豫政辦〔2015〕138號《河南省人民政府辦公廳關于加強公共租賃住房管理的若干意見》

河南省人民政府辦公廳關于加強公共租賃住房管理的若干意見

豫政辦〔2015〕138號

各市、縣人民政府,省人民政府有關部門:

2011年我省大規(guī)模實施保障性安居工程以來,一大批公共租賃住房(含廉租住房)投入使用,有效解決了城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、外來務工人員和城鎮(zhèn)新就業(yè)職工的住房問題,較好發(fā)揮了在穩(wěn)增長、保態(tài)勢、惠民生方面的積極作用。但隨著大量公共租賃住房的建成投用,個別地方產(chǎn)權不明晰、后期管理不規(guī)范,以及因渠道不通導致公共租賃住房資產(chǎn)沉淀、資金不能回籠等問題日益突出,沒有形成良性發(fā)展機制,公共租賃住房資產(chǎn)可持續(xù)運營能力差。為進一步加強公共租賃住房資產(chǎn)管理,打通公共租賃住房和商品房通道,滿足不同群體對住房的多元化需求,盤活公共租賃住房資產(chǎn),規(guī)范后期管理,實現(xiàn)建管并重和可持續(xù)運營,進一步滿足城市中低收入家庭、外來務工人員和新就業(yè)職工的基本住房需求,加快實現(xiàn)住有所居,促進我省城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,經(jīng)省政府同意,現(xiàn)提出以下意見:

一、指導思想

深入貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,以解決城鎮(zhèn)住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來務工人員住房困難為根本出發(fā)點和落腳點,堅持政府主導、企業(yè)參與、市場運作的基本思路,努力實現(xiàn)公共租賃住房建管并重。堅持“誰投資、誰所有”,通過明確權屬,規(guī)范登記,為盤活資產(chǎn)奠定基礎。堅持公共租賃住房的公益屬性,探索市場運作新模式。通過加強公共租賃住房管理,盤活實物和價值資產(chǎn),建立公共租賃住房可持續(xù)運營機制,促進我省住房保障事業(yè)及新型城鎮(zhèn)化又好又快發(fā)展。

二、切實加強實物資產(chǎn)管理

(一)優(yōu)化公共租賃住房供應。要進一步優(yōu)化區(qū)域布局,新建項目安排以省轄市主城區(qū)為主,縣級城市和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)根據(jù)實際需求合理安排。各地要認真落實《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設廳等部門關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》(豫政辦〔2015〕48號),積極打通商品房和保障房通道,通過收購、長期租賃等方式,籌措符合限定套型面積標準的商品住房作為公共租賃住房。公共租賃住房建設標準、程序要嚴格執(zhí)行國家和省有關規(guī)定,推廣綠色建筑,合理確定造價,不得壓級壓價或降低建設標準。項目竣工后要按照基本建設程序,及時進行工程決算和竣工驗收。

(二)加強租賃管理。各地要實現(xiàn)公共租賃住房管理信息公開,完善申請受理渠道、審核準入程序,降低準入門檻,提高分配效率,方便群眾申請。公共租賃住房租賃合同期限一般為3—5年,合同期滿后要重新認定住房保障資格。

公共租賃住房租金標準由市、縣級政府住房保障主管部門會同價格主管部門核定,報本級政府批準后實施。承租人收入低于當?shù)匾?guī)定標準的,可以依照有關規(guī)定申請租賃補貼或減免租金,具體標準由市、縣級政府住房保障主管部門會同民政、財政等相關部門核定。

商品房小區(qū)配建的公共租賃住房,物業(yè)管理品質要與小區(qū)其他住房相同,費用不足部分由市、縣級財政給予適當補助。

(三)強化后期維護管理。市、縣級住房保障主管部門負責對本行政區(qū)域內公共租賃住房的后期管理和運營維護進行監(jiān)督管理。公共租賃住房后期管理和運營維護由產(chǎn)權人負責,可由產(chǎn)權人自行管理,也可全部或部分委托社會化的運營管理機構代為管理。鼓勵公共租賃住房物業(yè)管理社會化。

三、扎實推進產(chǎn)權管理工作

(一)明晰房屋產(chǎn)權。公共租賃住房產(chǎn)權按照“誰投資、誰所有”的原則確定。政府直接投資建設(含收購)的公共租賃住房,同級政府住房保障主管部門為房屋產(chǎn)權登記人。政府公共租賃住房投融資平臺建設的公共租賃住房,該平臺為房屋產(chǎn)權登記人。用工集中企業(yè)、社會投資主體經(jīng)批準建設的公共租賃住房,項目建設單位為房屋產(chǎn)權登記人。政府與企業(yè)共建以及經(jīng)批準的不同投資主體合作建設的公共租賃住房,按照共建(合作建設)協(xié)議約定確定其房屋產(chǎn)權。

公共租賃住房建設項目配建的商業(yè)用房和商品住房建設用地符合單獨供地條件的,要采取掛牌出讓等方式供應;不具備單獨供地條件的,要按市場價格補繳土地出讓金,采取協(xié)議出讓方式取得建設用地使用權。配建的商業(yè)用房和商品住房,辦理出讓手續(xù)并補繳土地出讓金后可辦理普通商品房產(chǎn)權登記。

