內政發(fā)〔2016〕26號《內蒙古自治區(qū)人民政府關于做好房地產去庫存工作進一步促進房地產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見》

內蒙古自治區(qū)人民政府關于做好房地產去庫存工作進一步促進房地產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見

內政發(fā)〔2016〕26號

各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區(qū)各委、辦、廳、局，各大企業(yè)、事業(yè)單位：

多年來，我區(qū)房地產業(yè)為促進全區(qū)經濟社會快速發(fā)展、推動新型城鎮(zhèn)化進程、改善城市居民居住環(huán)境、提高人民群眾生活水平做出了重要貢獻?？傮w看，當前我區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，房地產投資占全社會投資總量的比例在合理區(qū)間，商品房屋價格泡沫風險較低。但是，同全國的大形勢一樣，我區(qū)房地產市場在發(fā)展過程中也積累了很多矛盾和問題，較為突出的是房地產投資持續(xù)下降，對經濟增長的貢獻率降低；商品房屋庫存仍居高位，分地區(qū)庫存量、商業(yè)及辦公用房與商品住房、商品住房戶型等結構性矛盾明顯等。為貫徹中央、自治區(qū)經濟工作會議精神，有效化解房地產高庫存面臨的風險，促進房地產業(yè)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就全面做好房地產去庫存工作提出以下意見。

一、提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例

（一）堅持把棚戶區(qū)改造貨幣化安置作為房地產去庫存的重要渠道，鼓勵被征收人選擇貨幣化方式進行安置，進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。凡市場上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區(qū)，一般不再新審批新的商品住房開發(fā)項目；屬于完善城市功能及存量商品住房確實不能滿足安置房源要求的，方可新建主要用于棚戶區(qū)改造安置的項目。

（二）住宅被征收人選擇貨幣補償?shù)模魇詹块T要按照同地段、同等建筑面積、類似新建商品住宅市場價格予以補償。各盟市、旗縣（市、區(qū)）要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房供需情況，采取被征收人自主購買、政府搭建購房信息服務平臺、政府回購存量商品住房等方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置，消化商品住房庫存。

（三）個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買商品住房（含二手房），或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房的，可享受免征該套商品住房契稅政策。

（四）對市場上商品住房存量中的大戶型住宅，屬于棚戶區(qū)改造被安置戶的，且對單戶中超過安置標準的部分有購買意愿但暫時無能力的，在5年內，可以通過政府擔保、開發(fā)企業(yè)持有產權、享受公共租賃住房優(yōu)惠政策等方式使用；屬于改善性需求的購房者，如原有住房已出售，可享受只對新購買商品住房超過原有面積部分征收契稅政策。

（五）各地區(qū)要加大對各類保障性住房及其他新建住宅小區(qū)供水、供氣、供熱、供電、市政道路以及城市公共交通站點建設力度。通過完善新建住宅小區(qū)內外基礎設施配套建設，使其盡快具備交付居住條件，為居民購房創(chuàng)造可能和條件，為棚戶區(qū)改造貨幣化安置提供更多房源。

（六）各地區(qū)要切實做好已竣工及在建商品住房庫存情況的摸底工作，搭建好棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源選購信息平臺，全面做好供需雙方信息服務工作。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)制定對被征收人選擇購買棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源選購信息平臺的商品住房的獎勵政策，加快存量商品住房的消化力度。

二、加大對農牧民進城購房政策支持力度

（七）鼓勵具備條件并有進城購房意愿的農牧民進城購房。對進城購房的農牧民（包括其他購房者），凡屬首次購房的，申請商業(yè)銀行貸款、住房公積金個人貸款（符合使用條件的）執(zhí)行不超過20%的首付比例。

（八）對已經進城務工并建立穩(wěn)定勞動關系的農牧民工，所在單位要全面建立農牧民工參加住房公積金制度，同城鎮(zhèn)職工一樣，為農牧民工繳存住房公積金，達到規(guī)定時限的可申請使用住房公積金貸款。

（九）鼓勵其他進城務工農牧民以靈活就業(yè)人員、個體工商戶、自由職業(yè)者身份等繳存住房公積金。具體繳存基數(shù)和繳存比例由盟市住房公積金管理委員會根據實際確定。

（十）全面深化農村牧區(qū)綜合改革，保護進城落戶農牧民在原戶籍地的所有合法權益，允許農牧民以各項惠農（牧）補貼為抵押擔保辦理購房貸款，或由他人提供抵押擔保辦理購房貸款。

（十一）積極探索擴大以農村牧區(qū)宅基地、承包地、草牧場、林權地等抵押或擔保貸款試點范圍，增強農牧民購房資金融資能力，對于自愿退出宅基地的可參照有關政策給予一次性補助及獎勵。

（十二）結合扶貧及扶貧搬遷、生態(tài)移民搬遷、危舊房屋改造等工程，有條件的地區(qū)可以給予貨幣化補償，鼓勵農牧民進城購房或租賃房屋，享有同城化的社會保障政策。

（十三）對進城購買商品住房（含二手房）的農牧民（包括其他購房者），凡屬首次購房的，可以由當?shù)卣ㄟ^減免或補助方式給予50%的契稅補貼。

（十四）各地區(qū)可根據本地區(qū)實際，制定農牧民及其他購房者首次購房貸款利息優(yōu)惠補貼等政策，也可制定對首次購買商品住房（含二手房）的給予除稅收外的一次性補貼政策。

