細則》印發(fā)給你們，請結(jié)合本地區(qū)和本部門的實際情況，在清產(chǎn)核資工作中執(zhí)行，并請將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及建議及時上報。





 

清產(chǎn)核資中土地估價實施細則

第一條　為了加強國有土地資源的管理，全面評價企業(yè)實力，促進理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，根據(jù)財政部、建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案〉的通知》（財清〔1994〕13號文）和國家其它有關(guān)規(guī)定，制定本實施細則。

第二條　清產(chǎn)核資中的土地估價是指各企業(yè)和實行企業(yè)管理的事業(yè)單位（簡稱“企業(yè)、單位”，下同）對所使用的國有土地進行全面清查后，在弄清權(quán)屬、界線和面積等基本情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的土地估價技術(shù)標準，由企業(yè)、單位自行或委托具有土地估價資格的機構(gòu)評估所使用土地的基準價格。

第三條　清產(chǎn)核資中土地估價范圍主要是各地區(qū)、各部門參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位使用的土地，包括清產(chǎn)核資企業(yè)、單位以土地使用權(quán)作價入股舉辦國內(nèi)聯(lián)營、股份制企業(yè)使用的國有土地。

第四條　企業(yè)、單位使用下列土地暫不估價：

（一）已用經(jīng)過評估的國有土地使用權(quán)投資或入股舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)使用的土地；

（二）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，其出讓金不低于所在地土地基準地價的土地；

（三）已進行或擬準備進行職工住房制度改革的房屋占用的土地；

（四）國有企業(yè)中的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地；

（五）已列入國家搬遷計劃的“三線”企業(yè)、單位使用的土地；

（六）不在城鎮(zhèn)內(nèi)的各類軍工等企業(yè)使用的土地；

（七）土地使用權(quán)尚未明確的土地；

（八）鐵路、民航、機場、港口、公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施占用土地，以及靶場、試驗場、危險品儲存地作業(yè)區(qū)、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。

（九）其它由中央企業(yè)主管部門和省級人民政府確定的暫不列在估價范圍的企業(yè)占用的土地。

第五條　清產(chǎn)核資中土地估價工作由各級政府清產(chǎn)核資機構(gòu)與各級土地管理部門（縣以上，下同）共同組織，分工負責。

在全面展開土地估價工作前，各地區(qū)、各部門清產(chǎn)核資機構(gòu)應主動商各級土地管理部門，在1994年選擇部分不同類型的清產(chǎn)核資企業(yè)進行試點，以便取得經(jīng)驗，有序全面推開。1994年進行企業(yè)改制的必須對所使用的土地進行估價工作，其余的清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價工作于1995年全面展開；以前年度已進行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位應在1995年對土地估價工作進行補課。

第六條　清產(chǎn)核資中土地估價工作，原則上由參加清產(chǎn)核資企業(yè)、單位自行依據(jù)各級土地管理部門制訂并經(jīng)同級人民政府確認的城鎮(zhèn)土地基準地價和宗地標定地價修正系數(shù)進行。沒有制訂土地基準地價和宗地標定地價修正系數(shù)的城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)、單位，可以采用宗地地價直接評估法進行。

第七條　城市基準地價的評估和宗地標定地價修正系數(shù)的制訂工作，由各級土地管理部門根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）等有關(guān)規(guī)定組織進行，并負責有關(guān)確認工作。

（一）已完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，原則上可由企業(yè)自行以基準地價為基礎(chǔ)，并以宗地標定地價修正系數(shù)方法評估。

提供基準地價和宗地標定地價修正系數(shù)的機構(gòu)或單位只能向企業(yè)、單位核收印制基準地價及宗地標定地價修正系數(shù)資料的成本費用。收取標準應由當?shù)匚飪r管理機構(gòu)核批。

（二）尚沒有完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，由各級土地管理部門抓緊組織進行測算，予以確認，以保證1995年本城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)進行國有土地的估價工作。

（三）由于客觀原因在全面清產(chǎn)核資期間仍不能完成土地基準地價評估和宗地標定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)所在地企業(yè)、單位的土地估價，可以根據(jù)自身條件自行或委托具有土地估價資格的機構(gòu)采用宗地地價直接評估法進行。

企業(yè)、單位采用宗地地價直接評估法因技術(shù)力量不足或資料收集困難，委托具有土地評估資格的中介機構(gòu)進行評估，其中介機構(gòu)對清產(chǎn)核資中的土地評估按一般宗地評估費標準的30％計收評估費。

第八條　本實施細則所稱“基準地價”是指土地管理部門組織評估并經(jīng)同級人民政府確認的城鎮(zhèn)所在地各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的土地使用權(quán)單位面積平均價格。

第九條　本實施細則所稱“宗地標定地價修正系數(shù)”是指由土地管理部門組織測算并經(jīng)同級人民政府確認的對城鎮(zhèn)宗地土地使用權(quán)進行估價時的因素條件修正系數(shù)。

第十條　本實施細則所稱“宗地地價直接評估法”是指市場比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價的標準、程序等應按國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）的要求進行。

