您當(dāng)前的位置：中企投資推高房價 澳洲樓市：還能再飛一會
對于中國投資者來說，澳大利亞房地產(chǎn)市場似乎總是有著莫大的吸引力。據(jù)澳媒統(tǒng)計，在過去的18個月里，中國房地產(chǎn)商共斥資21億澳元（約合人民幣101億元）用于在澳大利亞購買開發(fā)用地。另外，中國最大的數(shù)家開發(fā)商在澳大利亞東海岸的公寓建設(shè)項目總價值已經(jīng)達40億澳元。
值得一提的是，王健林的大連萬達集團最近有意收購位于悉尼環(huán)形碼頭的地標開發(fā)用地Gold Field House，以及涉足黃金海岸5億澳元的投資項目。這些消息讓萬達集團數(shù)次登上澳媒重要版面。
澳媒引述澳大利亞房地產(chǎn)中介公司世邦魏理仕（CBRE）的高管Tom Southern的話表示，中國開發(fā)商令澳大利亞市場側(cè)目的一個原因并不完全在于投資總金額，而是中國商家屢屢高調(diào)購買澳大利亞地標性建筑。
那么，為何中國的投資商們?nèi)绱饲嗖A澳大利亞？
在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛看來，澳大利亞地產(chǎn)投資之所以在中國投資商中保持火熱趨勢，除了國內(nèi)經(jīng)濟、政治局面穩(wěn)定之外，近年來寬松的貨幣環(huán)境和信貸環(huán)境更是對投資者有著極大的吸引力。
中企投資
2月初，澳大利亞房地產(chǎn)界最矚目的消息便是大連萬達集團計劃出資10億澳元重新開發(fā)悉尼海港的一處地標性建筑。不過，這只是近日來，中國房地產(chǎn)開發(fā)資金大量進入澳大利亞大城市的縮影，悉尼和墨爾本已成為海外投資商競逐的主要目標。
《國際金融報》從相關(guān)渠道獲悉，中國綠地集團也正投資15億澳元在墨爾本和悉尼進行房地產(chǎn)開發(fā)，希望建設(shè)悉尼最高的居住用高層建筑和一個賓館。福星惠譽房地產(chǎn)集團旗下的Starryland公司正花費5億澳元在悉尼的巴拉瑪打進行開發(fā)。
得益于多方面的有利因素，澳大利亞房地產(chǎn)近年吸引了中資企業(yè)踴躍投資。
據(jù)澳媒統(tǒng)計，在過去的18個月里，中國房地產(chǎn)商共斥資21億澳元用于在澳大利亞購買開發(fā)用地。除此之外，中國數(shù)家開發(fā)商在澳大利亞東海岸的公寓建設(shè)項目總價值已經(jīng)達40億澳元。澳大利亞房地產(chǎn)中介公司CBRE的高管湯姆·薩瑟恩也對媒體表示，中國商家正頻繁出手購買澳大利亞地標性建筑。
海外房地產(chǎn)咨詢公司菜坊（knightfrank）的工作人員Aaron告訴《國際金融報》記者，中國公司一直非常喜歡在澳大利亞投資，從去年下半年開始，中企的投資節(jié)奏在不斷地加快，可能在2015年上半年出現(xiàn)新的投資高潮。
值得關(guān)注的是，除了萬達等知名地產(chǎn)大鱷紛紛重金砸向澳大利亞之外，亞洲華人首富李嘉誠對澳大利亞投資也抱有濃厚興趣。
據(jù)了解，李嘉誠旗下的長江實業(yè)集團自1999年進軍澳大利亞，以35億元簽下為期200年的南澳收購電力設(shè)施租用協(xié)議，2010年又斥資4580萬元收購酒品信托基金，這一舉動讓他成為全澳第二大葡萄園的主人。
李嘉誠在南澳開疆拓土的腳步可以說是馬不停蹄。不可否認的是，李嘉誠大幅投資澳大利亞房產(chǎn)，無疑給了中國房產(chǎn)投資者不少信心。
澳大利亞的房地產(chǎn)市場為何有如此大的吸引力？
澳大利亞著名房地產(chǎn)開發(fā)集團B1集團董事長祁岳對媒體分析稱，澳大利亞至少有三點吸引中國開發(fā)商：穩(wěn)定的法律監(jiān)管環(huán)境、火爆的房產(chǎn)市場行情以及移民數(shù)量不斷增加制造的長期市場潛力。
Dexus房地產(chǎn)公司總經(jīng)理彼得·斯塔德利則認為，“外國投資者青睞澳大利亞（商業(yè)）房地產(chǎn)，是看重其高回報、資產(chǎn)質(zhì)量以及澳大利亞相對穩(wěn)定的經(jīng)濟增長前景。”
