渝評協(xié)〔2022〕4號《重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會2021年度評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查通報》

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會2021年度評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查通報






渝評協(xié)〔2022〕4號

各評估機(jī)構(gòu)、外地在渝分支機(jī)構(gòu)：

根據(jù)財政部、中評協(xié)的要求，重慶市評協(xié)于2021年7月至12月開展了全市評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作，目前已全面結(jié)束?，F(xiàn)將評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查情況通報如下：

一、檢查的基本情況

2021年評協(xié)共對18家評估機(jī)構(gòu)（含1家外地評估機(jī)構(gòu)在渝分公司）進(jìn)行了檢查，檢查面約20%。檢查范圍以2020年1月至2021年6月開展的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)及出具的資產(chǎn)評估報告為主，檢查內(nèi)容主要為評估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制體系、業(yè)務(wù)項目質(zhì)量、職業(yè)道德三個方面。

從本次檢查情況看，評估機(jī)構(gòu)建立了人事、財務(wù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制、評估業(yè)務(wù)管理、后續(xù)教育及培訓(xùn)等基本制度，但仍有部分機(jī)構(gòu)在后續(xù)教育、業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)執(zhí)行、質(zhì)量復(fù)核等方面制度制定或運行上存在問題，個別機(jī)構(gòu)部分制度未及時按照新的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則進(jìn)行修訂。部分評估機(jī)構(gòu)評估程序執(zhí)行不到位，導(dǎo)致工作底稿不完整，對評估結(jié)論支持依據(jù)不足，評估報告表述不規(guī)范，重要事項披露不充分。

納入本次檢查范圍的18家機(jī)構(gòu)大部分為中小評估機(jī)構(gòu)，規(guī)模小，業(yè)務(wù)類型較為單一。抽查的75份資產(chǎn)評估報告中，企業(yè)價值（或凈資產(chǎn)）評估報告31份，其中有7份報告采用了兩種評估方法評估，其余均采用一種評估方法評估;無形資產(chǎn)評估報告2份，均采用收益法評估;以財務(wù)報告為目的的評估報告2份，根據(jù)評估對象的具體情況分別采用不同的方法評估;單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估報告40份。報告評分情況如下：

報告份數(shù)	60分以下	60-70分	70-80分	合計	平均分
企業(yè)價值(或凈資產(chǎn))評估	7	19	5	31	63.47
無形資產(chǎn)評估	1	2		3	59.73
以財務(wù)報告為目的評估			2	2	71.10
單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估	2	24	13	39	67.73
合計	10	45	20	75	65.74

從上表可見，單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估評分相對較高，企業(yè)價值評估其次，無形資產(chǎn)評估得分較低，總體得分較低。

二、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在的問題

（一）評估報告及工作底稿

1、評估業(yè)務(wù)承接前的調(diào)查與風(fēng)險分析評價不足。如基本事項記錄不完整，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、獨立性及綜合分析、評價記錄不完整。

2、缺少資產(chǎn)評估委托合同或資產(chǎn)評估委托合同不規(guī)范。如：缺少評估機(jī)構(gòu)和委托人住所，評估報告使用范圍、違約責(zé)任等;合同簽約雙方簽名、蓋章及時間等為空白;合同委托評估目的與報告描述評估目的不一致。

3、缺少資產(chǎn)評估計劃或計劃編制過于簡略。評估計劃未能涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集整理評估資料、評定估算等主要程序，缺少時間安排及缺少主要評估程序、評估方法、技術(shù)方案等要素，安排評估人員全部為非簽名資產(chǎn)評估師。

4、缺少必要現(xiàn)場調(diào)查、詢價記錄和調(diào)查記錄不完整：

（1）對實物資產(chǎn)的現(xiàn)場勘察記錄過于簡單粗略，僅有資產(chǎn)數(shù)量記錄，無資產(chǎn)現(xiàn)狀描述，無勘察時間、勘察人員和領(lǐng)勘人員簽名等。

（2）企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中沒有進(jìn)行必要的訪談，未根據(jù)評估項目具體情況，確定合理的現(xiàn)場調(diào)查方式，詢問、函證、監(jiān)盤、勘查等重要程序記錄不完整或出現(xiàn)錯誤。

（3）詢價記錄不完整或引用信息存在邏輯錯誤。如詢價記錄缺少主要信息，詢價資料來源記錄、詢價時間和詢價人員簽名記錄不完整。

5、收集的評估資料不完整，評估使用的資料核查驗證不充分：

（1）對資產(chǎn)權(quán)屬、存在性、狀態(tài)等資料收集不完整。

（2）企業(yè)價值評估中未收集企業(yè)歷史沿革、現(xiàn)狀、發(fā)展前景、相關(guān)宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、公司執(zhí)行的會計制度、稅收政策等資料。

