京政辦發(fā)〔2021〕10號《北京市人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》

北京市人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見






京政辦發(fā)〔2021〕10號
 

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：

為完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，推進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）及有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹習(xí)近平總書記對北京重要講話精神，以《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》為統(tǒng)領(lǐng)，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及城市更新行動計(jì)劃相銜接，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平，為推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

（二）目標(biāo)任務(wù)

到2022年底，初步形成產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，市場規(guī)則健全完善，交易平臺功能齊全，服務(wù)和監(jiān)管落實(shí)到位，市場秩序更加規(guī)范，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

（三）適用范圍

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情形。涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

二、健全轉(zhuǎn)讓機(jī)制

（一）明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式和條件。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

1.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)區(qū)級以上政府依法批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓后，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

2.出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合國土空間規(guī)劃、法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定前提下，可依法進(jìn)行交易；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

3.作價(jià)出資或入股建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。國有企業(yè)通過改制以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

4.特殊情形下的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)證載用途與城鄉(xiāng)規(guī)劃用途不一致的，政府可依法按原規(guī)劃用途收回，納入土地儲備。政府不予收回的，轉(zhuǎn)讓前應(yīng)經(jīng)區(qū)級以上政府批準(zhǔn)，原用地單位應(yīng)當(dāng)按原證載用途通過評估確定補(bǔ)償價(jià)款；同時(shí)規(guī)劃自然資源主管部門組織相關(guān)部門按新規(guī)劃用途進(jìn)行“多規(guī)合一”審查，明確土地出讓條件，組織地價(jià)評估并確定土地使用權(quán)出讓價(jià)款底價(jià)，通過土地市場公開競價(jià)方式確定受讓方。土地使用權(quán)由原用地單位競得，由其補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款、重新簽訂出讓合同后，按新規(guī)劃用途進(jìn)行登記（商品住宅除外）。土地使用權(quán)由其他單位競得，由其與原用地單位簽訂轉(zhuǎn)讓合同（對原用地單位進(jìn)行補(bǔ)償）后，補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款、簽訂出讓合同，按新規(guī)劃用途進(jìn)行登記（商品住宅除外）。

開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須符合產(chǎn)業(yè)用地政策及入園合約要求。轉(zhuǎn)讓時(shí)，由園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門明確轉(zhuǎn)讓條件，規(guī)劃自然資源主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。

（二）明確土地分割、合并轉(zhuǎn)讓要求。土地分割、合并應(yīng)符合規(guī)劃要求，土地權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。

土地分割、合并轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)依據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，統(tǒng)籌考慮物業(yè)管理區(qū)域劃分以及物業(yè)服務(wù)用房配置要求。

（三）明確簽訂轉(zhuǎn)讓合同要求。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；原土地有償使用合同（或劃撥決定書）和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。

通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地有償使用合同約定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)改變用途轉(zhuǎn)讓的，重新確定土地使用年限。

（四）落實(shí)差別化的稅收政策。全市應(yīng)稅土地按納稅等級征收土地使用稅，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

三、強(qiáng)化出租管理

（一）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照一定比例上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體上繳比例由市規(guī)劃自然資源委通過試點(diǎn)后會同各區(qū)確定并公布。出租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)根據(jù)土地等級、用途等因素組織評估確定。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。各區(qū)建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，出租人依法申報(bào)并及時(shí)繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

（二）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

（三）做好建設(shè)用地使用權(quán)出租服務(wù)保障。市規(guī)劃自然資源委應(yīng)指導(dǎo)各區(qū)及時(shí)在網(wǎng)上公布建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息，制定出租合同示范文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益；統(tǒng)計(jì)分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息。

建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)取得不動產(chǎn)權(quán)證書（國有建設(shè)用地使用權(quán)證書或國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)證書）；出租人依法轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時(shí)，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先受讓權(quán)。

四、完善抵押機(jī)制

（一）明確建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)區(qū)級以上政府批準(zhǔn)后，可依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，依法辦理抵押登記手續(xù)。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后土地使用須遵守的國土空間規(guī)劃條件、土地利用政策等具體要求。劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，屬有償用地的應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。

以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同租賃期土地使用權(quán)可以依法一并抵押。以在建項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)抵押獲取的資金，應(yīng)優(yōu)先用于本項(xiàng)目建設(shè)。

