陜政辦發(fā)〔2021〕40號(hào)《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》

陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見







陜政辦發(fā)〔2021〕40號(hào)

各設(shè)區(qū)市人民政府，省人民政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為加快發(fā)展保障性租賃住房，切實(shí)解決好大城市新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），結(jié)合我省實(shí)際，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)制定以下實(shí)施意見。

一、總體要求

堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)。到“十四五”末全省基本建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。其中，人口凈流入的大城市（西安市），形成有效的保障性租賃住房供給，切實(shí)緩解新市民、青年人等群體住房困難；其他省政府確定的發(fā)展保障性租賃住房的城市，根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝?、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)活躍度、住房等情況有序推進(jìn)。

二、主要工作

（一）嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)制度。保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)行業(yè)等市民群體。發(fā)展保障性租賃住房的城市應(yīng)按照保基本原則，針對(duì)不同類型建設(shè)方式，分類制定準(zhǔn)入、退出條件。新開工建設(shè)的保障性租賃住房，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主；已經(jīng)開工或建成的住房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房使用的，可適當(dāng)放寬面積標(biāo)準(zhǔn)，適合改造成小戶型的應(yīng)予以改造，具體面積由城市人民政府確定。租金應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布的參考價(jià)格確定，原則上低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。用于保障本單位（園區(qū)）職工的保障性租賃住房應(yīng)加強(qiáng)輪轉(zhuǎn)，原則上優(yōu)先用于保障新入職無(wú)房職工。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府負(fù)責(zé)）

（二）科學(xué)確定發(fā)展路徑。原則上有需求的城市均可通過(guò)一定的路徑發(fā)展保障性租賃住房，其中西安市和經(jīng)省政府確定的城市為重點(diǎn)發(fā)展城市。西安市要堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，先行推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展，盡快形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。新市民、青年人等群體住房保障需求較大、現(xiàn)有及在建保障性住房無(wú)法滿足的城市，在綜合評(píng)估當(dāng)?shù)刎?cái)力、實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，報(bào)經(jīng)省政府批準(zhǔn)后，確定為重點(diǎn)發(fā)展城市。產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、連續(xù)兩年人口凈流入、確有發(fā)展需求的市轄縣，應(yīng)按照逐級(jí)上報(bào)的原則，報(bào)請(qǐng)省政府確認(rèn)。暫無(wú)發(fā)展保障性租賃住房需求的城市要延續(xù)現(xiàn)有住房保障政策，做好城鎮(zhèn)戶籍住房、收入困難家庭公租房保障，對(duì)低保、低收入家庭應(yīng)保盡保。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省自然資源廳、省稅務(wù)局、省統(tǒng)計(jì)局、省總工會(huì)、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（三）合理制定建設(shè)計(jì)劃。按照“一城一策”的原則，市級(jí)相關(guān)部門要密切協(xié)作，逐區(qū)（縣）摸清保障性租賃住房需求，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式增加供給。按照供需平衡、職住平衡原則，科學(xué)制定本地區(qū)保障性租賃住房“十四五”建設(shè)規(guī)劃，并分解到各年度。優(yōu)先安排規(guī)模較大、需求較為集中的項(xiàng)目，有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施。同時(shí)，及時(shí)通過(guò)當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站向社會(huì)公布項(xiàng)目計(jì)劃及實(shí)施情況。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府負(fù)責(zé)）

（四）積極引導(dǎo)多方參與。由政府提供土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策支持，積極引導(dǎo)各類市場(chǎng)主體參與投資建設(shè)保障性租賃住房。發(fā)展保障性租賃住房的城市要主動(dòng)對(duì)接，廣泛聽取當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各類主體的意見訴求，引導(dǎo)本地有需求的各類主體參與投資建設(shè)，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配置商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房，形成多元化的保障性租賃住房供給體系。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府負(fù)責(zé)）

三、政策支持

（一）加大土地相關(guān)政策的支持。

１．集體土地。保障租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。嚴(yán)禁借建設(shè)保障性租賃住房名義利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)”住房、商業(yè)性民宿酒店房產(chǎn)。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

２．企事業(yè)單位自有土地。保障性租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。城市人民政府要明確該項(xiàng)工作流程，并做好項(xiàng)目的審查審批和建設(shè)監(jiān)管，嚴(yán)禁擅自進(jìn)行商品住房開發(fā)。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

