海外融資成本上升 房企融資"馬太效應(yīng)"顯現(xiàn)

佳兆業(yè)債務(wù)違約事件，不僅導(dǎo)致這家二線房企中的后起之秀瀕臨破產(chǎn)重組的危機，其引發(fā)的多米諾骨牌效應(yīng)更有可能導(dǎo)致不少內(nèi)地房企海外融資陷入困境?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從多方了解到，由于佳兆業(yè)接連發(fā)生離岸貸款違約與優(yōu)先票據(jù)未付利息，導(dǎo)致海外投資者避險情緒高漲，部分民營內(nèi)房股優(yōu)先票據(jù)遭到拋售，收益率大幅上行。多家券商預(yù)測，接下來內(nèi)地房企海外融資成本將大幅上升，更多房企海外發(fā)債計劃可能會擱置。

但香港粵海證券董事黃立沖表示，與不少在港上市的中小型民營房企相比，實力雄厚的大型房企與央企、國企有望進一步獲得投資者追捧，融資成本不增反降，并導(dǎo)致房地產(chǎn)強者恒強的格局進一步鞏固。

佳兆業(yè)離岸債券瀕臨違約

繼此前傳出未能及時償還匯豐銀行離岸貸款、以及多家金融機構(gòu)向法院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)后，根據(jù)佳兆業(yè)于1月12日晚間發(fā)布的公告，公司在2013年1月發(fā)行的一筆于2020年到期的5億美元、10.25%票面利率的優(yōu)先票據(jù)，利息需要在每半年期末支付，但公司并沒有在2015年1月8日的到期日支付2300萬美元的利息，這意味著該筆優(yōu)先票據(jù)極有可能成為香港內(nèi)房股在離岸債市出現(xiàn)的首次違約。

標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李俊文在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，佳兆業(yè)未按時支付于優(yōu)先票據(jù)的票息已屬技術(shù)性違約，但根據(jù)上述債券的規(guī)定，票息支付有30天的寬限期。目前佳兆業(yè)已委聘財務(wù)顧問制定解決方案，標(biāo)準(zhǔn)普爾會緊密關(guān)注事態(tài)進展。如上述及其他債務(wù)最終出現(xiàn)違約，佳兆業(yè)的信用及債券評級或?qū)⒚媾R進一步下調(diào)。

自2014年12月“鎖房”事件發(fā)生后，佳兆業(yè)發(fā)行的多筆優(yōu)先票據(jù)被持有人恐慌性拋售，2015年1月初曝出匯豐銀行4億港元貸款違約后，價格更是一落千丈。截至1月14日，成交最活躍的一筆2013年4月發(fā)行、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)價格已經(jīng)下跌至40.373美元，收益率高達99.746%。另外三筆分別在2017年、2018年和2020年到期的優(yōu)先票據(jù)價格也分別下跌至43美元、40美元與39.99美元，買入收益率分別為56%、47.12%和38.1%。

海通證券固定收益首席分析師姜超向記者表示，根據(jù)佳兆業(yè)2014年中期業(yè)績報告，在公司的非流動負債中，包括優(yōu)先票據(jù)和可轉(zhuǎn)債在內(nèi)的債券總額達到153億元，占總體借款的比例高達64.3%。若該筆利息最終出現(xiàn)違約，有可能觸發(fā)違約條款促使債券提前清償，更可能引起債券交叉違約加速進行，進一步加劇市場擔(dān)憂情緒。

民營房企海外融資成本上升

過去數(shù)年，受到國內(nèi)信貸緊縮的影響，海外發(fā)債日漸成為內(nèi)地上市房企最重要的融資渠道。根據(jù)數(shù)據(jù)研究供應(yīng)商Dealogic的統(tǒng)計，2014年1月至8月，內(nèi)地房企總計在海外市場上發(fā)行了524億美元 （折合約3217億元人民幣）的離岸債券，比2013年同期增長100%。

