地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)新政反應(yīng)靈敏 借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)海外房產(chǎn)

樓市是政策市，任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)，都會(huì)迅即讓樓市出現(xiàn)“風(fēng)吹草動(dòng)”的景象。而這一回，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)后，也有開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)格外靈敏，只不過(guò)這一次，他們借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)的是其海外房產(chǎn)。

“澳大利亞房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，年增速達(dá)7%。澳洲住宅空置率僅1%-2%，中國(guó)卻有13%-30%，租金回報(bào)率高。具有全球最開(kāi)放的移民政策，比如房產(chǎn)稅為零、遺產(chǎn)稅也為零。還有獨(dú)有的金融政策，購(gòu)房首付僅5%-10%，貸款可達(dá)七八成。澳洲每年增長(zhǎng)20萬(wàn)新移民，年新增住房需求800萬(wàn)平方米，處于絕對(duì)賣(mài)方市場(chǎng)……”

25日，綠地澳洲公司中國(guó)區(qū)銷(xiāo)售副經(jīng)理何錦亮特意從上海趕到南京，他此番的目的就是希望在南京攬客，并組織客戶到上海的售樓處具體了解項(xiàng)目情況。給出的私人飛機(jī)澳洲奢華游等“大禮”格外誘人。他說(shuō)，今年綠地海外投資超過(guò)200億美元，其中在澳大利亞的投資體量最大、發(fā)展最快，去年和今年分別收購(gòu)了兩幅地塊，新近又在昆士蘭收購(gòu)了皇后碼頭項(xiàng)目。

其實(shí)，除了綠地，近期萬(wàn)科、碧桂園等大牌房企以及南京本土的亞?wèn)|、朗詩(shī)等企業(yè)，均紛紛進(jìn)軍海外房產(chǎn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。何錦亮坦言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已一去不返。“美國(guó)、加拿大、澳大利亞的房產(chǎn)投資盈利水平已超過(guò)國(guó)內(nèi)，前兩天上海拍出的地王，樓面地價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元/平方米，而海外拿地成本相對(duì)較低，幾億、十幾億就可以拿一幅不錯(cuò)的地了。而且海外房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)規(guī)范，加之這些年中國(guó)人海外置業(yè)越來(lái)越多，從我們?cè)诎闹薜亩鄠€(gè)項(xiàng)目看，中國(guó)人購(gòu)房已超過(guò)30%，這個(gè)錢(qián)與其讓老外賺了，不如中國(guó)人自己賺。”

南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授耿強(qiáng)表示，伴隨經(jīng)濟(jì)增速的降擋，資產(chǎn)爆發(fā)增長(zhǎng)也將告一段落。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)，將著力于資產(chǎn)存量結(jié)構(gòu)再分配。盡管不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的大工程，但是，其最直接的影響，就是為反腐和開(kāi)征房產(chǎn)稅做鋪墊。而這或?qū)⒅坪Ｍ庵脴I(yè)升溫。

“我們即將發(fā)布一份‘中國(guó)商界領(lǐng)袖生活方式調(diào)研報(bào)告’，其中顯示，很多億萬(wàn)富翁其實(shí)已經(jīng)不再投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，這一階層的人嗅覺(jué)最靈敏，從來(lái)都是用貨幣投票。他們認(rèn)為過(guò)去十年炒房致富的黃金年代早已過(guò)去了，很多人拋售國(guó)內(nèi)房源，轉(zhuǎn)而到國(guó)外買(mǎi)房。”金陵房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李子墨說(shuō)。

中國(guó)銀行江蘇省分行石晶晶告訴記者，他們?cè)诤Ｍ庥?00余所分支機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前中國(guó)居民進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的主要目的集中在資產(chǎn)保值增值、移民和子女教育、資產(chǎn)安全性和私密性等方面。

“中國(guó)已經(jīng)成為了世界第一大留學(xué)生輸出國(guó)；中國(guó)移民人數(shù)則上升至全球第四，2013年中國(guó)移民人數(shù)達(dá)到934.3萬(wàn)，相較1990年增長(zhǎng)1倍多。我們的跨境業(yè)務(wù)顯示，個(gè)人客戶對(duì)境外子女教育、金融投資、實(shí)業(yè)投資、海外置業(yè)、投資移民、遺產(chǎn)信托等多方面具有強(qiáng)烈需求。”石晶晶說(shuō)。

面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺(tái)背景下，可能進(jìn)一步升溫的海外置業(yè)、移民風(fēng)潮，業(yè)內(nèi)人士也有諍言。

沈湘玲是“中國(guó)頂級(jí)私人理財(cái)機(jī)構(gòu)”諾亞財(cái)富的資深理財(cái)師。她所接觸到的客戶中，一大半是為了下一代獲得更好的教育及生活環(huán)境，從而海外置業(yè)或移民。

但她坦言，海外理財(cái)，與其直接置業(yè)，倒不如間接投資與房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品更佳，“像美國(guó)的房產(chǎn)稅收就很高，還有房屋保養(yǎng)費(fèi)等費(fèi)用。不如購(gòu)買(mǎi)一些私募的房地產(chǎn)信托投資基金，有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。”她還說(shuō)，由于美國(guó)對(duì)企業(yè)家實(shí)行全球征稅，稅率也很高，因此當(dāng)前企業(yè)家移民美國(guó)并不是一條理想之路。

“海外置業(yè)，須規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在選擇投資國(guó)時(shí)，應(yīng)考察其經(jīng)濟(jì)是否處于良性狀態(tài)，國(guó)內(nèi)環(huán)境是否安全。相對(duì)而言，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，政治、人身也較為安全，但歐美國(guó)家房產(chǎn)稅征收比例高，遺產(chǎn)稅征收更是高達(dá)房?jī)r(jià)的20%-60%，這也是必須考量到的因素。而如果是海外房產(chǎn)投資，則要關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)體系是否健全，市場(chǎng)起伏不能大。”何錦亮表示，現(xiàn)在美國(guó)的EB5投資移民頗受青睞，投資50億美元到項(xiàng)目并解決十個(gè)就業(yè)崗位，就有望移民。而去年就出現(xiàn)了投資者血本無(wú)歸的案例，“對(duì)于EB5項(xiàng)目，一旦看到有‘政府支持、政府擔(dān)保’的宣傳，就不靠譜，因?yàn)镋B5從來(lái)得不到政府擔(dān)保和支持。”

耿強(qiáng)認(rèn)為，海外置業(yè)其實(shí)是一件很專業(yè)的事，必須關(guān)注全球金融市場(chǎng)的波動(dòng)。“各個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況不一樣，有的加息、有的降息，比如當(dāng)前在澳洲置業(yè)，選擇澳幣貶值的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)適宜，而在美國(guó)置業(yè)，選擇在美元升值時(shí)購(gòu)買(mǎi)才最佳。”

本文關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商, 新政, 營(yíng)銷(xiāo), 海外房產(chǎn)

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