藏政辦發(fā)〔2020〕37號《西藏自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》

《西藏自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》










藏政辦發(fā)〔2020〕37號

西藏自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押二級市場的實(shí)施意見

各地(市)行署(人民政府),自治區(qū)各委、辦、廳、局:

為深入貫徹落實(shí)習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想,認(rèn)真落實(shí)黨中央、國務(wù)院全面深化改革的重大決策部署,按照區(qū)黨委全面深化改革工作要求,進(jìn)一步健全完善我區(qū)土地二級市場,根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)精神,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,制定本實(shí)施意見。

一、目標(biāo)任務(wù)及適用范圍

(一)目標(biāo)任務(wù)。建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息集聚、交易安全、服務(wù)高效、監(jiān)管有力的土地二級市場。各地(市)、縣(區(qū))結(jié)合實(shí)際完善政策措施,建立監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控體系,健全政務(wù)服務(wù)體系,切實(shí)提升服務(wù)效能,促進(jìn)全區(qū)土地一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展。

(二)適用范圍。本實(shí)施意見適用于全區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。涉及房地產(chǎn)交易的,應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為可參照本實(shí)施意見執(zhí)行。

二、完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則,保障要素有序流通

(三)明確轉(zhuǎn)讓形式。各類建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括買賣、交換、贈予、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,辦理房地產(chǎn)交易、繳稅、登記等相關(guān)手續(xù)。

(四)明晰轉(zhuǎn)讓條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,須取得不動產(chǎn)(土地使用權(quán))證書。

1.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。土地用途一致且符合《劃撥用地目錄》的,可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款,按轉(zhuǎn)移登記辦理,涉及土地收益的,上繳地方財(cái)政;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規(guī)劃的前提下,由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

2.出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下,應(yīng)充分保障交易自由。

在出讓過程中享受政策優(yōu)惠,轉(zhuǎn)讓時(shí)土地用途不變的,按原出讓合同價(jià)格合理確定出讓價(jià)款,并全數(shù)補(bǔ)交后方可轉(zhuǎn)讓;涉及土地用途改變的,按照現(xiàn)時(shí)土地評估價(jià)格合理確定出讓價(jià)款,并全數(shù)補(bǔ)交后方可轉(zhuǎn)讓;原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的,從其約定。

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,已投資額未達(dá)到總投資額25%的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的行政主管部門批準(zhǔn),交易雙方先行簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,辦理預(yù)告登記,待達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后,依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。未辦理規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)的,可憑預(yù)告登記證明辦理項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù);已辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,在符合規(guī)劃前提下,依法辦理項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)變更手續(xù)?！耙淹顿Y額”可依據(jù)持有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告認(rèn)定(已投資額、總投資額均不含建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi))。

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán),可依照法律法規(guī)采取合資、合作方式與具備資質(zhì)的市場主體共同開發(fā)經(jīng)營,雙方依法訂立合同后可變更建設(shè)用地使用權(quán)。

以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定,不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn);轉(zhuǎn)讓后,可保留為作價(jià)出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。

轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地的,受讓方擬建項(xiàng)目應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及規(guī)劃、投資強(qiáng)度、環(huán)保、安全、稅收等要求。

(五)規(guī)范分割合并,促進(jìn)合理利用。土地分割、合并轉(zhuǎn)讓,是指法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。單宗地分割為多宗地的,分割后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立宗地規(guī)劃建設(shè)條件。分割宗地上房產(chǎn)已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的,應(yīng)取得有關(guān)權(quán)利人書面同意。涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的,轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

多宗地合并為一宗地的,應(yīng)符合整體開發(fā)利用條件。多宗地合并時(shí),僅涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)合并且合并后宗地用途符合劃撥用地目錄的,土地使用權(quán)人可選擇保留劃撥方式。在不超過合宗后土地用途法定最高年限的前提下,可根據(jù)土地使用權(quán)人意愿,按照合并前宗地中的其一終止日期修正土地出讓年限,涉及房地產(chǎn)開發(fā)的,也可申請延長使用年限至法定最高年限。涉及延長年限的,須補(bǔ)繳延長年限的土地出讓金。

各地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府要區(qū)分不同用途,明確分割、合并條件,規(guī)范流程,明確合理分割、合并后的容積率等規(guī)劃條件。

(六)落實(shí)稅收政策,降低交易成本。各級稅務(wù)部門要嚴(yán)格落實(shí)涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的稅收政策。

三、強(qiáng)化出租管理,提高服務(wù)水平

(七)有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的,不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

(八)劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定將租金中所含土地收益上繳同級財(cái)政,納入土地出讓收入管理。各地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府要明確收繳主體、方式、流程及監(jiān)管措施,以標(biāo)定地價(jià)為參照制定土地收益金的收繳標(biāo)準(zhǔn)。宗地長期出租,或部分用于出租且可分割的,應(yīng)依法補(bǔ)辦有償使用手續(xù)。宗地短期出租(五年以內(nèi),含五年),出租人依法繳納相關(guān)收益的,視為已批準(zhǔn),不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。不得通過多次短租的方式變相延長出租期限。

(九)營造建設(shè)用地使用權(quán)出租環(huán)境。各地(市)、縣(區(qū))自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)提供劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所,制定規(guī)范的出租合同文本,提供交易鑒證服務(wù),保障權(quán)利人的合法權(quán)益。統(tǒng)計(jì)分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場相關(guān)數(shù)據(jù),要定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。

