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北京市人民代表大會常務委員會公告〔十五屆〕第88號
《北京市城市更新條例》已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議于2022年11月25日通過，現(xiàn)予公布，自2023年3月1日起施行。
北京市人民代表大會常務委員會
2022年11月25日
北京市城市更新條例
目錄
第一章 總 則
第二章 城市更新規(guī)劃
第三章 城市更新主體
第四章 城市更新實施
第一節(jié) 實施要求
第二節(jié) 實施程序
第五章 城市更新保障
第六章 監(jiān)督管理
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了落實北京城市總體規(guī)劃，以新時代首都發(fā)展為統(tǒng)領推動城市更新，加強“四個中心”功能建設，提高“四個服務”水平，優(yōu)化城市功能和空間布局，改善人居環(huán)境，加強歷史文化保護傳承，激發(fā)城市活力，促進城市高質量發(fā)展，建設國際一流的和諧宜居之都，根據(jù)有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內的城市更新活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
本條例所稱城市更新，是指對本市建成區(qū)內城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調整，具體包括：
（一）以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新；
（二）以推動老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施等存量空間資源提質增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新；
（三）以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新；
（四）以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質為主的公共空間類城市更新；
（五）以統(tǒng)籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實現(xiàn)片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域綜合性城市更新；
（六）市人民政府確定的其他城市更新活動。
本市城市更新活動不包括土地一級開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項目。
第三條 本市城市更新堅持黨的領導，堅持以人民為中心，堅持落實首都城市戰(zhàn)略定位，堅持統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅持敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態(tài)。
本市城市更新工作遵循規(guī)劃引領、民生優(yōu)先，政府統(tǒng)籌、市場運作，科技賦能、綠色發(fā)展，問題導向、有序推進，多元參與、共建共享的原則，實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主。
第四條 開展城市更新活動，遵循以下基本要求：
（一）堅持先治理、后更新，與“疏解整治促提升”工作相銜接，與各類城市開發(fā)建設方式、城鄉(xiāng)結合部建設改造相協(xié)調；
（二）完善區(qū)域功能，優(yōu)先補齊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施短板；
（三）落實既有建筑所有權人安全主體責任，消除各類安全隱患；
（四）落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規(guī)模拆除、增建，優(yōu)化城市設計，延續(xù)歷史文脈，凸顯首都城市特色；
（五）落實綠色發(fā)展要求，開展既有建筑節(jié)能綠色改造，提升建筑能效水平，發(fā)揮綠色建筑集約發(fā)展效應，打造綠色生態(tài)城市；
（六）統(tǒng)籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；
（七）落實海綿城市、韌性城市建設要求，提高城市防澇、防洪、防疫、防災等能力；
（八）推廣先進建筑技術、材料以及設備，推動數(shù)字技術創(chuàng)新與集成應用，推進智慧城市建設；
