房地產(chǎn)REITs或上半年重啟試點(diǎn) 將迎直接融資時(shí)代

一直被業(yè)內(nèi)呼吁的房地產(chǎn)REITs或?qū)⒎砰_。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從權(quán)威人士處獲悉，暫停近7年的房地產(chǎn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)有望在今年上半年開啟試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來直接融資時(shí)代。據(jù)權(quán)威人士透露，現(xiàn)階段中央層面已對(duì)重啟房地產(chǎn)REITs觀點(diǎn)達(dá)成一致，雖然還面臨政策層面的限制，但有望以試點(diǎn)方式先行放開。

上述人士表示，隨著房地產(chǎn)市場的下滑，銀行在房地產(chǎn)方面的資金風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)。雖然銀行一再地調(diào)整涉房資金的結(jié)構(gòu)，但從現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)相關(guān)資金占比仍高達(dá)50%左右，因此，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行的連鎖反應(yīng)不堪想象。因此，決策層面也認(rèn)為應(yīng)啟動(dòng)直接融資，減少間接融資，利用市場證券化分?jǐn)偛豢煽仫L(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，在過去一年里決策層面對(duì)REITs的態(tài)度明顯轉(zhuǎn)向。2014年9月30日，央行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)工作。近日，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

據(jù)了解，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

其與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市、債市的相關(guān)性較低。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一指出，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資過分依賴外部融資平臺(tái)，“由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財(cái)部、理財(cái)機(jī)構(gòu)和信托公司等平臺(tái)完成募資成為一種較為理性的途徑。但是，這些平臺(tái)自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。”

過去一年機(jī)構(gòu)試圖推行兩款類REITs產(chǎn)品，但這兩個(gè)產(chǎn)品從參與度來看，與標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品存在很大差異。2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被認(rèn)為是國內(nèi)和典型REITs最接近的產(chǎn)品，該產(chǎn)品最大的突破在于可通過深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，從而實(shí)現(xiàn)了REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性。2014年12月，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(以下簡稱中信蘇寧)成立，該產(chǎn)品推出售后返租類似REITs的做法。但值得注意的是，中信啟航優(yōu)先級(jí)每次轉(zhuǎn)讓額度不低于5000萬元，劣后級(jí)不得低于3000萬元，高昂的投資成本使得流動(dòng)性大打折扣，也未能享受任何稅收優(yōu)惠。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資產(chǎn)支持計(jì)劃的私募定位，投資者限制在200人以內(nèi)，流動(dòng)性仍然較弱。

“REITs在國外已有很穩(wěn)定的產(chǎn)品，而國內(nèi)由于受稅收、過戶登記、退出機(jī)制不完善等問題的影響一直未實(shí)行。”一家資產(chǎn)管理公司董事對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出。

的確，現(xiàn)階段美國REITs體系最為完善，其單邊稅收是REITs規(guī)模龐大的主要原因，但在中國現(xiàn)有的稅法框架下，通過長期持有物業(yè)獲得租金收入再進(jìn)行分配，需繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等各項(xiàng)稅收，這在無形中推高了可供選擇的物業(yè)資產(chǎn)門檻。

對(duì)此，上述權(quán)威人士透露，“現(xiàn)在REITs試點(diǎn)正在破除障礙，會(huì)減免部分稅收。”上述權(quán)威人士表示，上層已考慮對(duì)REITs產(chǎn)品減免部分稅收，但針對(duì)的不是開發(fā)商，而是投資者。

萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶表示，已是時(shí)候開啟REITs。他認(rèn)為，REITs完全放開不會(huì)很遠(yuǎn)，可能就是近兩三年。

“中國已到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)刻，經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)將站到房地產(chǎn)行業(yè)主舞臺(tái)，會(huì)倒逼政府放開REITs。”毛大慶表示，下一步當(dāng)房地產(chǎn)逐漸慢慢遠(yuǎn)離簡單的大開發(fā)模式，就會(huì)越來越多出現(xiàn)經(jīng)營型的物業(yè)，這些經(jīng)營型的物業(yè)均屬于重資產(chǎn)，這就意味著需要有大量的資金流量去盤活，但這資金不能全靠銀行。

因此，一位基金人士表示，未來很有可能的是，針對(duì)林權(quán)、地權(quán)、酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)、公租房等大體量資產(chǎn)盤活，在信用足夠的情況下，用公募市場產(chǎn)品，將社會(huì)資金結(jié)合，利用市場募集資金，做資產(chǎn)證券化。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生指出，目前推進(jìn)REITs所面臨的問題不再是政策“攔路虎”，而是試點(diǎn)項(xiàng)目的確定。“REITs試點(diǎn)對(duì)象一定是資質(zhì)較好的項(xiàng)目，但現(xiàn)階段來看，好的開發(fā)商已度過危險(xiǎn)期，并不希望進(jìn)行REITs將利潤分一杯羹，而危險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目，又不能當(dāng)作試點(diǎn)，因此，處于比較尷尬的階段。”

本文關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn), REITs, 重啟試點(diǎn), 直接融資

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