３．產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地。保障性租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7％提高到15％，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來(lái)，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

４．閑置非居住存量房屋。對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

５．新供應(yīng)土地。保障性租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)。西安市保障性租賃住房用地應(yīng)不低于年度住宅用地計(jì)劃的10％。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。新建普通商品住房項(xiàng)目，可配建一定比例的保障性租賃住房，以實(shí)物配建為主，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（二）簡(jiǎn)化審批流程。城市人民政府應(yīng)切實(shí)發(fā)揮保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組作用，加強(qiáng)和完善工作職責(zé)，統(tǒng)籌推進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房工作。由城市人民政府牽頭，組織領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位，對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的項(xiàng)目建設(shè)方案實(shí)施聯(lián)合審查。審查通過(guò)的，由市級(jí)住建部門出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，相關(guān)部門依據(jù)認(rèn)定書辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。各城市要構(gòu)建快速、嚴(yán)謹(jǐn)、高效的保障性租賃住房項(xiàng)目審批流程，提高項(xiàng)目審批效率。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可利用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個(gè)階段，并符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)要求。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府、省發(fā)展改革委、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（三）爭(zhēng)取資金支持。積極爭(zhēng)取國(guó)家對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以的補(bǔ)助資金。省級(jí)相關(guān)部門要積極指導(dǎo)相關(guān)市（區(qū)）做好中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金、地方政府專項(xiàng)債券申報(bào)工作，具體執(zhí)行《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》和財(cái)政部門相關(guān)資金管理辦法的規(guī)定。同時(shí)，省財(cái)政廳將通過(guò)現(xiàn)有資金渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)予以支持。（省財(cái)政廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（四）降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。（省稅務(wù)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（五）執(zhí)行民用水電氣價(jià)格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（省發(fā)展改革委、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（六）加強(qiáng)金融支持。

１．加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。（人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

２．支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。鼓勵(lì)信用增進(jìn)企業(yè)在堅(jiān)持市場(chǎng)化原則的前提下，積極為符合條件的保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)行債券提供信用增進(jìn)服務(wù)，降低融資成本。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。（人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、陜西證監(jiān)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

３．支持保障性租賃住房建設(shè)、改造、運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITS）融資。（省發(fā)展改革委、人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、陜西證監(jiān)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

四、保障措施

（一）加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)。省政府對(duì)我省發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)，各市（區(qū)）政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題負(fù)主體責(zé)任。省保障性安居工程協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)全省保障性租賃住房統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，研究解決工作中的問(wèn)題，及時(shí)總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)做法。省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省統(tǒng)計(jì)局、省稅務(wù)局、省總工會(huì)、人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、陜西證監(jiān)局等部門和單位要按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)、密切協(xié)作、形成合力。

（二）做好政策銜接。各城市要對(duì)現(xiàn)有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房進(jìn)行全面梳理，包括中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等建設(shè)的租賃住房，符合規(guī)定的均可在申報(bào)取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的不得享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策。

（三）規(guī)范項(xiàng)目租賃。各城市人民政府要全面落實(shí)工作任務(wù)和各項(xiàng)政策措施，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。要切實(shí)提高保障性租賃住房使用效率，承租對(duì)象正在享受其他形式保障性住房的，不得申請(qǐng)保障性租賃住房；保障性租賃住房承租對(duì)象不得破壞其承租的保障性租賃住房設(shè)施設(shè)備，不得擅自裝修或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，不得轉(zhuǎn)變租住用途。保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策，堅(jiān)決防止變相福利分房。

（四）加強(qiáng)權(quán)屬管理。保障性租賃住房項(xiàng)目須整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。符合條件項(xiàng)目涉及整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)城市人民政府審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。其中，工業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項(xiàng)目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)可優(yōu)先購(gòu)買。利用企事業(yè)單位自有閑置非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進(jìn)行補(bǔ)償。

（五）做好監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會(huì)同各有關(guān)部門單位，研究出臺(tái)發(fā)展保障性租賃住房工作監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)辦法，完善監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的城市實(shí)施監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，重點(diǎn)是城市發(fā)展保障性租賃住房對(duì)促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難的成效。堅(jiān)持結(jié)果導(dǎo)向，相關(guān)城市人民政府應(yīng)切實(shí)做好監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)結(jié)果運(yùn)用，推動(dòng)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房健康有序發(fā)展。






 

陜西省人民政府辦公廳

2021年12月23日

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