黑政辦發(fā)〔2016〕33號(hào)《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于全省房地產(chǎn)去庫存的指導(dǎo)意見》

《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于全省房地產(chǎn)去庫存的指導(dǎo)意見》










黑政辦發(fā)〔2016〕33號(hào)

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各直屬單位：

為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省委十一屆六次全會(huì)決策部署，切實(shí)抓好全省房地產(chǎn)去庫存工作，經(jīng)省政府同意，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)提出如下意見。

一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想。按照“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)部署要求，堅(jiān)持創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，突出問題導(dǎo)向，積極消化商品住房庫存，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）工作目標(biāo)。結(jié)合2015年底全省房地產(chǎn)庫存總量和庫存結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況，用3年時(shí)間積極消化現(xiàn)有庫存商品住宅，合理控制新建商品住宅增量，力爭(zhēng)到2018年底全省商品住宅庫存達(dá)到合理數(shù)量。

二、主要路徑和措施

（一）加強(qiáng)供給調(diào)控。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給側(cè)，合理控制增量，在確保供需平衡的基礎(chǔ)上，提高開發(fā)效益和質(zhì)量。實(shí)施有保有壓，分類調(diào)控，因城施策，在保障性安居工程土地供應(yīng)應(yīng)保盡保的前提下，將商品房庫存較大、去化周期超過24個(gè)月的市、縣商品住宅用地供應(yīng)和新開發(fā)商品住宅用地計(jì)劃納入控制范圍，原則上兩年內(nèi)不能新增開發(fā)商品住宅建設(shè)用地；其他市、縣也要根據(jù)本地供需情況，實(shí)施自我調(diào)節(jié)，合理控制商品住宅開發(fā)規(guī)模。調(diào)整新建商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2016年以后，各地新的開發(fā)計(jì)劃要以滿足市場(chǎng)需求為目標(biāo)，開發(fā)適銷對(duì)路戶型結(jié)構(gòu)商品住房，控制銷售價(jià)格。推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，各地要依托城市主體功能區(qū)定位，對(duì)未開發(fā)房地產(chǎn)用地可以通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)用地轉(zhuǎn)型利用，發(fā)展養(yǎng)老、旅游、教育文化體育等跨界地產(chǎn)；哈爾濱市、齊齊哈爾市、牡丹江市、雞西市、伊春市和黑河市等地積極推進(jìn)候鳥式養(yǎng)老地產(chǎn)，組織到省外開展推介活動(dòng)。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。同時(shí)，各地要充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)作用，加大對(duì)閑置土地的處置和盤活力度，特別是對(duì)一些房企長(zhǎng)期囤積沒有開發(fā)的土地必須依法處置。在土地供應(yīng)方面，要做到收放有度，防止出現(xiàn)異常交易推高房?jī)r(jià)。

（二）加大棚改貨幣化安置力度。按照“十三五”時(shí)期全面完成棚戶區(qū)改造任務(wù)要求，統(tǒng)籌兼顧棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，科學(xué)調(diào)整棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將危舊樓整體拆除改造的項(xiàng)目納入棚戶區(qū)改造范圍，合理確定年度改造計(jì)劃。盡量減少新建安置項(xiàng)目，凡市場(chǎng)上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的市、縣，原則上不再新建安置房項(xiàng)目。實(shí)施貨幣化安置優(yōu)惠措施，各地要制定完善棚改貨幣化安置實(shí)施辦法，對(duì)實(shí)施貨幣化補(bǔ)償安置的，貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評(píng)估價(jià)格并參照新房市場(chǎng)價(jià)格綜合考量確定；對(duì)購買存量商品房的回遷戶，按照當(dāng)?shù)仄骄R遷月數(shù)和臨遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)給予一次性臨遷補(bǔ)助費(fèi)用；對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，給予貨幣補(bǔ)償金額一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購買商品房的個(gè)人，可按有關(guān)規(guī)定享受契稅減免政策。暢通貨幣化安置渠道，采取棚戶區(qū)居民自主購買、政府搭建購房信息服務(wù)平臺(tái)、政府回購存量商品房、政府發(fā)放購房票證等方式打通棚改回遷安置房和存量商品房通道。控制回購商品房?jī)r(jià)格，實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)撮合機(jī)制，合理控制普通商品房?jī)r(jià)格，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)讓利，提高棚改貨幣化安置比例，努力實(shí)現(xiàn)棚改貨幣化安置比例達(dá)到50%以上的目標(biāo)要求。

（三）擴(kuò)大公租房保障范圍。擴(kuò)大公租房保障范圍，降低外來務(wù)工人員等非戶籍人口申請(qǐng)租房準(zhǔn)入門檻，適當(dāng)降低公租房申請(qǐng)人繳納住房公積金、社會(huì)保險(xiǎn)金、與用人單位簽訂勞動(dòng)合同、持有申請(qǐng)地營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅證明等方面的條件要求，并及時(shí)向社會(huì)公布，采取政府發(fā)放補(bǔ)貼的方式落實(shí)年度保障計(jì)劃。

（四）發(fā)揮住房公積金作用。研究出臺(tái)指導(dǎo)農(nóng)民工繳存和使用住房公積金政策。加強(qiáng)宣傳，幫助農(nóng)民工全面了解住房公積金政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民工繳存住房公積金。住房公積金管理機(jī)構(gòu)要為農(nóng)民工開設(shè)繳存賬戶建立“綠色”通道；用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍；支持繳存住房公積金的農(nóng)民工利用公積金貸款購買普通商品自住住房。積極調(diào)整住房公積金政策，合理提高個(gè)人住房貸款額度，最長(zhǎng)貸款期限為30年；貸款購買首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%；允許擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房公積金貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，執(zhí)行住房公積金首套房貸款政策；繳存職工在繳存地以外地區(qū)購房，可按購房地住房公積金個(gè)人貸款政策向購房地住房公積金管理中心申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。