（3）評估使用的資料核查驗證不充分。如重要權(quán)屬證明、利用審計成果、審計函證、重要取價參數(shù)，底稿中未體現(xiàn)分析說明及確認(rèn)的核查驗證過程。

6、評定估算無詳細(xì)計算、分析過程

（1）實物資產(chǎn)無測算表，或測算表中重要參數(shù)的確定無依據(jù)或說明。

（2）采用收益法評估企業(yè)價值時，收入、成本、費用、資本性支出、折舊攤銷等參數(shù)預(yù)測依據(jù)不足;對收益期限預(yù)測、折現(xiàn)率測算依據(jù)不充分;對運營資金的分析、測算過程，盈余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債分析不夠充分或無分析過程。

7、管理類工作底稿不完整

部分項目缺少明確評估業(yè)務(wù)基本事項、業(yè)務(wù)承接風(fēng)險評價、客戶報告簽收等管理類工作底稿，底稿不能反映公司質(zhì)控體系要求的相應(yīng)承接流程;以報告簽發(fā)流轉(zhuǎn)表代替三級復(fù)核，底稿中無重大問題復(fù)核、處理記錄，底稿不能反映公司已進(jìn)行內(nèi)部審核的軌跡。

8、評估工作底稿不規(guī)范

企業(yè)價值評估項目底稿中無資產(chǎn)、負(fù)債清查評估程序表;工作底稿未編制索引號、沒有分類歸檔;部分項目重要勘查記錄、詢價記錄和評定估算過程未同時形成紙質(zhì)文檔并歸檔，或者電子檔案與紙質(zhì)文檔不一致;電子檔案歸檔保存不完整、不規(guī)范。

9、評估報告中資產(chǎn)評估報告委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況介紹內(nèi)容不完整。

10、評估報告中評估目的與所對應(yīng)的評估對象和評估范圍不匹配

如評估目的為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，而評估對象和評估范圍為“申報資產(chǎn)扣除申報負(fù)債的凈額”;評估目的為“股份制改造”，而評估對象為“股東全部權(quán)益”。

11、評估報告中評估對象與評估范圍不清晰、描述不準(zhǔn)確

（1）評估中混淆評估對象，評估對象是“股東全部權(quán)益”還是“企業(yè)凈資產(chǎn)”界定不清楚，如評估對象為股東全部權(quán)益，評估結(jié)論為凈資產(chǎn)評估結(jié)論。

（2）企業(yè)價值評估中評估范圍的表述應(yīng)為“報表內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債”不準(zhǔn)確，應(yīng)該為被評估單位的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

（3）單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估中，未詳細(xì)描述評估對象法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。

12、評估報告中評估依據(jù)不正確或不完整

經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)不完整，部分報告將資產(chǎn)評估委托合同作為唯一經(jīng)濟(jì)行為依據(jù);有的采用的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)不恰當(dāng);部分報告缺少資產(chǎn)評估法等法律法規(guī)依據(jù);部分報告取價依據(jù)不完整，特別是實物資產(chǎn)評估依據(jù)、收益法評估依據(jù)缺乏針對性。

13、評估報告中評估方法不恰當(dāng)或未說明理由

（1）抽查報告除少部分評估項目采用兩種方法評估外，大部分僅采用成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）評估，評估方法選擇單一，且評估報告中缺乏對評估方法適用性分析或分析理由不充分。

（2）在采用成本法、收益法或市場法等基本方法下，各資產(chǎn)具體評估方法重要參數(shù)思路及演算方法介紹不完整;在采用重置成本法對設(shè)備、建（構(gòu)）筑物進(jìn)行評估時，部分評估項目未分析考慮是否存在功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值因素對評估價值產(chǎn)生影響。

14、評估報告中評估假設(shè)不合理、不充分或針對性不強(qiáng)

部分報告對評估假設(shè)說明較簡單，特別是對于收益法評估采用的評估假設(shè)針對性不強(qiáng)。有的報告羅列的評估假設(shè)與評估結(jié)論無關(guān)聯(lián)性，而對一些會影響評估結(jié)論需要進(jìn)行假設(shè)的事項卻未作假設(shè)。如機(jī)器設(shè)備評估無原地使用或移地使用假設(shè)，無委估資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)。

15、評估報告中評估報告披露不充分

（1）采用收益法或市場法進(jìn)行企業(yè)價值評估，資產(chǎn)評估報告無影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素分析或分析不充分。

（2）報告對特別事項未披露或披露不充分，未對資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)瑕疵事項進(jìn)行特別提示。