（二）放寬對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

（三）依法規(guī)范和保障抵押權(quán)能。對經(jīng)營性的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)共同作出承諾，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，防控市場風(fēng)險(xiǎn)。

五、規(guī)范市場秩序

（一）建立交易平臺。建立完善市土地二級市場交易監(jiān)管平臺，并與國家土地交易監(jiān)管系統(tǒng)做好對接。各區(qū)結(jié)合實(shí)際完善土地市場交易系統(tǒng)，聯(lián)通市土地二級市場交易監(jiān)管平臺，組織挖掘市場潛力，開展市場交易活動。

（二）規(guī)范交易流程。各區(qū)要對土地轉(zhuǎn)讓、出租涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，建立健全“信息發(fā)布—達(dá)成意向—合同簽訂—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易監(jiān)管平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易監(jiān)管平臺公開交易；達(dá)成一致后簽訂合同，依法如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

（三）提升服務(wù)監(jiān)管效能。積極落實(shí)“放管服”改革要求，按照“最多跑一次”的要求，加強(qiáng)交易管理、不動產(chǎn)登記和稅務(wù)征繳等業(yè)務(wù)銜接，積極推進(jìn)交易、登記、稅務(wù)、金融、涉地司法處置、涉地資產(chǎn)處置等數(shù)據(jù)信息匯集和共享。實(shí)行土地二級市場交易與不動產(chǎn)登記發(fā)證流程有機(jī)融合，設(shè)立“交易+登記”的“一窗式”綜合服務(wù)窗口，提供不動產(chǎn)交易、登記和繳稅“一窗受理、并行辦理”服務(wù)，精簡受理材料，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率和服務(wù)水平。

構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對交易各方和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。制定土地市場信用評價(jià)規(guī)則和約束措施，將相關(guān)市場主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入市公共信用信息服務(wù)平臺，對失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。發(fā)揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。規(guī)范中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員行為，引導(dǎo)其誠信經(jīng)營。

（四）加強(qiáng)工作銜接。做好涉地司法處置工作銜接，對涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)加強(qiáng)與法院溝通，對符合司法處置條件的國有土地使用權(quán)，在司法拍賣前應(yīng)對標(biāo)的物及受讓方資格進(jìn)行審查，確保司法處置標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)清晰、具備合理利用條件，防止土地處置后難以辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或無法開發(fā)利用。

司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場交易監(jiān)管平臺交易，其中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的，應(yīng)先由規(guī)劃自然資源主管部門出具意見。涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地使用權(quán)司法處置的，經(jīng)濟(jì)和信息化主管部門、園區(qū)管理部門等單位應(yīng)加強(qiáng)與法院溝通，提前明確處置用地規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)約束條件，對受讓方資格進(jìn)行審查，確保符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策。

做好涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求規(guī)劃自然資源主管部門意見。

六、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)政府要落實(shí)主體責(zé)任，結(jié)合實(shí)際研究制定配套措施，有序推動土地二級市場建設(shè)，創(chuàng)造開放、便利、透明的交易環(huán)境；加強(qiáng)審批監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正負(fù)面清單；做好人員和經(jīng)費(fèi)保障，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會按照職責(zé)做好亦莊新城土地二級市場建設(shè)工作。規(guī)劃自然資源、發(fā)展改革、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、金融等單位要建立聯(lián)席會議制度，明確分工，形成合力，及時(shí)研究解決工作中遇到的問題。市規(guī)劃自然資源委要發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，細(xì)化工作方案，制定工作指南，指導(dǎo)各區(qū)抓好落實(shí)。

（二）積極宣傳引導(dǎo)。加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，做好政策解讀，及時(shí)總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新做法，擴(kuò)大土地二級市場影響力、吸引力，調(diào)動市場主體參與積極性；合理引導(dǎo)市場預(yù)期，及時(shí)回應(yīng)公眾關(guān)切，營造良好輿論氛圍，提升全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地意識。

（三）嚴(yán)格責(zé)任追究。強(qiáng)化監(jiān)督問責(zé)，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的單位以及責(zé)任人員嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究，堅(jiān)決打擊涉地腐敗行為。





 

北京市人民政府辦公廳

2021年6月7日

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