四、完善抵押機(jī)制,保障合法權(quán)益

(十)建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán),經(jīng)地(市)、縣(區(qū))自然資源主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和自然人領(lǐng)有國有土地使用證,可以將其地上自由交易流轉(zhuǎn)的房屋建筑物連同土地使用權(quán)依法一并抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),土地使用權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán),拍賣處置所得價(jià)款優(yōu)先補(bǔ)繳出讓金后,抵押權(quán)人方可受償。行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的劃撥土地,不得抵押。

以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán),除法律法規(guī)的特別規(guī)定和合同有特別約定外,不應(yīng)限制其抵押。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,根據(jù)租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。承租土地使用權(quán)按合同租金與市場租金的差值及租期估價(jià),抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

(十一)放寬對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

五、規(guī)范市場秩序,加強(qiáng)服務(wù)監(jiān)管

(十二)加快平臺建設(shè),提供便捷高效服務(wù)。各地各有關(guān)部門要深化“放管服”改革,切實(shí)優(yōu)化營商環(huán)境,激化土地二級市場主體活力,充分運(yùn)用市場機(jī)制,促進(jìn)土地要素流通,提高節(jié)約集約用地水平,為全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

各地(市)要把土地二級市場納入現(xiàn)有土地交易機(jī)構(gòu)或公共資源交易平臺,接受公開交易服務(wù)委托,匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口,提供信息發(fā)布、交易事項(xiàng)受理、成交確認(rèn)。要建立健全部門聯(lián)動、信息共享、限時(shí)辦結(jié)機(jī)制,優(yōu)化交易申請、交易合法性審查、繳納價(jià)款、稅費(fèi)收取、辦理登記等辦理流程,縮短辦理時(shí)間。

市場主體提交申請及相關(guān)材料后,可由交易管理部門和登記機(jī)構(gòu)并聯(lián)審查,由交易管理部門出具監(jiān)管意見,同時(shí)將涉及的交易監(jiān)管信息等原始資料及時(shí)提供給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。登記機(jī)構(gòu)要根據(jù)交易管理部門移交的資料和交易監(jiān)管意見,在5個(gè)工作日內(nèi)做出登記或不予登記的決定,積極主動溝通協(xié)調(diào),加快辦理相應(yīng)手續(xù),并將登記資料等及時(shí)反饋給交易管理部門。

(十三)規(guī)范交易流程,加強(qiáng)市場監(jiān)管。各地(市)要建立“信息發(fā)布-達(dá)成意向-簽訂合同-交易監(jiān)管”的交易流程,引導(dǎo)交易雙方規(guī)范有序。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息;達(dá)成一致后簽訂合同,依法申報(bào)交易價(jià)格,申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的,地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。要對建設(shè)用地使用權(quán)交易中原出讓合同或劃撥決定書的履約情況進(jìn)行合法性審核,對違反有關(guān)法律法規(guī)或未達(dá)到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書約定的,不予辦理相關(guān)手續(xù)。

各地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府要健全完善土地二級市場的價(jià)格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止交易價(jià)格異常波動。加強(qiáng)土地二級市場運(yùn)行情況及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,將二級市場交易量、交易結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格等,作為土地一級市場土地投放數(shù)量、結(jié)構(gòu)、時(shí)序、效果等的重要參考,合理供應(yīng)土地;適時(shí)運(yùn)用財(cái)稅、金融等手段,加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控,維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

(十四)加強(qiáng)信息共享,完善信用體系。加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接,人民法院根據(jù)案情需要向自然資源主管部門查詢所涉不動產(chǎn)的權(quán)利情況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)等情況,自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)予以積極配合。建立健全執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制,司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易。加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作銜接,國有資產(chǎn)處置涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,應(yīng)征求自然資源主管部門意見,并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等主管部門應(yīng)加強(qiáng)對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。要加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易管理的銜接,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門與自然資源、稅務(wù)和統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)信息共享。

各地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府要加強(qiáng)對交易各方的信用監(jiān)管,健全以“雙隨機(jī)、一公開”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制。要結(jié)合本地實(shí)際,制定土地市場信用評價(jià)規(guī)則和約束措施,相關(guān)市場主體和中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入公共信用信息平臺,并通過市場適當(dāng)方式進(jìn)行公開公示,對失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒,推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。

六、保障措施

(十五)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府要充分認(rèn)識完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的重要意義,切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。自然資源、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機(jī)制,明確分工,落實(shí)責(zé)任,創(chuàng)造開放、便利、透明的交易環(huán)境,有序推進(jìn)土地二級市場規(guī)范發(fā)展。

(十六)完善配套措施。各地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府要按照國務(wù)院和自治區(qū)有關(guān)要求,結(jié)合本地實(shí)際,進(jìn)一步完善工作機(jī)制,細(xì)化交易規(guī)則,制定完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的配套制度。要堅(jiān)持問題導(dǎo)向,以建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓促進(jìn)存量建設(shè)用地和閑置土地盤活為方向,統(tǒng)籌推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā),促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

(十七)強(qiáng)化責(zé)任追究。各地(市)行署(人民政府)、縣(區(qū))人民政府要健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制,制定防控預(yù)案,落實(shí)防控責(zé)任。要全面落實(shí)土地二級市場相關(guān)規(guī)定,對服務(wù)不到位、監(jiān)督管理不力的,實(shí)行約談問責(zé);對弄虛作假、損害土地使用權(quán)人利益等行為嚴(yán)肅問責(zé),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

(此件公開發(fā)布)

西藏自治區(qū)人民政府辦公廳

2020年12月25日

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本文關(guān)鍵詞： 西藏自治區(qū), 藏政辦發(fā)