（十五）加快我區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)市政基礎設施、交通設施、環(huán)保設施和教育、醫(yī)療、文化、體育等公共服務設施建設，進一步改善中小城市和小城鎮(zhèn)居住環(huán)境，增強吸納人口的綜合能力，為農牧民就近進城就業(yè)、子女就學、養(yǎng)老等購房居住提供有力保障。

（十六）全面落實購房落戶政策。在自治區(qū)行政區(qū)域內，農牧民（包括其他購房者）購買商品住房（含二手房），本人、配偶及其雙方父母、未成年子女均可按當?shù)貞艏咴谫彿克诔擎?zhèn)落戶，進城購房人員子女在購房地就近入園、入學，實現(xiàn)各類進城購房人員與城鎮(zhèn)戶籍居民同城同等政策待遇，消除農牧民等進城人員的各種顧慮和擔憂，實現(xiàn)購房預期。

三、積極培育開拓商品房屋租賃市場

（十七）全面實行公共租賃住房貨幣化保障機制。從2016年起，各地區(qū)不再開工新建公共租賃住房，普遍實施根據市場租金價格的一定比例，實行分類長期貨幣化補助政策。

（十八）支持房地產開發(fā)企業(yè)直接把新建商品住房通過“以租代售”的方式進行零首付銷售或實現(xiàn)資產證券化，金融機構、住房公積金管理機構給予必要的融資和長期租房貸款支持。

（十九）商品住宅庫存中大戶型較多的地區(qū)，可將大戶型住宅改造為適合于為企事業(yè)單位公租房配套、大學生創(chuàng)業(yè)需求的公共租賃房，列入政府補助范圍。

（二十）房地產開發(fā)企業(yè)將未售的商品住房租賃給居民居住使用的，根據房屋租賃合同等有效證明材料，當?shù)卣山Y合租賃期限的長短給予全部或部分城市基礎設施配套費的減免返還。

（二十一）對公共租賃住房免征房產稅；對房地產開發(fā)企業(yè)、住房租賃經營機構經營公共租賃住房取得的租金收入，免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅地方分享部分；對公共租賃住房租賃雙方，免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅的政策執(zhí)行期限延長至2018年12月31日。

（二十二）鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。對一次性購買庫存商品房1萬平方米或累計達到1.5萬平方米的專業(yè)化企業(yè)或個人免征5年所持有房屋出租收入的各種地方性稅收。

四、高度重視非住宅商品房屋去庫存工作

（二十三）各地區(qū)可采用政府租用、貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”、科技企業(yè)孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等，通過促進新興產業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)非住宅商品房庫存的消化。

（二十四）對符合改造條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由投資者、政府或其他投資者收購或長期租用，改造為教育培訓、幼兒園等用房，也可改造為酒店式公寓以及用于社會化養(yǎng)老、文化、旅游、體育產業(yè)等其他符合條件的經營性、公益類用房。

（二十五）對于申請改變房屋用途的，在不增加容積率，不改變城市設計、不影響綠地等前提下，各地區(qū)可以根據實際和企業(yè)申請，對用地性質、年限等相關政策進行調整。

五、加快推進房地產用地的結構調整

（二十六）實行房地產去庫存與房地產開發(fā)建設用地掛鉤制度，房地產去庫存工作沒有完成的地區(qū)，從嚴控制房地產開發(fā)建設用地供應。具體辦法由自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳、國土資源廳制定。

（二十七）各地區(qū)要根據本地區(qū)房地產市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃內容，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用，用于國家和自治區(qū)支持的新興產業(yè)，特別是養(yǎng)老、文化、旅游、科教、體育等產業(yè)的開發(fā)建設。

（二十八）對按照新用途或新規(guī)劃開發(fā)建設的項目，國土資源、住房城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應及時重新辦理相關用地手續(xù)，并重新核定相應的土地價款。

（二十九）因商品住房庫存量較大、需要控制房地產開發(fā)規(guī)模的地區(qū)，對已實際供地但未進行開發(fā)建設的房地產開發(fā)用地，可以由政府回購用于土地儲備，具體回購等政策由當?shù)卣鶕嶋H情況制定。

六、鼓勵支持房地產行業(yè)加快轉型發(fā)展

（三十）鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，采取附送裝修、改進物業(yè)服務等途徑提高商品住房品質，加快消化存量速度，實現(xiàn)提質增量。

（三十一）將房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率比例在現(xiàn)行標準上降低1/3執(zhí)行；將普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率在現(xiàn)行標準上分別降低50%執(zhí)行（調整后預征率低于1%的按1%執(zhí)行），進一步減輕企業(yè)運行成本，實現(xiàn)房地產降成本。

（三十二）為加快房地產開發(fā)項目建設速度，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中繳納的行政事業(yè)性收費、基礎設施配套費、政府性基金可在工程竣工驗收時繳納。

（三十三）城市人民政府及其主管部門要增加房地產展覽交易會舉辦頻次，積極引導剛性購房需求和改善型購房需求。

（三十四）加快房地產開發(fā)企業(yè)兼并、重組步伐，支持有實力、守信用、理念新的企業(yè)做大做強，鼓勵企業(yè)實行規(guī)?；_發(fā)和集團化運作，支持企業(yè)跨區(qū)域、多元化和品牌經營，提高產業(yè)集中度。

七、其他事項

（三十五）除以上條款中已明確的相關政策執(zhí)行的期限外，其他相關稅費、土地等優(yōu)惠支持政策一律暫按2018年底前到期執(zhí)行。
 

2016年2月15日

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