（九）落實無障礙環(huán)境建設要求，推進適老化宜居環(huán)境和兒童友好型城市建設。
第五條 本市建立城市更新組織領導和工作協(xié)調機制。市人民政府負責統(tǒng)籌全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關重大事項。
市住房城鄉(xiāng)建設部門負責綜合協(xié)調本市城市更新實施工作，研究制定相關政策、標準和規(guī)范，制定城市更新計劃并督促實施，跟蹤指導城市更新示范項目，按照職責推進城市更新信息系統(tǒng)建設等工作。
市規(guī)劃自然資源部門負責組織編制城市更新相關規(guī)劃并督促實施，按照職責研究制定城市更新有關規(guī)劃、土地等政策。
市發(fā)展改革、財政、教育、科技、經(jīng)濟和信息化、民政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、交通、水務、商務、文化旅游、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)管、國資、文物、園林綠化、金融監(jiān)管、政務服務、人防、稅務、公安、消防等部門，按照職責推進城市更新工作。
第六條 區(qū)人民政府負責統(tǒng)籌推進、組織協(xié)調和監(jiān)督管理本行政區(qū)域內城市更新工作，組織實施重點項目、重點街區(qū)的城市更新；明確具體部門主管本區(qū)城市更新工作，其他各有關部門應當按照職能分工推進實施城市更新工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當充分發(fā)揮“吹哨報到”、接訴即辦等機制作用，組織實施本轄區(qū)內街區(qū)更新，梳理轄區(qū)資源，搭建城市更新政府、居民、市場主體共建共治共享平臺，調解更新活動中的糾紛。
居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，了解、反映居民、村民更新需求，組織居民、村民參與城市更新活動。
第七條 不動產(chǎn)所有權人、合法建造或者依法取得不動產(chǎn)但尚未辦理不動產(chǎn)登記的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業(yè)權利人，依法開展城市更新活動，享有更新權利，承擔更新義務，合理利用土地，自覺推動存量資源提質增效。
國家機關、國有企業(yè)事業(yè)單位作為物業(yè)權利人的，應當主動進行更新；涉及產(chǎn)權劃轉、移交或者授權經(jīng)營的，國家機關、國有企業(yè)事業(yè)單位應當積極洽商、主動配合。直管公房經(jīng)營管理單位按照國家和本市公房管理有關規(guī)定在城市更新中承擔相應責任。
第八條 本市城市更新活動應當按照公開、公平、公正的要求，完善物業(yè)權利人、利害關系人依法參與城市更新規(guī)劃編制、政策制定、民主決策等方面的制度，建立健全城市更新協(xié)商共治機制，發(fā)揮業(yè)主自治組織作用，保障公眾在城市更新項目中的知情權、參與權和監(jiān)督權。
鼓勵社會資本參與城市更新活動、投資建設運營城市更新項目；暢通市場主體參與渠道，依法保障其合法權益。市場主體應當積極履行社會責任。
城市更新活動相關主體按照約定合理共擔改造成本，共享改造收益。
第九條 本市建立城市更新專家委員會制度，為城市更新有關活動提供論證、咨詢意見。
本市建立責任規(guī)劃師參與制度，指導規(guī)劃實施，發(fā)揮技術咨詢服務、公眾意見征集等作用，作為獨立第三方人員，對城市更新項目研提意見，協(xié)助監(jiān)督項目實施。
第十條 本市充分利用信息化、數(shù)字化、智能化的新技術開展城市更新工作，依托智慧城市信息化建設共性基礎平臺建立全市統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)，完善數(shù)據(jù)共享機制，提供征集城市更新需求、暢通社會公眾意愿表達渠道等服務保障功能。
市、區(qū)人民政府及其有關部門依托城市更新信息系統(tǒng)，對城市更新活動進行統(tǒng)籌推進、監(jiān)督管理，為城市更新項目的實施提供服務保障。
第十一條 本市推動建立城市更新服務首都功能協(xié)同對接機制，加強服務保障，對于滿足更新條件的項目，按照投資分擔原則和責任分工，加快推進城市更新項目實施。
第二章 城市更新規(guī)劃
第十二條 本市按照國土空間規(guī)劃體系要求，通過城市更新專項規(guī)劃和相關控制性詳細規(guī)劃對資源和任務進行時空統(tǒng)籌和區(qū)域統(tǒng)籌，通過國土空間規(guī)劃“一張圖”系統(tǒng)對城市更新規(guī)劃進行全生命周期管理，統(tǒng)籌配置、高效利用空間資源。