（五）加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。實(shí)施存量房轉(zhuǎn)型利用，支持開發(fā)企業(yè)將存量房源投放到租賃市場(chǎng)或轉(zhuǎn)成租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。推動(dòng)規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)在新建項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于市場(chǎng)租賃或與經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化運(yùn)作模式。實(shí)行房屋租賃補(bǔ)貼政策，各地可以根據(jù)實(shí)際情況，探索研究對(duì)租房者給予一定財(cái)政補(bǔ)貼的支持政策。

（六）實(shí)施購房財(cái)政補(bǔ)貼政策。鼓勵(lì)房地產(chǎn)庫存較大的市（地）、縣（市）政府（行署）對(duì)購買首套普通商品住房者給予補(bǔ)貼，特別是對(duì)農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購房要給予補(bǔ)貼或貸款貼息。具體補(bǔ)貼范圍、標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)貼期限由各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鄉(xiāng)居民可支配收入水平和庫存情況制定落實(shí)。補(bǔ)貼金額由各地財(cái)政部門會(huì)同地稅、住建部門進(jìn)行測(cè)算提出，報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)卣夂螅韶?cái)政部門按照標(biāo)準(zhǔn)安排資金，審計(jì)部門進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

（七）實(shí)施農(nóng)民進(jìn)城購房?jī)?yōu)惠政策。保障進(jìn)城農(nóng)民子女享受義務(wù)教育同城待遇，農(nóng)民進(jìn)城購房取得居住證并滿足進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女接受義務(wù)教育相關(guān)條件的，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇。維護(hù)進(jìn)城農(nóng)民既有權(quán)益，農(nóng)民在縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地購買商品住房的，可自主選擇在原籍或購房所在地申請(qǐng)城鎮(zhèn)居民常住戶口，原享受的醫(yī)療、集體經(jīng)濟(jì)收益等權(quán)益不變；申請(qǐng)城鎮(zhèn)常住戶口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可隨遷進(jìn)城辦理城鎮(zhèn)居民常住戶口，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用權(quán)。對(duì)進(jìn)城購買商品住房（含二手住房）的農(nóng)民，如自愿退出其宅基地并還耕、還林，當(dāng)?shù)卣砂雌渫顺龊戏ㄕ氐拿娣e，給予一次性補(bǔ)償。

（八）落實(shí)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），建筑面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；建筑面積為90平方米以上的，減按1．5%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，建筑面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；建筑面積為90平方米以上的，減按2%稅率征收契稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

（九）取消過時(shí)的限制性政策。取消新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到70%以上的限制；取消境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)在我省設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）購買自用、自住商品房的限制；取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求。各地要進(jìn)行認(rèn)真梳理，在事權(quán)范圍內(nèi)，取消過時(shí)的限制性措施。

（十）積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。積極扶持品牌強(qiáng)、信譽(yù)好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，通過兼并、收購、重組等方式加強(qiáng)資源整合，向規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和行業(yè)集中度。各地要搭建企業(yè)兼并重組平臺(tái)。對(duì)于存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，無法繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)，要采取政府主導(dǎo)，通過債務(wù)重組、破產(chǎn)清算等方式及時(shí)接盤，保證項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，保護(hù)購房人合法權(quán)益。同時(shí)，要加大房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)行為的查處力度，全面建立市場(chǎng)清出機(jī)制，對(duì)信譽(yù)差、實(shí)力弱、產(chǎn)品品質(zhì)低、物業(yè)服務(wù)差的房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)從市場(chǎng)清出淘汰，凈化市場(chǎng)環(huán)境。

三、工作要求

（一）要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地要把去庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作擺到重要日程上來，主動(dòng)研究本地房地產(chǎn)供求情況、庫存情況，制定出臺(tái)管用、實(shí)用、解決問題的政策措施。要建立去庫存會(huì)商工作機(jī)制，由政府分管負(fù)責(zé)人牽頭，組織住建、房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土資源、財(cái)政和地稅等部門定期研究房地產(chǎn)去庫存工作，把控好去庫存的節(jié)奏和力度。各有關(guān)部門要各負(fù)其責(zé)，通力協(xié)作，切實(shí)落實(shí)各項(xiàng)去庫存政策措施，確保去庫存工作取得實(shí)效。

（二）要落實(shí)主體責(zé)任。市、縣政府是調(diào)控的責(zé)任主體，要敢于擔(dān)當(dāng)，主動(dòng)作為，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、我省出臺(tái)的各項(xiàng)去庫存政策要求，并結(jié)合本地實(shí)際，出臺(tái)具體實(shí)施辦法。省政府將對(duì)工作推進(jìn)不力的市、縣政府進(jìn)行約談和問責(zé)。

（三）要加強(qiáng)社會(huì)輿論引導(dǎo)。各地要正確引導(dǎo)輿論，加大國(guó)家對(duì)去庫存政策宣傳力度，發(fā)揮正向激勵(lì)作用，調(diào)動(dòng)各方力量，形成工作合力，努力營(yíng)造有利于去庫存和房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好環(huán)境。

黑龍江省人民政府辦公廳

2016年4月14日

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