限制房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入取消得紅利：一線城市可帶來5%左右購買需求

在經(jīng)歷了數(shù)月的政策“空窗期”后，2015年8月27日傍晚一條“六部委聯(lián)合發(fā)文取消限外政策”的消息攪動了整個房地產(chǎn)市場。根據(jù)住建部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺的建房〔2015〕122號《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》（以下簡稱《意見》），全國將取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機(jī)構(gòu)和個人可購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。

不過，對于限外取消的實(shí)際影響，業(yè)內(nèi)人士則表示，僅憑借限外政策放松并不一定能帶動整個樓市投資，但對于北上廣深等一線城市及二三線熱點(diǎn)城市而言，將起到釋放購買力的作用。

政策著眼點(diǎn)

“當(dāng)前中央對于樓市的調(diào)整，基本是側(cè)重于對整體經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，而非只是調(diào)整樓市本身。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對記者表示，逐步取消對外資購房的限制，直觀意義上來說，就是在釋放外資購房需求，這不僅利好樓市成交，同時也是以拉動房地產(chǎn)市場投資、帶動資金流入為主要目的。

住建部等六部委此次出臺的《意見》共四條，其中有三條政策調(diào)整的內(nèi)容都是圍繞“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)”，涉及注冊資本與投資總額比例、境內(nèi)外貸款及外匯借款要求以及優(yōu)化外商投資管理程序等。

“實(shí)際上，本次取消限外的政策著眼點(diǎn)在于支持外商投資，這與今年中央對待外資的態(tài)度一致。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人如是說。

今年3月，國家發(fā)改委與商務(wù)部公布了最新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015年修訂）》。在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，已經(jīng)刪除了此前針對外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。

這些限制類條款包括，土地成片開發(fā)（限于合資、合作），高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中。

“尤其是最近一個月以來，央行正引導(dǎo)受到嚴(yán)格控制的人民幣貶值，同時不久前央行再次降準(zhǔn)降息，而在這一時間節(jié)點(diǎn)上取消限外政策，這一系列的動作都不是孤立的，而是中央層面希望刺激外資、帶動海外熱錢流入的系列舉措。”一位不愿具名的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出。

住建部聯(lián)合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出臺過“限外”政策。按照規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

“2006年出臺限外令時，人民幣持續(xù)升值，國內(nèi)物業(yè)價值處于低谷期。而2010年，中國樓市也處于過熱時期，因此政府相關(guān)部門將外資購房者這部分需求排除在外，以期給市場降溫。”接近住建部的一位知情人士指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)企穩(wěn)，取消限外政策已經(jīng)具備了市場基礎(chǔ)。

“救市”效果有限

“實(shí)際上，早在今年6月份住建部就考慮取消限外政策，但由于這一政策主要針對的是一二線城市，而目前這部分區(qū)域樓市正處于逐步回暖的市場行情下，一旦放開可能會帶來部分市場過熱。”接近住建部的一位知情人士指出。

此次公布的《意見》明確提出，對于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。這意味著，在北上廣深四個仍然限購的一線城市，外資購房者仍然無法購買多套住宅。

“對于北京等一線城市來說，取消限外政策大概可以帶來5%左右的購買需求，畢竟在一線城市投資、工作的境外人士最多。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出，盡管一線城市實(shí)行限購政策，但與此前的“限外令”相比已經(jīng)寬松了不少。

“目前北京中心城區(qū)的房價已經(jīng)過高，而近郊如門頭溝等區(qū)域，由于人口密度相對較低、交通越來越方便，定位高端的樓盤已經(jīng)顯現(xiàn)出投資價值。”北京房協(xié)秘書長陳志在“‘西見長安’城市區(qū)域發(fā)展論壇”上指出。

而對于部分二三線城市而言，這一政策無疑是個“大利好”。

“今年6月份市場傳出取消限外的消息時，我們就已經(jīng)開始著手挖掘外資購房者客群，有不少外資客戶的意向很明顯，限外取消后，我們項目的去化率至少能提高20%。”東部某省沿海城市一濱海度假項目的營銷總監(jiān)告訴記者。

同策研究中心市場總監(jiān)張宏偉表示，限外政策取消后，最容易受政策影響的就是二線熱點(diǎn)城市和二三線旅游城市。“與一線城市相比，這類二三線城市生活節(jié)奏較為緩慢，居住體驗更好，更適合外資購房者投資。”

不過，即便如此，業(yè)內(nèi)人士分析，取消限外對樓市的影響也相對有限，不會出現(xiàn)刺激房價過快上漲的作用。

“在過去的十年中，房地產(chǎn)被境外投資者視作保值、升值的投資目標(biāo)而被炒作，但現(xiàn)在的市場局面已經(jīng)和10年前天差地別，外資購房集中的城市一般來說房價已經(jīng)相對很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報率在降低，因此，即使取消限外也不會出現(xiàn)大規(guī)模的外資買房。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然限外政策看上去影響不大，但政策一旦出臺，改變的不僅是少數(shù)購房需求，還有對未來的政策預(yù)期。

“整體來看，今年上半年只有一線城市和部分二線城市樓市表現(xiàn)較好，樓市整體回暖的趨勢并不明朗。其中，還有部分城市在需求釋放后，7、8月成交重新恢復(fù)平淡，樓市表現(xiàn)并不穩(wěn)定。”張宏偉指出。

上述獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，對于樓市而言，限外政策取消，主要仍是為了引導(dǎo)預(yù)期。“如果不斷有利好政策出來，則意味著樓市在今年的寬松環(huán)境是不變的，也就代表樓市的政策層面保持穩(wěn)定，這對今年9、10月份的房地產(chǎn)走勢有利。”

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