第十三條 市規(guī)劃自然資源部門組織編制城市更新專項規(guī)劃，經(jīng)市人民政府批準后，納入控制性詳細規(guī)劃。
城市更新專項規(guī)劃是指導本市行政區(qū)域內城市更新工作的總體安排，具體包括提出更新目標、明確組織體系、劃定重點更新區(qū)域、完善更新保障機制等內容。
編制城市更新專項規(guī)劃，應當向社會公開，充分聽取專家、社會公眾意見，及時將研究處理情況向公眾反饋。
第十四條 本市依法組織編制的控制性詳細規(guī)劃，作為城市更新項目實施的規(guī)劃依據(jù)。編制控制性詳細規(guī)劃應當落實城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃要求，進行整體統(tǒng)籌。
編制更新類控制性詳細規(guī)劃，應當根據(jù)城市建成區(qū)特點，結合更新需求以及群眾訴求，科學確定規(guī)劃范圍、深度和實施方式，小規(guī)模、漸進式、靈活多樣地推進城市更新。
第十五條 城市更新專項規(guī)劃和相關控制性詳細規(guī)劃的組織編制機關，在編制規(guī)劃時應當進行現(xiàn)狀評估，分類梳理存量資源的分布、功能、規(guī)模、權屬等信息，提出更新利用的引導方向和實施要求。涉及歷史文化資源的，應當開展歷史文化資源調查評估。
規(guī)劃實施中應當優(yōu)先考慮存在重大安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)結構不適應經(jīng)濟社會發(fā)展等情況的區(qū)域。
第十六條 市規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設部門會同發(fā)展改革、財政、科技、經(jīng)濟和信息化、商務、城市管理、交通、水務、園林綠化、消防等部門制定更新導則，明確更新導向、技術標準等，指導城市更新規(guī)范實施。
第十七條 城市更新項目應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃和項目更新需要，編制實施方案。符合本市簡易低風險工程建設項目要求的，可以直接編制項目設計方案用于更新實施。
第三章 城市更新主體
第十八條 物業(yè)權利人在城市更新活動中，享有以下權利：
（一）向本市各級人民政府及其有關部門提出更新需求和建議；
（二）自行或者委托進行更新，也可以與市場主體合作進行更新；
（三）更新后依法享有經(jīng)營權和收益權；
（四）城市更新項目涉及多個物業(yè)權利人的，依法享有相應的表決權，對共用部位、共用設施設備在更新后依實施方案享有收益權；
（五）對城市更新實施過程享有知情權、監(jiān)督權和建議權；
（六）對侵害自己合法權益的行為，有權請求承擔民事責任；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十九條 物業(yè)權利人在城市更新活動中，應當遵守以下規(guī)定：
（一）國家和本市城市更新有關法律法規(guī)規(guī)定和制度要求；
（二）配合有關部門組織開展的城市更新相關現(xiàn)狀調查、意愿調查等工作，提供相關資料；
（三）履行業(yè)主義務，參與共有部分的管理，對共同決定事項進行協(xié)商，執(zhí)行業(yè)主依法作出的共同決定；
（四）執(zhí)行經(jīng)本人同意或者業(yè)主共同決定報有關部門依法審查通過的實施方案，履行相應的出資義務，做好配合工作。
第二十條 城市更新項目涉及單一物業(yè)權利人的，物業(yè)權利人自行確定實施主體；涉及多個物業(yè)權利人的，協(xié)商一致后共同確定實施主體；無法協(xié)商一致，涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定實施主體。
城市更新項目權屬關系復雜，無法依據(jù)上述規(guī)則確定實施主體，但是涉及法律法規(guī)規(guī)定的公共利益、公共安全等情況確需更新的，可以由區(qū)人民政府依法采取招標等方式確定實施主體。確定實施主體應當充分征詢利害關系人意見，并通過城市更新信息系統(tǒng)公示。
第二十一條 多個相鄰或者相近城市更新項目的物業(yè)權利人，可以通過合伙、入股等多種方式組成新的物業(yè)權利人，統(tǒng)籌集約實施城市更新。
第二十二條 區(qū)人民政府依據(jù)城市更新專項規(guī)劃和相關控制性詳細規(guī)劃，可以將區(qū)域綜合性更新項目或者多個城市更新項目，劃定為一個城市更新實施單元，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實施。
區(qū)人民政府確定與實施單元范圍內城市更新活動相適應的主體作為實施單元統(tǒng)籌主體，具體辦法由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門制定。實施單元統(tǒng)籌主體也可以作為項目實施主體。
