建住房〔2002〕217號《建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》

建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見

建住房〔2002〕217號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

近年來，在國家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動下，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)增長作出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長過快等問題。為了落實(shí)九屆人大五次會議《政府工作報(bào)告》提出的鼓勵(lì)居民擴(kuò)大住房消費(fèi)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的精神，經(jīng)國務(wù)院原則同意，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出如下意見：

一、充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

各地要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批管理，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確判斷，對存在的問題及時(shí)處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。同時(shí)，要以適當(dāng)?shù)姆绞剑皶r(shí)向社會發(fā)布市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。建設(shè)部要會同有關(guān)部門在各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報(bào)體系，及時(shí)對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。要加強(qiáng)對重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過熱”。

二、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量

要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅(jiān)持城市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。要采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵(lì)危舊住房的改造。要重點(diǎn)加強(qiáng)對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地供應(yīng)管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)按計(jì)劃供地。

加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項(xiàng)目用地，各地 要集中進(jìn)行一次清理，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅(jiān)決予以收回。

三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地的合理使用

要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時(shí)將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個(gè)人住房貸款。

在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。其他用途土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)，要適當(dāng)增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)，切實(shí)改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項(xiàng)目

各地要貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號），強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項(xiàng)目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。

五、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策。要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。對于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。

要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。有關(guān)部門對購房對象要嚴(yán)格審核，對銷售價(jià)格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。

繼續(xù)鼓勵(lì)工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

六、加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實(shí)落實(shí)住房補(bǔ)貼資金來源。住房補(bǔ)貼以財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，房價(jià)收入比在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，應(yīng)盡快將其轉(zhuǎn)換為對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)職工的住房補(bǔ)貼，并在以后年份保證補(bǔ)貼資金來源的穩(wěn)定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各地區(qū)、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項(xiàng)目貸款的清理力度，制定切實(shí)可行的計(jì)劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。

七、充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用

當(dāng)前既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)。要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件，切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（開工報(bào)告）的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第350號）和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》（國發(fā)〔2002〕12號），完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購房的作用。要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

八、繼續(xù)加大對住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度

要認(rèn)真落實(shí)國家已出臺的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各種不合理收費(fèi)，降低開發(fā)建設(shè)成本、減輕購房人負(fù)擔(dān)、支持住房消費(fèi)。對于國家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng) 目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴(yán)厲查處。

九、加強(qiáng)房屋拆遷管理，維護(hù)社會穩(wěn)定

各地要認(rèn)真貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號），嚴(yán)格按照條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。要嚴(yán)格執(zhí)行房屋拆遷許可制度，完善房屋拆遷補(bǔ)償資金監(jiān)管辦法，切實(shí)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。各地房屋拆遷主管部門要加強(qiáng)宣傳，通過細(xì)致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。對被拆遷人意見較大的項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)解，防止群體上訪事件的發(fā)生。




 

建設(shè)部 國家發(fā)展計(jì)劃委員會 財(cái)政部

國土資源部 中國人民銀行 國家稅務(wù)總局

二○○二年八月二十六日

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