（二）內(nèi)部治理和職業(yè)道德

1、評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理和質(zhì)量控制方面

從本次檢查情況看，大部分機(jī)構(gòu)管理制度基本齊備，但制度執(zhí)行中存在以下一些問題：

部分機(jī)構(gòu)制訂的相關(guān)執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度不完善，個別機(jī)構(gòu)部分制度仍未及時按照《資產(chǎn)評估法》和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行修訂和完善，個別機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制體系設(shè)計過于簡單。

部分機(jī)構(gòu)雖建立三級復(fù)核制度，但在實際工作中并未得到有效執(zhí)行，未能發(fā)揮質(zhì)量控制作用。

部分機(jī)構(gòu)雖然設(shè)首席評估師、監(jiān)管部對質(zhì)量進(jìn)行控制，但人員配置過少或能力欠缺，個別機(jī)構(gòu)甚至由不具備資產(chǎn)評估師資格的人員承擔(dān)審核職責(zé);少部分機(jī)構(gòu)沒有設(shè)立專門部門或?qū)Ｈ诉M(jìn)行復(fù)核，由評估人員交叉復(fù)核。

部分機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)執(zhí)行時未嚴(yán)格執(zhí)行制度，例如：制度規(guī)定的1-2人專職或兼職管理檔案，但在檔案登記中，存在沒有交接記錄、交接時間和檔案人員簽名確認(rèn)的情況，導(dǎo)致責(zé)任不清晰。

部分機(jī)構(gòu)缺少執(zhí)業(yè)人員后續(xù)教育制度，或雖建立制度，按照培訓(xùn)制度、培訓(xùn)計劃要求進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，但學(xué)習(xí)流于形式;部分機(jī)構(gòu)因資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)收入不高，重視程度不足，導(dǎo)致對資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)習(xí)研究力度較差，執(zhí)業(yè)人員對準(zhǔn)則學(xué)習(xí)和理解不深入，執(zhí)業(yè)規(guī)范性與準(zhǔn)則要求存在較大差距。

部分小型機(jī)構(gòu)雖建立人員考核晉升制度，但對員工定期考核和晉升激勵流于形式，部分機(jī)構(gòu)缺少股東進(jìn)入退出和員工激勵等方面的相關(guān)制度和規(guī)定，股東層固化嚴(yán)重，長年沒有新的資產(chǎn)評估師進(jìn)入股東層，不利于人才、技術(shù)力量儲備和機(jī)構(gòu)持續(xù)健康發(fā)展。

2、職業(yè)道德方面

檢查發(fā)現(xiàn)，部分機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估師存在掛名執(zhí)業(yè)的情況，未在評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，也沒有真正參與項目，但仍在評估報告上簽字蓋章;評估機(jī)構(gòu)所擁有的評估師數(shù)量已經(jīng)不能保證業(yè)務(wù)發(fā)展和質(zhì)量管理的基本需要，不符合專業(yè)勝任能力的要求。個別機(jī)構(gòu)存在業(yè)務(wù)承接時支付傭金或回扣的現(xiàn)象。

三、檢查結(jié)果處理

（一）針對被檢查評估機(jī)構(gòu)存在的質(zhì)量控制體系問題和執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題，分別對2家評估機(jī)構(gòu)及6名資產(chǎn)評估師進(jìn)行了行業(yè)懲戒。其中，對質(zhì)量較差的重慶道爾敦資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司及資產(chǎn)評估師陳雙虎、蘭發(fā)磊予以通報批評，對另一家評估機(jī)構(gòu)予以嚴(yán)重警告，對4名資產(chǎn)評估師予以警告，對3家評估機(jī)構(gòu)及8名評估師進(jìn)行了談話提醒，對3家評估機(jī)構(gòu)限期3個月整改。

（二）組織專題培訓(xùn)，開展幫扶工作。協(xié)會于12月底對執(zhí)業(yè)質(zhì)量較差的50名資產(chǎn)評估師及業(yè)務(wù)人員組織專題培訓(xùn)，并將對部分執(zhí)業(yè)水平較差的機(jī)構(gòu)開展技術(shù)幫扶工作，有針對性地提升執(zhí)業(yè)質(zhì)量

請各評估機(jī)構(gòu)對照上述問題，認(rèn)真檢查本機(jī)構(gòu)在質(zhì)量控制體系、職業(yè)道德及業(yè)務(wù)項目質(zhì)量方面存在的不足及問題，建立健全本機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制制度并保障有效遵循，以切實提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量。






 

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會

2022年1月25日

本文鏈接：http://www.per-better.com/policy/127919.html

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