在墨爾本金融投資機構(gòu)工作了15年的朋友莉莉絲告訴《國際金融報》記者，從投資角度看，中國的投資者對澳大利亞的投資環(huán)境更為熟悉。
“政策方面都很熟悉，這樣一來，投資環(huán)境相對穩(wěn)定，只有投資環(huán)境穩(wěn)定了，才能去談收益問題。”莉莉絲指出。
與此同時，根據(jù)瑞士信貸分析師預(yù)測，未來7年，中國開發(fā)商可能會在澳大利亞投資440億澳元，用于購買開發(fā)用地以及支持工程建設(shè)。
除住宅外，澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)也頗受外國投資者青睞。澳大利亞聯(lián)合新聞社報道，2014年澳大利亞非住宅類房地產(chǎn)交易中，大約1/3由外國投資者購買。
據(jù)澳大利亞Dexus房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)顯示，外國投資者2014年在澳購買商業(yè)房地產(chǎn)的總額達281億美元，創(chuàng)歷史新高，其中大部分用于購買辦公樓。而在澳大利亞各大城市中，悉尼和墨爾本的商業(yè)房地產(chǎn)需求最旺盛，布里斯班和珀斯的需求增長則較緩。
當(dāng)?shù)孛襟w預(yù)測，包括辦公樓、工廠和零售商店在內(nèi)的澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)在2015年將延續(xù)“良好的銷售勢頭”。
推高房價
中國投資商乃至外資的進入顯然給澳大利亞的房地產(chǎn)市場帶來了一些影響。在當(dāng)?shù)鼐用窨磥?，最為直接的便是房價上升。
“我在澳大利亞待了4年，看著這4年澳大利亞的房價一步步上升。”就讀于澳大利亞墨爾本大學(xué)的英國女孩薇薇安告訴《國際金融報》記者，4年前，當(dāng)?shù)匾惶?室戶的公寓購價約30萬澳元（約169萬元人民幣），如今沒有45萬澳元根本買不到，如果買家很多的話，可能會漲到50萬澳元。
對于澳大利亞的房價，在悉尼從事房地產(chǎn)中介工作的陳佳也對《國際金融報》記者證實，悉尼房價的上升更為迅猛。光是在今年年初，房價就上漲了3%左右，就目前情況看來，漲幅正在不斷攀升。
“無論悉尼的房價如何迅猛地上升，我們總是有很多買家。”陳佳告訴記者，買家們之間的競爭讓當(dāng)?shù)氐姆績r保持了大幅上升的趨勢。
與此同時，CoreLogic RP Data數(shù)據(jù)機構(gòu)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)西區(qū)是全球金融危機以來悉尼房產(chǎn)中位價漲幅最好的區(qū)域。其中，伯伍德崗排名最高，過去5年里，獨立房中位價上升104.2%，達到了1598735澳元。
業(yè)內(nèi)人士曾開玩笑說，如果現(xiàn)在悉尼的房價讓購房者感到傷心流淚，那么按照澳大利亞住房抵押貸款經(jīng)紀公司的預(yù)測，50年后的房價將會高得讓“買家們欲哭無淚”。
據(jù)《悉尼晨鋒報》報道，澳大利亞住房抵押貸款經(jīng)紀公司最近按照歷史房價數(shù)據(jù)作出預(yù)測，如果目前的房價增長速度持續(xù)，那么到2064年，悉尼住房的中位數(shù)房價將達到4849萬至8318萬澳元。
對此，殷旭飛表示，房產(chǎn)投資確實可以繁榮澳大利亞經(jīng)濟，只是在帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)發(fā)展的同時，投資過快也會導(dǎo)致澳房價的快速上漲，增加居民住房負擔(dān)。
“或許我們會覺得50年的時間線太遙遠，那么按照他們估計，10年后，悉尼住房的中位數(shù)房價將會在目前84.4萬澳元（約合人民幣440.5萬元）的基礎(chǔ)上提升至184萬澳元（約合人民幣960萬元）。”澳大利亞住房抵押貸款經(jīng)紀公司表示，在20年后，將上漲到417萬澳元；30年后上漲幅度翻倍，達944萬澳元。
