湘建房〔2019〕199號《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳湖南省財政廳關(guān)于加強物業(yè)專項維修資金管理的通知》

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳湖南省財政廳關(guān)于加強物業(yè)專項維修資金管理的通知







湘建房〔2019〕199號

各市州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(住房保障服務(wù)中心)、財政局：

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，為加強物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：

一、物業(yè)專項維修資金實行專戶存儲、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)督管理，按照“誰使用、誰受益、誰分攤”的原則，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造(以下簡稱物業(yè)維修工程)，不得列支與物業(yè)維修工程無關(guān)或者應(yīng)當由建設(shè)單位、施工單位承擔的費用。

二、各市州、縣市房地產(chǎn)主管部門要會同同級財政部門加強本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)具體負責物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。區(qū)房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)要按照規(guī)定的職責分工，負責物業(yè)專項維修資金管理相關(guān)工作。

三、設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當合理確定商品住宅、非住宅的首期物業(yè)專項維修資金的交存標準，向社會公布并適時調(diào)整。同時，要會同同級財政部門制定公開招標辦法，通過公開招標的方式，在當?shù)剡x擇存款利率高、信譽好、服務(wù)優(yōu)的商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，開立物業(yè)專項維修資金專戶。區(qū)房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)要加強業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當在當?shù)剡x擇一家商業(yè)銀行開設(shè)結(jié)算帳戶，設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，并報所在地物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)備案。

四、新建商品房的首期物業(yè)專項維修資金應(yīng)當存入物業(yè)專項維修資金專戶。預(yù)售商品房的，由購房者在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家、省有關(guān)規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金。

五、物業(yè)專項維修資金專戶下以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)總賬，以幢為單位設(shè)分幢賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當及時續(xù)交;續(xù)交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可逐月交存。未交納物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)專項維修資金余額不足的，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)要依法催交。

六、使用物業(yè)專項維修資金的，由受益的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤或者協(xié)議分攤，分攤費用從受益的業(yè)主分戶賬中列支;分戶賬面余額不足的，或者未交存物業(yè)專項維修資金的，由受益的業(yè)主直接支付。

物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當定期與維修資金專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金總帳、棟(幢)帳、分戶帳的交存、使用、增值收益和結(jié)存、年度審計等情況，每年定期向全體業(yè)主公布。

七、物業(yè)專項維修資金可以計劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

(一)計劃使用。適用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益、費用在五萬元以下、可以預(yù)見且以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的周期性物業(yè)維修工程。業(yè)主大會可以采用一次投票集中表決多個計劃維修項目的方式使用物業(yè)專項維修資金。計劃使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金交存總額的百分之五，且計劃使用期限不超過五年。需要計劃使用物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況編制使用計劃，向當?shù)匚飿I(yè)專項維修資金管理機構(gòu)提出申請進行備案后，按計劃使用。

(二)一般使用。適用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主受益、臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的物業(yè)維修工程，經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，采取一次投票表決一個項目的方式使用物業(yè)專項維修資金。

需要一般使用物業(yè)專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后，經(jīng)業(yè)主委員會現(xiàn)場核實，編制物業(yè)專項維修資金使用方案，通過有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意，向物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)提出申請進行備案;未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主提出申請。

(三)應(yīng)急使用。適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修的緊急情況，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項維修資金。應(yīng)急維修的情形按照《湖南省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。需要應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當提出應(yīng)急使用申請，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當立即組織現(xiàn)場勘察;確需立即維修的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當立即組織維修單位實施搶修。出現(xiàn)應(yīng)急維修情形且未有提出申請的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當組織代修。應(yīng)急維修需要質(zhì)監(jiān)、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進行認定的，要盡快出具認定意見;能夠現(xiàn)場認定的，要現(xiàn)場出具認定意見。

八、業(yè)主大會可以在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定對物業(yè)專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。采取異議表決方式投票表決物業(yè)專項維修資金計劃使用、一般使用的，按照《湖南省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門要制定物業(yè)專項維修資金計劃使用、一般使用、應(yīng)急使用的具體辦法和操作流程，公布相關(guān)示范文本。

九、物業(yè)專項維修資金使用方案、涉及戶數(shù)、分攤方案(協(xié)議分攤方案)以及業(yè)主大會決定或者業(yè)主表決決議等事項，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)維修工程項目的顯著位置同時公示，公示期不少于七日。

十、物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責選聘物業(yè)維修單位;未成立業(yè)主大會的，由有利害關(guān)系的業(yè)主或者由其委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責選聘物業(yè)維修單位。擬選聘的物業(yè)維修單位、工程預(yù)算、維修工期起止時間、保修期限等事項，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)維修工程項目的顯著位置同時公示，公示期不少于七日。公示期滿無異議的，物業(yè)維修工程組織方應(yīng)當組織物業(yè)維修單位進場施工，并監(jiān)督施工直至竣工驗收。公示期內(nèi)提出異議的，物業(yè)維修工程組織方自收到異議之日起五日內(nèi)，書面答復(fù)異議人。物業(yè)維修工程竣工驗收按照有關(guān)規(guī)定需要備案的，應(yīng)當報相關(guān)管理部門備案。

十一、物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)可以定期向社會公布物業(yè)維修單位及工程造價咨詢機構(gòu)名單，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自行選擇。

十二、鼓勵第三方專業(yè)機構(gòu)參與物業(yè)維修工程監(jiān)理、驗收;監(jiān)理、驗收等費用列入物業(yè)維修工程成本。物業(yè)維修工程費用五萬元以上的，應(yīng)當經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)進行造價審核。

十三、物業(yè)維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)維修工程組織方應(yīng)當將維修方案、工程審價報告、工程竣工驗收合格證明材料等事項在物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)維修工程項目的顯著位置同時公示，公示期不少于七日。公示期滿無異議的，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當將維修費用應(yīng)付款項劃轉(zhuǎn)到物業(yè)維修單位。物業(yè)專項維修資金賬戶應(yīng)當通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。物業(yè)維修工程費用只能支付到約定的物業(yè)維修單位賬戶。公示期內(nèi)提出異議的，由異議人與物業(yè)維修工程組織方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，參照前述規(guī)定執(zhí)行。

十四、未成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能正常履職的住宅小區(qū)，由居(村)民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

十五、各市州房地產(chǎn)主管部門要結(jié)合國家、省對老舊小區(qū)的改造政策和當?shù)貙嶋H，制定物業(yè)專項維修資金管理的具體辦法。要主動將有關(guān)信息網(wǎng)站和聯(lián)系電話對外發(fā)布，接受社會和媒體監(jiān)督，依托現(xiàn)有住房信息管理系統(tǒng)，有效嵌入物業(yè)專項維修資金業(yè)務(wù)查詢、辦理和業(yè)主表決等功能。

十六、已出售的公有住房物業(yè)專項維修資金管理，按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。







 

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

湖南省財政廳

2019年10月17日

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