區(qū)人民政府可以根據(jù)城市更新活動需要，賦予實施單元統(tǒng)籌主體推動達成區(qū)域更新意愿、整合市場資源、推動項目統(tǒng)籌組合、推進更新項目實施等職能。
第二十三條 實施主體負責開展項目范圍內現(xiàn)狀評估、房屋建筑性能評估、消防安全評估、更新需求征詢、資源整合等工作，編制實施方案，推動項目范圍內物業(yè)權利人達成共同決定。
具備規(guī)劃設計、改造施工、物業(yè)管理、后期運營等能力的市場主體，可以作為實施主體依法參與城市更新活動。
第二十四條 城市更新項目涉及多個物業(yè)權利人的，通過共同協(xié)商確定實施方案；涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定。
實施電線、電纜、水管、暖氣、燃氣管線等建筑物以內共有部分改造的，可以根據(jù)管理規(guī)約或者議事規(guī)則由業(yè)主依法表決確定。
經(jīng)物業(yè)權利人同意或者依法共同表決通過的實施方案，由實施主體報區(qū)城市更新主管部門審查。
第二十五條 城市更新項目涉及多個物業(yè)權利人權益以及公眾利益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會可以依相關主體申請或者根據(jù)項目推進需要，通過社區(qū)議事廳等形式，召開項目確定聽證會、實施方案協(xié)調會以及實施效果評議會，聽取意見建議，協(xié)調利益，化解矛盾，推動實施。區(qū)人民政府應當加強對議事協(xié)調工作的指導，健全完善相關工作指引。
第二十六條 物業(yè)權利人拒不執(zhí)行實施方案的，其他物業(yè)權利人、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟；造成實施主體損失的，實施主體可以依法向人民法院請求賠償。
本市鼓勵發(fā)揮人民調解制度作用，人民調解委員會可以依申請或者主動開展調解工作，幫助當事人自愿達成調解協(xié)議。
項目實施涉及法律法規(guī)規(guī)定的公共安全的，區(qū)城市更新主管部門可以參照重大行政決策的有關規(guī)定作出更新決定。物業(yè)權利人對決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在決定規(guī)定的期限內又不配合的，由區(qū)城市更新主管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十七條 城市更新過程中，涉及公有住房騰退的，產(chǎn)權單位應當妥善安置承租人，可以采取租賃置換、產(chǎn)權置換等房屋置換方式或者貨幣補償方式予以安置補償。
項目范圍內直管公房承租人簽訂安置補償協(xié)議比例達到實施方案規(guī)定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權單位可以申請調解；調解不成的，區(qū)城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。承租人對決定不服的，可以按照本條例第二十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
第二十八條 城市更新過程中，需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產(chǎn)權調換、提供租賃房源或者貨幣補償?shù)确绞竭M行協(xié)商。
城市更新項目范圍內物業(yè)權利人騰退協(xié)議簽約比例達到百分之九十五以上的，實施主體與未簽約物業(yè)權利人可以向區(qū)人民政府申請調解。調解不成且項目實施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益，確需征收房屋的，區(qū)人民政府可以依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定對未簽約的房屋實施房屋征收。
第二十九條 城市更新活動中，相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，為城市更新活動提供以下必要的便利：
（一）配合對現(xiàn)狀建筑物及其附屬設施進行測量、改造、修繕；
（二）給予必要的通行區(qū)域、施工作業(yè)場所；
（三）提供實施更新改造必要的用水、排水等便利；
（四）其他城市更新活動必要的便利。
對相鄰權利人造成損失的，應當依法給予補償或者賠償。
第四章 城市更新實施
第一節(jié) 實施要求