（一）市場比較法適用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場活躍的地方。

（二）收益還原法適用于有租金收入或經(jīng)營收入，并通過確定總費用計算出純收益的土地。

（三）成本逼近法適用于缺乏市場交易案例，無法計算收益的開發(fā)區(qū)以及獨立工礦區(qū)的土地。

第十一條　為便于清產(chǎn)核資中土地估價工作的實施，根據(jù)城鎮(zhèn)特點、土地利用類型經(jīng)濟效益的差異和土地使用權(quán)取得方式，在清產(chǎn)核資土地估價中統(tǒng)一將土地利用類型劃分為商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）、住宅用地三大類。評估的地價統(tǒng)一為土地基準價格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動時土地的實際價格。各級土地管理部門應統(tǒng)一清產(chǎn)核資中城鎮(zhèn)土地估價的各項參數(shù)。

第十二條　企業(yè)、單位的土地估價工作應首先制訂具體方案，內(nèi)容包括：

（一）企業(yè)、單位根據(jù)當?shù)赝恋毓纼r標準和工作要求，確定估價方法；

（二）企業(yè)、單位根據(jù)自身人員和技術(shù)條件，結(jié)合當?shù)赝恋毓纼r的技術(shù)要求等，提出自行或委托進行估價的方案；

（三）企業(yè)、單位進行土地估價的具體時間安排；

（四）企業(yè)、單位土地估價工作的組織機構(gòu)和人員安排。

第十三條　土地估價工作程序：

（一）各級政府清產(chǎn)核資機構(gòu)與各級土地管理部門共同對企業(yè)、單位土地估價專業(yè)人員組織進行政策、方法、技術(shù)培訓。

（二）企業(yè)、單位成立土地估價工作小組。

（三）土地估價單位收集下列與土地估價有關(guān)的資料。

1、征地或受讓土地原始資料。

2、土地清查結(jié)果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。

3、本企業(yè)、單位的土地條件資料。

4、本地區(qū)基準地價及宗地標定地價修正系數(shù)等土地估價成果。

5、本地區(qū)市場地價資料。

6、影響本企業(yè)、單位地價的其它因素資料。

7、其它資料，包括當?shù)赝恋毓纼r的各種有關(guān)參數(shù)。

（四）企業(yè)、單位對使用的土地依據(jù)有關(guān)資料、標準進行預先測算，摸清基本情況，驗證技術(shù)方法，做到心中有數(shù)。

（五）依據(jù)收集的土地估價資料和當?shù)氐木唧w規(guī)定，按確定的估價方法和估價方案具體組織進行。

（六）企業(yè)、單位進行土地價格評估后，要寫出土地估價報告。報告的主要內(nèi)容包括：工作組織、資料來源、估價程序與方法、估價結(jié)果等。

（七）企業(yè)、單位依據(jù)其使用的土地面積、利用類型和估價結(jié)果填報“土地估價結(jié)果申報表”，格式見附表。

（八）上報土地估價報告和土地估價結(jié)果申報表，作為有關(guān)部門認定審批土地估價結(jié)果的依據(jù)。

第十四條　企業(yè)、單位將土地估價報告和土地估價申報表，經(jīng)企業(yè)、單位主管部門審核簽署意見，報所在地土地管理部門確認。

第十五條　土地管理部門收到企業(yè)、單位的土地估價報告和土地估價申報表后，對企業(yè)、單位土地估價結(jié)果組織確認。確認的主要內(nèi)容有：

（一）土地使用權(quán)取得是否合法；

（二）土地估價方法應用是否符合規(guī)定；

（三）土地估價資料的可靠性和準確性；

（四）土地估價結(jié)果的準確性和地價水平的空間變化規(guī)律的合理性；

（五）需要確認的其它內(nèi)容；

各級土地管理部門確認過程中，不收取費用。

第十六條　經(jīng)土地管理部門確認的企業(yè)、單位的土地資產(chǎn)評估結(jié)果，由同級清產(chǎn)核資機構(gòu)會同有關(guān)部門進行批復。

第十七條　企業(yè)、單位依據(jù)同級清產(chǎn)核資機構(gòu)下達的批復文件，相應調(diào)整帳務。帳務處理方法按財政部的另行規(guī)定辦理。

第十八條　各級清產(chǎn)核資機構(gòu)匯總上報各企業(yè)、單位土地估價結(jié)果，報上一級清產(chǎn)核資機構(gòu)，并抄同級土地管理部門備案。

第十九條　中央企業(yè)的土地，估價結(jié)果先經(jīng)中央企業(yè)財政駐廠員處審核，再報當?shù)赝恋毓芾聿块T確認，由中央企業(yè)主管部門復審（有異議的，要商國家土地管理局同意）匯總后報財政部清產(chǎn)核資辦公室會同有關(guān)部門進行帳務審批。

第二十條　各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市和中央企業(yè)主管部門應根據(jù)《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》和本實施細則，結(jié)合國家其它有關(guān)規(guī)定和當?shù)兀ū静块T）情況，制訂當?shù)兀ū静块T）的土地估價具體實施辦法。

第二十一條　本實施細則由財政部清產(chǎn)核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。

第二十二條　本實施細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。


附：土地估價結(jié)果申報表（略）

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