《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（全文）

中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知

中國(guó)證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)，上海證券交易所，深圳證券交易所，中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司，中國(guó)證券金融股份有限公司，中證數(shù)據(jù)有限責(zé)任公司，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)：

為貫徹落實(shí)黨的二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）工作部署，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排，健全市場(chǎng)功能，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力

（一）拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型。貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，優(yōu)化政策措施，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

（二）分類調(diào)整項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

（三）推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開展并購(gòu)重組活動(dòng)。加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地，完善擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)更多符合條件的擴(kuò)募項(xiàng)目發(fā)行上市。

（四）擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍。支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，依托其在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

（五）加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。健全二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)做市商的考核評(píng)價(jià)，督促其積極履行做市義務(wù)。適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。

二、完善審核注冊(cè)機(jī)制，提高制度化規(guī)范化透明化水平

（六）優(yōu)化審核注冊(cè)流程。建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊(cè)工作機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程，提高審核注冊(cè)工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。堅(jiān)持開門辦審核，定期開展市場(chǎng)機(jī)構(gòu)座談會(huì)，傳遞監(jiān)管工作理念。

（七）明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)?？偨Y(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核和信息披露要點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量從嚴(yán)要求，并以適當(dāng)方式向市場(chǎng)公開，加快成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節(jié)奏。同時(shí)，建立常態(tài)化會(huì)商機(jī)制，著力解決“新類型”項(xiàng)目面臨的重大疑難和無(wú)先例問(wèn)題，并通過(guò)培訓(xùn)、典型案例分享等方式向市場(chǎng)公開，加快試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

（八）完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價(jià)定價(jià)機(jī)制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售行為。制定臨時(shí)信息披露指引，強(qiáng)化重大事項(xiàng)披露要求。研究規(guī)范治理機(jī)制的權(quán)責(zé)條款，完善REITs治理結(jié)構(gòu)。

三、規(guī)范與發(fā)展并重，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行

（九）構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機(jī)制。遵循REITs特點(diǎn)規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)特征，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)模式，建立健全包括項(xiàng)目盡調(diào)、發(fā)行定價(jià)、信息披露、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、二級(jí)市場(chǎng)交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。突出以“管資產(chǎn)”為核心，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理的穿透監(jiān)管。

（十）促進(jìn)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)。證監(jiān)局、證券交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)和基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位應(yīng)當(dāng)各司其職，協(xié)同配合，形成監(jiān)管合力。壓實(shí)基金管理人的主動(dòng)管理責(zé)任，督促基金管理人、基金托管人、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人、外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、證券基金服務(wù)機(jī)構(gòu)等參與方依法履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

四、進(jìn)一步凝聚各方合力，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

（十一）建立重點(diǎn)地區(qū)綜合推動(dòng)機(jī)制。依托REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富的重點(diǎn)地區(qū)，聚焦國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)的能源、交通、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房和數(shù)據(jù)中心等重點(diǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)完善由地方發(fā)展改革委、證監(jiān)局、金融局、國(guó)資委等多部門參加的綜合推動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及的項(xiàng)目合規(guī)、國(guó)資轉(zhuǎn)讓、稅收政策、權(quán)益確認(rèn)等問(wèn)題，保障常態(tài)化發(fā)展的項(xiàng)目資源供給。堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”方針，著力推動(dòng)解決民營(yíng)企業(yè)REITs試點(diǎn)存在的困難和問(wèn)題。

（十二）推動(dòng)完善配套政策。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通，進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的會(huì)計(jì)處理方式和稅收征管細(xì)則。推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體，助力市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，及時(shí)總結(jié)REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，抓緊推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法。

本通知自印發(fā)之日起生效。請(qǐng)結(jié)合單位職責(zé)，加快推動(dòng)各項(xiàng)工作落實(shí)落地。





 

中國(guó)證監(jiān)會(huì)

2023年3月7日

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