第三十條 實施首都功能核心區(qū)平房院落保護性修繕、恢復性修建的，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強歷史文化保護，恢復傳統(tǒng)四合院基本格局；按照核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃合理利用騰退房屋，建立健全平房區(qū)社會管理機制。核心區(qū)以外的地區(qū)可以參照執(zhí)行。
實施主體完成直管公房申請式退租和恢復性修建后，可以獲得經(jīng)營房屋的權利。推進直管公房經(jīng)營預期收益等應收賬款質押，鼓勵金融機構向獲得區(qū)人民政府批準授權的實施主體給予貸款支持。
首都功能核心區(qū)平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務、商務文化服務等行業(yè)。
區(qū)屬直管公房完成退租、騰退后，可以由實施主體與區(qū)人民政府授權的代持機構根據(jù)出資、添附情況，按照國有資產(chǎn)管理有關規(guī)定共同享有權益。
第三十一條 實施危舊樓房和簡易樓改建的，建立物業(yè)權利人出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業(yè)權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。
改建項目應當不增加戶數(shù)，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權住房或者保障性租賃住房。
對于位于重點地區(qū)和歷史文化街區(qū)內的危舊樓房和簡易樓，鼓勵和引導物業(yè)權利人通過騰退外遷改善居住條件。
第三十二條 實施老舊小區(qū)綜合整治改造的，應當開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造，整治提升小區(qū)環(huán)境，健全物業(yè)管理和物業(yè)服務費調整長效機制，改善老舊小區(qū)居住品質。經(jīng)業(yè)主依法共同決定，業(yè)主共有的設施與公共空間，可以通過改建、擴建用于補充小區(qū)便民服務設施等。
老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業(yè)主表決確定。業(yè)主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當健全利益協(xié)調機制，推動形成各方認可的利益平衡方案。市住房城鄉(xiāng)建設部門應當會同有關部門，通過制定工作指引等方式加強指導。
老舊小區(qū)綜合整治改造中包含售后公房的，售房單位應當進行專項維修資金補建工作，售后公房業(yè)主應當按照國家和本市有關規(guī)定續(xù)籌專項維修資金。
第三十三條 實施老舊廠房更新改造的，在符合街區(qū)功能定位的前提下，鼓勵用于補充公共服務設施、發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)，補齊城市功能短板。
在符合規(guī)范要求、保障安全的基礎上，可以經(jīng)依法批準后合理利用廠房內部空間進行加層改造。
第三十四條 實施低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的，應當推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉型升級，重點發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套服務設施。
區(qū)人民政府應當建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)分級分類認定標準，將產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保等要求，作為產(chǎn)業(yè)引入的條件。區(qū)人民政府組織與物業(yè)權利人以及實施主體簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，明確各方權利義務。
第三十五條 實施老舊低效樓宇更新的，應當優(yōu)化業(yè)態(tài)結構、完善建筑安全和使用功能、提升空間品質、提高服務水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力、提升城市活力，提高智能化水平、滿足現(xiàn)代商務辦公需求。
對于存在建筑安全隱患或者嚴重抗震安全隱患，以及不符合民用建筑節(jié)能強制性標準的老舊低效樓宇，物業(yè)權利人應當及時進行更新；沒有能力更新的，可以向區(qū)人民政府申請收購建筑物、退回土地。
在符合規(guī)劃和安全等規(guī)定的條件下，可以在商業(yè)、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。