除此之外，根據(jù)澳大利亞知名地產(chǎn)業(yè)預(yù)測機構(gòu)BIS Shrapnel的最新報告，未來3年內(nèi)，澳大利亞三省八個區(qū)的房價預(yù)計將上漲兩位數(shù)。其中，昆士蘭省會城市將有17%的漲幅。
報告指出，未來3年內(nèi)，布里斯班將領(lǐng)先其他省會城市，由于供應(yīng)不足，其獨立房中位數(shù)價格將維持在17%的增長水平上。悉尼在此期間預(yù)計上漲9%，墨爾本則上漲5%，阿德萊德和霍巴特預(yù)計分別上漲6%和5%。3年后，堪培拉和達爾文市則預(yù)計將維持1%和2%的穩(wěn)定上漲。
報告還顯示，到2017年，布里斯班的房產(chǎn)中位價將上漲至55萬澳元；而悉尼仍遠超其他省會城市，為88.5萬澳元。在2017年，墨爾本和悉尼的房價將分別下降0.7%和3.3%。悉尼的中位房價將從2016年的91.5萬澳元回落。昆士蘭保險集團（QBE）預(yù)測的8個房價上漲的區(qū)域城市分別在紐省、維省和昆省。
“在我看來，澳大利亞前兩年的房價比較適合投資，現(xiàn)在的房價有些過高了。”澳大利亞人Andrej Minogue是一位風(fēng)險代理律師，她告訴《國際金融報》記者，她接觸的客戶中，有今年年初入場的房地產(chǎn)投資者，接近六成的客戶因為當(dāng)?shù)氐母叻績r，直接放棄了投資。
政策出動
外資介入之下，澳大利亞的房價顯然讓當(dāng)?shù)厝藫?dān)憂了。
其實早在去年年底，《悉尼晨鋒報》就報道，約有2.6萬澳大利亞人聯(lián)名簽署請愿書，要求限制外國人在澳大利亞購買房產(chǎn)。
在他們看來，外國投資者對澳大利亞房地產(chǎn)的熱情不斷增加會給澳大利亞樓市帶來一定的負面效應(yīng)，比如，房價過高導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褙摀?dān)過重。
海外房產(chǎn)中文平臺“居外網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，海外買家確實占澳大利亞房產(chǎn)市場相當(dāng)一大部分。該網(wǎng)站聯(lián)合CEO冼明曾對外表示：“我們預(yù)計中國投資者未來一年在澳大利亞房地產(chǎn)市場的投資量將增加15%-20%。”
不可否認，過度的投資將澳大利亞當(dāng)?shù)氐姆績r一再推高，相關(guān)機構(gòu)對悉尼未來的房價預(yù)測更是讓當(dāng)?shù)鼐用駜?nèi)心迷茫。人們普遍批評澳大利亞房產(chǎn)投資者推高房價，讓當(dāng)?shù)氐氖状沃脴I(yè)者卻步。
“他們的財富讓我們生活得更加艱難，政府應(yīng)該出面進行制止。”居住在悉尼的Candice Wesley對《國際金融報》記者抱怨說，“不能因為政府需要那些投資商，就不在乎居民們負擔(dān)加重的問題。”
隨著澳房產(chǎn)投資者擁有的房產(chǎn)數(shù)量在增加，首次購房者們所能負擔(dān)得起的房產(chǎn)也就越來越少。根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年10月，首次購房者舉債的貸款額只占貸款總額的11.6%。
根據(jù)國際貨幣基金的數(shù)據(jù)，就房價與收入水平相比而言，澳大利亞是世界上僅次于比利時的房價最高的國家。
對此，政府也確實開始采取了行動。澳大利亞總理托尼·阿博特于2月2日公開表示，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購置房地產(chǎn)，將重新評估該領(lǐng)域的審批制度，以確保澳本國民眾不會因房地產(chǎn)價格遭哄抬而“買不起房”。