中投證券債券分析師楊萍表示，房企海外融資在近幾年呈爆發(fā)式增長，主要是由于內(nèi)地銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)借款收緊、國內(nèi)債券融資受限制等。在內(nèi)地融資環(huán)境遠不能滿足需求的情況下，美國與日本等國的量化寬松政策讓海外市場迎來超低利率環(huán)境，渴求資金的內(nèi)地房企紛紛成為境外資金的投資標(biāo)的。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)事件加重了海外投資者對內(nèi)地房企的擔(dān)憂情緒，并導(dǎo)致部分房企發(fā)行的離岸債券價格持續(xù)下行。以雅居樂地產(chǎn)于2017年到期、旭輝控股于2018年到期、富力地產(chǎn)于2016年到期的三筆優(yōu)先票據(jù)為例，2015年1月2日~13日，三筆優(yōu)先票據(jù)價格分別下跌2.18%、2.2%和4.3%，花樣年控股一筆于2016年到期的優(yōu)先票據(jù)同期價格跌幅更達到7.2%，導(dǎo)致收益率從13.85%上升至20.1%。

“雖然佳兆業(yè)的情況有點特殊，但由于內(nèi)房股離岸債券違約尚無先例，債權(quán)人最終能獲得多少補償尚不得而知，這容易導(dǎo)致內(nèi)房股債券投資者的恐慌情緒蔓延。”黃立沖向記者表示，由于大多數(shù)內(nèi)資企業(yè)在境外公開發(fā)行債券時都會通過境外的控股公司，在出現(xiàn)違約的情況下，海外債權(quán)人的償還次序?qū)嵸|(zhì)上低于境內(nèi)運營公司的全部債權(quán)人，即清算所得的款項會優(yōu)先償還國內(nèi)的債務(wù)，包括買家的預(yù)繳款、員工工資及福利、國內(nèi)銀行貸款、信托借款甚至供應(yīng)商墊款，如有余款才會償還境外債務(wù)，這意味著海外債券人很有可能血本無歸。

楊萍也認為，海外市場對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，本就導(dǎo)致房企海外發(fā)債風(fēng)險溢價上升，例如碧桂園在2014年5月發(fā)行的5年期美元債券票息為7.875%，較公司在2013年9月發(fā)行的美元債券收益率上浮25個BP。隨著佳兆業(yè)事件的發(fā)酵，海外投資者必然會對內(nèi)房股優(yōu)先票據(jù)要求更高的風(fēng)險溢價，并導(dǎo)致內(nèi)地房企海外融資成本大幅上升，因此預(yù)計有更多的房企擱置海外發(fā)債計劃，從而加劇資金周轉(zhuǎn)壓力。

房企融資“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)

盡管海外融資難度增加無可避免，但這并不意味著所有房企都會受到影響。黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，讓海外投資者看到除了經(jīng)營風(fēng)險外，許多中小型民營房企還暗藏著政商關(guān)系風(fēng)險，由于這類企業(yè)的創(chuàng)始人對經(jīng)營影響巨大，高壓反腐或加劇民營房企的經(jīng)營風(fēng)險，最終導(dǎo)致投資者對于公司管治架構(gòu)提出更高要求。

黃立沖預(yù)計，有兩類房企有望從中受益：一類像萬科這種擁有高透明度經(jīng)營風(fēng)格、對政商關(guān)系依賴度很低的混合所有制類房企；另一類則是擁有強大背景實力的央企國企類房企，它們的融資成本反而有可能受益于投資者風(fēng)險偏好的提升而下降。

以2014年9月開始放行的銀行間中期票據(jù)為例，海通證券研究發(fā)現(xiàn)，萬科于2014年12月24日發(fā)行的三年期中期票據(jù)，票面利率為4.7%，保利地產(chǎn)于2014年12月25日發(fā)行的五年期中期票據(jù)，票面利率為4.8%，兩者均較發(fā)行當(dāng)日同期限的AAA中期票據(jù)收益率低12個BP。此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，包括中國海外發(fā)展、方興地產(chǎn)等央企類內(nèi)房股發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)在2015年1月初至今價格不跌反漲。

“在投資者避險情緒濃厚的背景下，中小型上市房企的融資環(huán)境難有改善，并將進一步拉大其與優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的差距，最終加劇房企間的‘馬太效應(yīng)’，龍頭房企會在這場違約風(fēng)波中進一步建立競爭優(yōu)勢。”姜超表示。

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