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北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動的指導(dǎo)意見
京政發(fā)〔2021〕10號
各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：
實(shí)施城市更新行動，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式和經(jīng)濟(jì)增長方式，對提升城市品質(zhì)、滿足人民群眾美好生活需要、推動城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。為統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新，現(xiàn)提出以下意見。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹習(xí)近平總書記對北京重要講話精神，堅持以人民為中心，堅持新發(fā)展理念，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，以《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》為統(tǒng)領(lǐng)，落實(shí)北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議，統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新，進(jìn)一步完善城市功能、改善人居環(huán)境、傳承歷史文化、促進(jìn)綠色低碳、激發(fā)城市活力，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)國際一流的和諧宜居之都。
（二）基本原則
城市更新主要是指對城市建成區(qū)（規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū)）城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新。城市更新應(yīng)堅持以下原則：
1.規(guī)劃引領(lǐng)，民生優(yōu)先。認(rèn)真落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，將城市更新納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌實(shí)施，做到嚴(yán)控總量、分區(qū)統(tǒng)籌、增減平衡。從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題出發(fā)，通過城市更新完善功能，補(bǔ)齊短板，保障和改善民生。
2.政府推動，市場運(yùn)作。強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，加強(qiáng)規(guī)劃管控，完善政策機(jī)制，做好服務(wù)保障。充分發(fā)揮市場作用，鼓勵和引導(dǎo)市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式。
3.公眾參與，共建共享。充分調(diào)動公眾和社會組織參與城市更新的積極性、主動性，建立平等協(xié)商機(jī)制，共同推進(jìn)城市更新，實(shí)現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、成果共享。
4.試點(diǎn)先行，有序推進(jìn)。科學(xué)制定城市更新計劃，突出重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排，穩(wěn)步推進(jìn)。聚焦瓶頸問題，大膽改革創(chuàng)新，積極探索城市更新的新模式、新路徑，形成成熟經(jīng)驗(yàn)逐步推廣。
二、強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)
（一）圈層引導(dǎo)
首都功能核心區(qū)以保護(hù)更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng)的城市功能。
（二）街區(qū)引導(dǎo)
以街區(qū)為單元實(shí)施城市更新，依據(jù)街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，科學(xué)編制更新地區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案和更新項(xiàng)目實(shí)施方案。開展街區(qū)綜合評估，查找分析街區(qū)在城市功能、配套設(shè)施、空間品質(zhì)等方面存在的問題，梳理空間資源，確定更新任務(wù)。將空間資源與更新任務(wù)相匹配，變一次性指標(biāo)分配為動態(tài)按需調(diào)配，集約節(jié)約利用空間資源。盤活街區(qū)存量建筑，聚焦老舊小區(qū)、老舊平房區(qū)、老工業(yè)區(qū)、老商業(yè)區(qū)、老舊樓宇以及重要大街兩側(cè)一定縱深區(qū)域，通過現(xiàn)狀權(quán)屬校核和正負(fù)面清單引導(dǎo)，鼓勵產(chǎn)權(quán)人自主更新、社會力量參與更新。以家園中心、社區(qū)會客廳等空間為載體，探索市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施復(fù)合利用模式，圍繞“七有”“五性”需求，提高居民生活便利性和舒適度，提升公共空間品質(zhì)。
三、主要更新方式
（一）老舊小區(qū)改造
實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治改造，根據(jù)居民意愿可利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補(bǔ)充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施；可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設(shè)置機(jī)械式停車設(shè)施等便民設(shè)施。鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。
（二）危舊樓房改建
對房屋行政主管部門認(rèn)定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模，實(shí)施成套化改造或增加便民服務(wù)設(shè)施等。鼓勵社會資本參與改造，資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機(jī)構(gòu)等多主體籌集。居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。
（三）老舊廠房改造
明確老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，在符合規(guī)劃的前提下，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)。鼓勵利用老舊廠房發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)；鼓勵利用老舊廠房補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施。鼓勵老工業(yè)廠區(qū)通過更新改造或用地置換的方式實(shí)施規(guī)劃，增加道路、綠地、廣場、應(yīng)急避難場所等設(shè)施。五環(huán)路以內(nèi)和城市副中心的老舊廠房可根據(jù)規(guī)劃和實(shí)際需要，補(bǔ)齊城市短板，引入符合要求的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；五環(huán)路以外其他區(qū)域老舊廠房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。
（四）老舊樓宇更新
鼓勵老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施等老舊樓宇升級改造、調(diào)整功能、提升活力，發(fā)展新業(yè)態(tài)。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設(shè)施，允許建筑功能混合、用途兼容；鼓勵對具備條件的地下空間進(jìn)行復(fù)合利用。
（五）首都功能核心區(qū)平房（院落）更新
在符合《北京歷史文化名城保護(hù)條例》有關(guān)規(guī)定及歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)要求和相關(guān)技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)的前提下，對首都功能核心區(qū)平房（院落）進(jìn)行申請式退租、換租及保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善居住條件。騰退空間優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、服務(wù)中央單位、完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。同時，鼓勵騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗(yàn)及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。
（六）其他類型
