建?！?014〕174號《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》

關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見




建?！?014〕174號

江蘇、湖北、廣東、四川省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、人民銀行、銀監(jiān)局，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、 人民銀行、 銀監(jiān)局， 上海市城鄉(xiāng)建設(shè)管委、住房保障房屋管理局、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、人民銀行、銀監(jiān)局：

政策性商品住房是由政府引導(dǎo)并給予政策支持，通過市場開發(fā)建設(shè)，面向符合規(guī)定條件的住房困難群體供應(yīng)的住房；具有一定保障性質(zhì)，實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，即由承購人與政府按份共有所有權(quán)。目前， 按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一部署， 北京市、上海市、廣東省深圳市、四川省成都市、江蘇省淮安市、湖北省黃石市 6 個試點(diǎn)城市，正在積極推進(jìn)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的試點(diǎn)工作。為了規(guī)范和促進(jìn)試點(diǎn)城市發(fā)展政策性商品住房，現(xiàn)提出以下意見：

一、總體要求和基本原則

（一）總體要求。貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院全面深化改革的決策部署，各試點(diǎn)城市要立足當(dāng)?shù)貙?shí)際，積極發(fā)展政策性商品住房，加快構(gòu)建公共租賃住房、政策性商品住房、商品住房相結(jié)合的住房保障和供應(yīng)體系，進(jìn)一步解決好廣大群眾的住房問題，實(shí)現(xiàn)住有所居。

（二）基本原則。試點(diǎn)城市發(fā)展政策性商品住房，要堅持政府引導(dǎo)、政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制的推動作用；堅持因地制宜、分類施策，滿足基本住房需要。

二、明確政策性商品住房基本要求

（三）供應(yīng)對象。與新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃相銜接，政策性商品住房主要面向住房困難的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭，以及符合規(guī)定條件的進(jìn)城落戶農(nóng)民和其他群體供應(yīng)。

（四）建設(shè)規(guī)模。試點(diǎn)城市應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求制定政策性商品住房建設(shè)計劃，合理安排建設(shè)規(guī)模。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房價上漲較快的試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)增加供應(yīng)。有條件的試點(diǎn)城市，可采取新建、利用存量商品住房等多種方式增加房源供應(yīng)。

（五）配售價格。政策性商品住房的配售價格應(yīng)充分考慮供應(yīng)對象的支付能力，以低于同地段普通商品住房的價格為原則定價。

（六）明晰產(chǎn)權(quán)。承購人的產(chǎn)權(quán)份額為承購人實(shí)際出資額占同地段、同類型商品住房價格的比例，其余部分為政府的產(chǎn)權(quán)份額。配售時，應(yīng)當(dāng)明確承購人持有的產(chǎn)權(quán)份額比例，承購人持有的產(chǎn)權(quán)份額一般不低于 60%。 承購入與政府的產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)當(dāng)在購房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證書中明確，并作為各方增購產(chǎn)權(quán)份額及劃分上市交易所得的依據(jù)。

（七）產(chǎn)權(quán)交易。允許承購人增購政策性商品住房的產(chǎn)權(quán)份額，直至取得完全產(chǎn)權(quán)。購買不滿 5年的，不得上市交易。符合上市條件的，允許承購人上市出售，同等條件下，政府享有優(yōu)先購買權(quán)。承購人增購、上市出售或政府回購的價格，應(yīng)隨行就市，按同時期、同地段普通商品住房的價格確定。上市交易所得價款，應(yīng)以承購人與政府的產(chǎn)權(quán)份額為依據(jù)公平分割。承購人增購產(chǎn)權(quán)份額或政策性商品住房上市交易時，政府所取得的收入應(yīng)上繳同級國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。承購人通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合供應(yīng)條件的，應(yīng)當(dāng)通過增購取得完全產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)退出，或由政府回購其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

三、明確政策措施

（八）加強(qiáng)規(guī)劃計劃管理。試點(diǎn)城市應(yīng)統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)化發(fā)展態(tài)勢、住房困難狀況、房價水平及住房需求總、需求結(jié)構(gòu)等因素，組織對政策性商品住房的需求情況進(jìn)行調(diào)查摸底。在編制城鎮(zhèn)保障性安居工程年度建設(shè)計劃時，要結(jié)合房地產(chǎn)市場狀況，統(tǒng)籌考慮社會需求與供給能力，合理安排政策性商品住房的建設(shè)布局和規(guī)模，并向社會公布。