澳當(dāng)局調(diào)查顯示，過去幾年來，一些針對外國投資者的住房限購政策并未得到嚴格執(zhí)行，以致不少住房被“不符合條件”的外國投資者購買。
阿博特認為，雖然澳大利亞早就出臺了多項限制外國人在澳購房的政策和法規(guī)，但先前幾屆政府并未嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。
阿博特說，本屆政府將于近期出臺更完善的“審批制度和外國人購置農(nóng)業(yè)用地的登記制度”，目的是為了“同時更好地落實針對外國人（在澳）購置住宅的限制措施，以確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房”。
有經(jīng)濟分析師認為，近年來澳大利亞住宅價格呈上漲趨勢，主要緣于需求旺盛和低利率政策。據(jù)澳大利亞國民銀行統(tǒng)計，澳大利亞2014年成交的住宅交易中，大約1/6由外國投資者購買。
當(dāng)?shù)孛襟w報道，在澳購置住宅的外國投資者中，絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。
根據(jù)澳大利亞當(dāng)前法律，一名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲準在澳購置1套住宅，但必須在離開澳大利亞后的3個月內(nèi)出售此房。然而，在實際操作中，不少不符合條件的外國人在澳大利亞房地產(chǎn)中介、律師或親友的“幫助”下，違規(guī)購置住宅，且在離境后也不出售。
與此同時，澳眾議院下屬一個負責(zé)外國房地產(chǎn)投資事務(wù)的經(jīng)濟委員會于2014年11月發(fā)布報告，批評澳大利亞外國投資評估委員會、財政部下屬貿(mào)易政策辦公室等政府機構(gòu)未能有效執(zhí)行房地產(chǎn)領(lǐng)域針對外國投資者的限購政策，同時提出12項改革建議。
外媒引述這個經(jīng)濟委員的報告指出，澳當(dāng)局眼下并不清楚總共有多少不符合條件的外國投資者違規(guī)在澳購房，因此應(yīng)首先建立一個全國數(shù)據(jù)庫，確保外國人購房等資料被及時錄入數(shù)據(jù)庫。該委員會還建議，對違規(guī)購房的外國投資者處以罰款；對“幫助”外國投資者違規(guī)購房的澳籍中介、律師或親友處以罰款并提起刑事指控；確保臨時居留的外國投資者離境后出售在澳房產(chǎn)。
那么，澳大利亞當(dāng)局的“限購”、“審查”政策是否能緩解澳大利亞的投資熱潮，遏制過高的房價？
澳大利亞資深房地產(chǎn)分析師Jason給《國際金融報》記者的答案是“治標不治本”。
“或許可以對一些個體投資者起到遏制的作用，但是對于大型房地產(chǎn)集團來說，這樣的政策基本沒有任何作用。”Jason指出。
“我一直認為，將當(dāng)?shù)胤績r的上漲歸咎于中國投資者乃至外資的介入就很片面。”Jason認為，如果政界人士擔(dān)心房價過高，他們應(yīng)當(dāng)反思稅收和管理制度，而非讓外國投資者當(dāng)替罪羊。在Jason看來，不能將澳大利亞房價上漲的因素想得那么簡單。“更不能完全歸咎于移民的投資。這主要跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有關(guān)，和歐美經(jīng)濟漸漸回升有關(guān)，這些才是內(nèi)因”。
趨勢明朗
隨著局勢的變化，澳大利亞房地產(chǎn)市場未來的投資又會如何？可以一直維持如此火爆的增長趨勢么？
澳洲房地產(chǎn)代理人麥克格拉斯（John McGrath）在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時透露，鑒于悉尼房市維持平穩(wěn)發(fā)展，澳大利亞最火熱的住房市場房價今年的增速或銳減半數(shù)，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團在2014年最后兩個月創(chuàng)下了22.9億澳元的房產(chǎn)銷售紀錄。