鼓勵對城市公共空間進(jìn)行改造提升，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，優(yōu)化提升城市功能。鼓勵特色街區(qū)、生態(tài)街區(qū)、智慧街區(qū)建設(shè)，打造安全、智能、綠色低碳的人居環(huán)境。鼓勵傳統(tǒng)商圈調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新營銷模式、激發(fā)消費(fèi)潛力，有效增加服務(wù)消費(fèi)供給。支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新改造，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、騰籠換鳥，構(gòu)建高精尖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。促進(jìn)城市更新與疏解整治促提升專項(xiàng)行動有效銜接，合理利用疏解騰退空間。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造收尾工作。
四、組織實(shí)施
（一）確定實(shí)施主體
城市更新項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰的，產(chǎn)權(quán)單位可作為實(shí)施主體，也可以協(xié)議、作價出資（入股）等方式委托專業(yè)機(jī)構(gòu)作為實(shí)施主體；產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜的，由區(qū)政府（含北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，下同）依法確定實(shí)施主體。確定實(shí)施主體應(yīng)充分征詢相關(guān)權(quán)利人或居民意見，做到公開、公平、公正。
（二）編制實(shí)施方案
實(shí)施主體應(yīng)在充分摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，編制更新項(xiàng)目實(shí)施方案并征求相關(guān)權(quán)利人或居民意見。方案中應(yīng)明確更新范圍、內(nèi)容、方式及建筑規(guī)模、使用功能、建設(shè)計劃、土地取得方式、資金籌措方式、運(yùn)營管理模式等內(nèi)容。責(zé)任規(guī)劃師、建筑師應(yīng)全程參與街區(qū)城市更新，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，做好技術(shù)服務(wù)，并對實(shí)施方案出具書面意見。
（三）審查決策
更新項(xiàng)目實(shí)施方案由區(qū)相關(guān)行業(yè)主管部門牽頭進(jìn)行審查，并經(jīng)區(qū)政府同意后實(shí)施。重點(diǎn)地區(qū)或重要項(xiàng)目實(shí)施更新如涉及首都規(guī)劃重大事項(xiàng)，要按照有關(guān)要求和程序向黨中央請示報告。
（四）手續(xù)辦理
城市更新相關(guān)審批手續(xù)原則上由區(qū)行政主管部門辦理，各區(qū)政府應(yīng)結(jié)合優(yōu)化營商環(huán)境相關(guān)政策，進(jìn)一步簡化審批程序，壓縮審批時間，提高審批效率。利用更新改造空間按有關(guān)要求從事經(jīng)營活動的，相關(guān)部門可予辦理經(jīng)營許可。
五、配套政策
（一）規(guī)劃政策
1.對于符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板的更新項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)增加建筑規(guī)模。增加的建筑規(guī)模不計入街區(qū)管控總規(guī)模，由各區(qū)單獨(dú)備案統(tǒng)計。
2.經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，老舊小區(qū)現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施配套用房可根據(jù)實(shí)際需求用于市政公用、商業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育、教育等符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單規(guī)定的用途。
3.在滿足相關(guān)規(guī)范的前提下，可在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能。
4.在符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，確保結(jié)構(gòu)和消防安全的前提下，地下空間平時可綜合用于市政公用、交通、公共服務(wù)、商業(yè)、倉儲等用途，戰(zhàn)時兼顧人民防空需要。
5.在按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》等技術(shù)規(guī)范進(jìn)行核算的基礎(chǔ)上，滿足消防等安全要求并征詢相關(guān)權(quán)利人意見后，部分地塊的綠地率、建筑密度、建筑退界和間距、機(jī)動車出入口等可按不低于現(xiàn)狀水平控制。
（二）土地政策
1.更新項(xiàng)目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）等方式辦理用地手續(xù)。代建公共服務(wù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交政府有關(guān)部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續(xù)。經(jīng)營性設(shè)施以協(xié)議或其他有償使用方式辦理用地手續(xù)。
2.在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，更新項(xiàng)目發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
3.用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。
4.更新項(xiàng)目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
5.更新項(xiàng)目不動產(chǎn)登記按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及相關(guān)規(guī)定辦理。
6.經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施可按所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的方式，經(jīng)業(yè)主同意和區(qū)政府認(rèn)定后，將經(jīng)營權(quán)讓渡給相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。
7.在不改變更新項(xiàng)目實(shí)施方案確定的使用功能前提下，經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓或出租，也可以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)等進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
（三）資金政策
1.城市更新所需經(jīng)費(fèi)涉及政府投資的主要由區(qū)級財政承擔(dān)，各區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌市級相關(guān)補(bǔ)助資金支持本區(qū)更新項(xiàng)目。
2.對老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、首都功能核心區(qū)平房（院落）申請式退租和修繕等更新項(xiàng)目，市級財政按照有關(guān)政策給予支持。
3.對老舊小區(qū)市政管線改造、老舊廠房改造等符合條件的更新項(xiàng)目，市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應(yīng)比例給予支持。
4.鼓勵市場主體投入資金參與城市更新；鼓勵不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造；鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，支持城市更新。
六、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
市委城市工作委員會所屬城市更新專項(xiàng)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新工作。市有關(guān)部門要建立協(xié)同聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)政策創(chuàng)新，深化放管服改革，支持各區(qū)推進(jìn)城市更新工作。各區(qū)政府要強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，制定更新計劃，建立任務(wù)臺賬，組織街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）將各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)落地落細(xì)。建立本市與中央單位聯(lián)系機(jī)制，共同推進(jìn)城市更新。
（二）抓好業(yè)務(wù)培訓(xùn)
各區(qū)政府、市有關(guān)部門和單位要采用集中培訓(xùn)、專題培訓(xùn)等方式，加強(qiáng)對各級各類人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及實(shí)施主體人員開展培訓(xùn)，做好政策解讀和輔導(dǎo)，開拓工作思路，掌握工作方法，提高業(yè)務(wù)能力和工作水平。
（三）做好宣傳引導(dǎo)
通過傳統(tǒng)媒體與新媒體相結(jié)合、政策解讀與案例剖析相結(jié)合的方式，全方位、多角度、多渠道開展宣傳，及時回應(yīng)社會關(guān)切，為順利推進(jìn)城市更新營造良好氛圍。
北京市人民政府
2021年5月15日
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