(二)規(guī)范產(chǎn)權登記。項目竣工后,要按照不動產(chǎn)登記有關規(guī)定及時辦理房屋所有權登記,并注明“公共租賃住房”。利用統(tǒng)貸統(tǒng)還模式融資建設的公共租賃住房,在辦理產(chǎn)權登記時一并辦理抵押登記。政府直接投資建設的公共租賃住房完成不動產(chǎn)登記后,住房保障主管部門要將公共租賃住房建設資金來源、資產(chǎn)形成情況及時報同級財政部門備案。

四、提高融資能力

(一)加強公共租賃住房資本化運作。在確保資產(chǎn)安全、封閉運作、專業(yè)化管理的前提下,鼓勵具備條件的市、縣級政府,將通過直接投資、委托代建、收購等方式取得的公共租賃住房資產(chǎn),以及公共租賃住房項目配建形成的政府擁有產(chǎn)權的商品住房、商業(yè)用房、物業(yè)設施及附著物等,直接或以股權的方式注入到政府投融資平臺或其他國有投融資平臺,擴大投融資平臺資產(chǎn)規(guī)模,提高融資能力。

(二)積極發(fā)揮省級保障房投融資平臺的引領作用。省級保障房投融資平臺要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,積極探索利用保障房資產(chǎn)融資新模式,為省轄市、縣(市、區(qū))開展資本化運作積累經(jīng)驗。省級保障房投融資平臺與市、縣級政府本著雙方自愿原則,探索通過公租房資產(chǎn)證券化等金融工具開展資本化運作,為省轄市、縣(市、區(qū))公租房建設提供資金支持。

(三)積極探索股權融資等模式。政府投融資平臺要充分利用公共租賃住房資產(chǎn)和租金、財政保障房建設補貼資金、配套商業(yè)設施收入等形成的現(xiàn)金流,通過向金融機構融資、積極開展資本化運作等方式多渠道籌措公共租賃住房建設資金,逐步建立“投入—建設—運營—再投入”的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展機制。

(四)實行市場化運營和專業(yè)化管理。政府投融資平臺要對其所有的公共租賃住房實行市場化運營和專業(yè)化管理,按政府批準公布的標準收取租金,按規(guī)定接受有關部門的監(jiān)管。

各級政府要加強對政府投融資平臺所有的公共租賃住房資產(chǎn)管理情況、運營情況、收支情況、財政補貼資金使用情況的監(jiān)管。

五、積極盤活資產(chǎn)

(一)探索租售并舉。公共租賃住房要首先滿足符合住房保障條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工、外來務工人員的承租需求。省轄市、縣(市)政府可根據(jù)本地保障房數(shù)量,結合住房保障總需求,對政府擁有產(chǎn)權的公共租賃住房,探索實行先租后售、租售并舉。用于出售的公共租賃住房原則上不超過當?shù)毓沧夥恳?guī)劃建設總套數(shù)的30%。

用工集中企業(yè)、社會投資主體經(jīng)批準建設的公共租賃住房,可整體轉讓,但不得改變公共租賃住房性質和用途,不得分割出售。

省轄市、縣(市)實行租售并舉期間,不得新增公共租賃住房建設計劃。新增的公共租賃住房需求從騰退的公共租賃住房中安排解決,也可通過發(fā)放租賃補貼、購買或長期租賃存量商品房作為公租房予以解決。公共租賃住房租售管理的具體辦法由市、縣級政府制定,報上級住房保障主管部門備案。

公共租賃住房承租對象租住一定年限(一般為3—5年)后,仍符合住房保障條件的,可選擇申請購買所租住公共租賃住房全部或部分產(chǎn)權,也可繼續(xù)承租;不符合住房保障條件的要予以騰退,不得申請購買所租住公共租賃住房。

公共租賃住房項目配建的商業(yè)用房、商品住房,由產(chǎn)權人按照有關政策規(guī)定面向社會公開出售或出租。

(二)加強出售管理。公共租賃住房出售價格參照周邊同地段、同品質普通商品住房銷售價格或按照評估價格確定,市、縣級政府可綜合考慮當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平和保障對象的承受能力,給予一定優(yōu)惠,具體銷售價格由住房保障主管部門會同價格主管部門核定并報當?shù)卣鷾屎笙蛏鐣?不得在標示價格之外收取未標明的費用。

保障對象購買的公共租賃住房,按相關規(guī)定和程序辦理不動產(chǎn)登記的,需補繳的土地出讓金由原產(chǎn)權人從出售收入中列支繳存。

廉租住房、公共租賃住房并軌運行前按照廉租住房立項建設并實行租售并舉的,其產(chǎn)權處置與管理仍按原規(guī)定及合同約定執(zhí)行。

(三)加強租售收入管理。政府擁有產(chǎn)權的公共租賃住房,其配建的商業(yè)用房和商品住房等租售收入、公共租賃住房租售收入要繳入國庫,實行收支兩條線管理,按規(guī)定用于償還公共租賃住房建設貸款、公共租賃住房維護及管理部門必要的人員和工作經(jīng)費開支。公共租賃住房產(chǎn)權登記在政府投融資平臺的,要設立公共租賃住房租售收入專戶,接受同級財政、審計部門監(jiān)督,專戶資金只能用于保障性安居工程建設、運營、管理以及償還建設貸款資金。

各地要結合實際,根據(jù)本意見制定具體實施細則,認真貫徹執(zhí)行。

河南省人民政府辦公廳

2015年10月22日

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