麥克格拉斯預(yù)測，昆州東南部住房市場將奪取悉尼地區(qū)的風(fēng)頭，前者今年的房價增幅有望升至10%至12%。“未來一到兩年，昆州將成為房市主導(dǎo)者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現(xiàn)過14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說。
在麥克格拉斯看來，黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產(chǎn)市場之一，布里斯班將承接該地區(qū)原有的勢頭領(lǐng)漲房價。他還預(yù)計陽光海岸以及受新機場輻射的圖文巴房價出現(xiàn)增幅。與昆州東南部地區(qū)一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。
值得一提的是，澳房產(chǎn)監(jiān)測協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍賣會使得該市房產(chǎn)清除率推升至75%。
“這是良性的清除率，同時表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，但增幅將是之前的一半。”麥克格拉斯對上文中的數(shù)據(jù)分析，根據(jù)今年的發(fā)展趨勢，許多精明的買家都因為澳元匯率下跌而重新回到澳大利亞房市。他希望中國買家繼續(xù)保持投資熱情，同時期望印度投資商能進一步增加對澳房市的投資。
相對于麥克拉斯謹慎態(tài)度，有觀點則對澳大利亞未來投資表示了樂觀。
居外網(wǎng)方面認為，在鐵礦石價格大幅下跌與澳經(jīng)濟調(diào)整的背景下，澳元的持續(xù)下跌很可能將使澳國內(nèi)外資金大舉流入房產(chǎn)市場，從而繼續(xù)推升房產(chǎn)市場的繁榮，大幅推升房價，尤其是悉尼、墨爾本等熱門投資地區(qū)。
“在我看來，房屋需求是剛需。除了海外投資者投資之外，當(dāng)?shù)厝艘残枰徺I房屋。特別是中澳自貿(mào)協(xié)定之后，一些投資者進入澳大利亞更加便利，外國投資者只會越來越多。”在中澳兩國經(jīng)商的李成光已經(jīng)在澳大利亞購買了兩套住房，他對澳大利亞的房價充滿信心。“在需求人數(shù)增長的情況下，投資澳大利亞房地產(chǎn)，至少不用擔(dān)心虧本。”李成光認為。
在澳房地產(chǎn)專家David看來，隨著澳元兌美元的繼續(xù)貶值，澳大利亞房地產(chǎn)市場對海外買家來說更具吸引力，房地產(chǎn)仍將成為澳政府在制造業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)陷入困境的時候維持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的一大籌碼。“所以，投資澳房產(chǎn)仍是一個不錯的選擇，發(fā)展?jié)摿^大。”David在接受媒體采訪時指出。
“雖然說澳大利亞的房地產(chǎn)投資有增值的潛能。但是中國企業(yè)或者個人，一般通過直接購買的形式投資當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)或者其他資源，也必然會面臨市場風(fēng)險與政治風(fēng)險?，F(xiàn)在沒有，不代表以后不會出現(xiàn)。”殷旭飛對中國投資者建議，綜合來看，投資澳大利亞房地產(chǎn)還需謹慎，可以盡量運用創(chuàng)新投資模式，如與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作等模式，降低自建、新建的風(fēng)險。
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