（九）確保用地供應(yīng)。試點(diǎn)城市要依據(jù)城鎮(zhèn)保障性安居工程年度建設(shè)計劃，在充分調(diào)查摸底的情況下確定政策性商品住房用地年度供應(yīng)規(guī)模，編入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃。試點(diǎn)城市要做好政策性商品住房項(xiàng)目用地儲備并及早落實(shí)到具體地塊，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，確保足額保障和優(yōu)先供應(yīng)。在土地出讓時，建設(shè)用地應(yīng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式，經(jīng)市場公開定價后供應(yīng)，住房建設(shè)及規(guī)劃部門確定的建成后住房銷售價位、套型面積等控制性要求寫入《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

（十）完善金融支持政策。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)政策性商品住房的特點(diǎn)，在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，依據(jù)商業(yè)可持續(xù)原則，完善信貸管理制度，改進(jìn)金融服務(wù)方式，積極支持試點(diǎn)城市政策性商品住房建設(shè)和消費(fèi)，發(fā)揮開發(fā)性金融作用，加大對試點(diǎn)城市政策性商品住房建設(shè)的支持力度。推進(jìn)金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，支持承擔(dān)政策性商品住房建設(shè)項(xiàng)目的企業(yè)在資本市場通過發(fā)行股票、債券等金融工具融資。

四、提高規(guī)劃建設(shè)和工程質(zhì)量水平

（十一）優(yōu)化規(guī)劃布局。政策性商品住房實(shí)行分散配建與集中建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)先在普通商品住房項(xiàng)目中配建。集中建設(shè)的，可以結(jié)合棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，盡可能安排在交通便捷、配套設(shè)施齊全、功能完善的地段；需要配套建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)做到配套設(shè)施與住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。以配建方式建設(shè)的，規(guī)劃部門確定的配建面積、套型結(jié)構(gòu)等土地使用條件，可作為取得建設(shè)用地的前置條件，納入《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

（十二）注重戶型設(shè)計。政策性商品住房應(yīng)以小套型為主，除另行規(guī)定外，單套建筑面積控制在90 平方米以內(nèi)。戶型設(shè)計要堅持戶型小、功能齊、安全可靠，同時注意突出地方特色等要求，有效滿足各項(xiàng)基本居住功能。要貫徹省地、節(jié)能、綠色、環(huán)保的原則，積極采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)和工藝，鼓勵提供簡約、環(huán)保的基本裝修，滿足入住條件。

（十三）落實(shí)質(zhì)量責(zé)任。政策性商品住房的建設(shè)，要嚴(yán)格履行法定的項(xiàng)目建設(shè)程序，規(guī)范招投標(biāo)行為，落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制、合同管理制、工程監(jiān)理制。全面推行質(zhì)量責(zé)任終身制。嚴(yán)格執(zhí)行抗震設(shè)防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。推行工程質(zhì)量責(zé)任標(biāo)牌制，接受社會監(jiān)督。

五、建立健全分配和運(yùn)營監(jiān)管機(jī)制

（十四）規(guī)范準(zhǔn)入審核。政策性商品住房的具體準(zhǔn)入條件、供應(yīng)對象范圍，各試點(diǎn)城市可按本意見自行確定。申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報家庭住房和經(jīng)濟(jì)條件等，并申明同意審核機(jī)關(guān)核查。嚴(yán)禁向不符合條件的家庭供應(yīng)政策性商品住房。對以虛假資料騙購的，一經(jīng)查實(shí)應(yīng)解除購房合同，并由承購人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

（十五）健全輪候規(guī)則。各試點(diǎn)城市應(yīng)結(jié)合需求及供應(yīng)能力，合理確定配售政策性商品住房的輪候期，并向社會公布。經(jīng)審核符合條件的家庭，試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)在合理的輪候期內(nèi)配售。具體輪候期限由試點(diǎn)城市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際合理確定。輪候?qū)ο蟮呐涫叟判?，可以根?jù)申請人的住房困難情況以及家庭財產(chǎn)、居住年限、申請時間等因素綜合評分確定，也可以通過隨機(jī)選定等方式確定。

（十六）加強(qiáng)使用管理。政策性商品住房應(yīng)當(dāng)用于承購人自住，除了符合規(guī)定情形并報請有關(guān)部門同意的， 不得擅自出租轉(zhuǎn)借、 長期閑置、 改變用途。承購人與政府的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)在購房合同中明確，由承購人承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。承購人要按有關(guān)規(guī)定和合同約定使用政策性商品住房，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，影響房屋質(zhì)量安全和使用功能。試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)建立政策性商品住房檔案，加強(qiáng)使用監(jiān)管。政策性商品住房小區(qū)原則上應(yīng)實(shí)行市場化的物業(yè)管理。

試點(diǎn)城市應(yīng)對除公共租賃住房外的其他具有保障性質(zhì)的住房，逐步納入政策性商品住房管理。對推進(jìn)政策性商品住房建設(shè)中遇到的問題，要及時總結(jié)并報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會。





 

中華人民共和國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

二〇一四年十二月三十日

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