第三十六條 實施市政基礎設施更新改造的，應當完善道路網(wǎng)絡，補足交通設施短板，強化軌道交通一體化建設和場站復合利用，建設和完善綠色慢行交通系統(tǒng)，構建連續(xù)、通暢、安全的步行與自行車道網(wǎng)絡，促進綠色交通設施改造。推進綜合管廊建設，完善市政供給體系，建立市政專業(yè)整合工作推進機制，統(tǒng)籌道路施工和地下管線建設，應當同步辦理立項、規(guī)劃和施工許可。城市更新項目涉及利用集體土地建設配套公共服務設施、道路和市政設施的，應當隨同項目一并研究。
實施老舊、閑置公共服務設施更新改造的，鼓勵利用存量資源改造為公共服務設施和便民服務設施，按照民生需求優(yōu)化功能、豐富供給，提升公共服務設施的服務能力與品質。
實施老舊公共安全設施更新改造的，應當加強首都安全保障，提高城市韌性，提高城市應對多風險疊加能力，確保首都持續(xù)安全穩(wěn)定。
第三十七條 實施公共空間更新改造的，應當統(tǒng)籌綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)、邊角地、插花地、夾心地等，改善環(huán)境品質與風貌特色。實施居住類、產(chǎn)業(yè)類城市更新項目時，可以依法將邊角地、插花地、夾心地同步納入相關實施方案，同步組織實施。
公共空間類更新項目由項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者經(jīng)授權的企業(yè)擔任實施主體。企業(yè)可以通過提供專業(yè)化物業(yè)服務等方式運營公共空間。有關專業(yè)部門、公共服務企業(yè)予以專項支持。
第三十八條 本市統(tǒng)籌推進區(qū)域綜合性更新。
推動街區(qū)更新，整合街區(qū)各類空間資源，統(tǒng)籌推進居住類、產(chǎn)業(yè)類、設施類、公共空間類更新改造，補短板、強弱項，促進生活空間改善提升、生產(chǎn)空間提質增效，加強街區(qū)生態(tài)修復。
推動軌道交通場站以及周邊存量建筑一體化更新，推進場站用地綜合利用，實現(xiàn)軌道交通與城市更新有機融合，帶動周邊存量資源提質增效，促進場站與周邊商業(yè)、辦公、居住等功能融合，補充公共服務設施。
推動重大項目以及周邊地區(qū)更新，在重大項目建設時，應當梳理周邊地區(qū)功能以及配套設施短板，提出更新改造范圍和內容，推動周邊地區(qū)老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈、老舊廠房與低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質增效，促進公共空間與公共設施品質提升。
第二節(jié) 實施程序
第三十九條 本市建立市、區(qū)兩級城市更新項目庫，實行城市更新項目常態(tài)申報和動態(tài)調整機制，由城市更新實施單元統(tǒng)籌主體、項目實施主體向區(qū)城市更新主管部門申報納入項目庫。具體辦法由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門制定。
具備實施條件的項目，有關部門應當聽取項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及有關單位和個人意見，及時納入城市更新計劃。
第四十條 項目納入城市更新計劃后，實施主體開展實施方案編制工作。編制過程中應當與相關物業(yè)權利人進行充分協(xié)商，征詢利害關系人的意見。
實施主體結合實際情況編制實施方案，明確更新范圍、內容、方式以及建筑規(guī)模、使用功能、設計方案、建設計劃、土地取得方式、市政基礎設施和公共服務設施建設、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式、產(chǎn)權辦理等內容。市、區(qū)人民政府有關部門應當加強對實施主體編制實施方案的指導。
第四十一條 依照本條例第二十四條第三款規(guī)定確定的實施方案，報區(qū)城市更新主管部門，由區(qū)人民政府組織區(qū)城市更新主管部門會同有關行業(yè)主管部門進行聯(lián)合審查；涉及國家和本市重點項目、跨行政區(qū)域項目、涉密項目等重大項目的，應當報市人民政府批準。審查通過的，由區(qū)城市更新主管部門會同有關行業(yè)主管部門出具意見，并在城市更新信息系統(tǒng)上對項目情況進行公示，公示時間不得少于十五個工作日。
對實施方案應當重點審核以下內容：
（一）是否符合城市更新規(guī)劃和導則相關要求；
（二）是否符合本條例第四條相關要求；
（三）現(xiàn)狀評估、房屋建筑性能評估等工作情況；
（四）更新需求征詢以及物業(yè)權利人對實施方案的協(xié)商表決情況；
（五）建筑規(guī)模、主體結構、使用用途調整等情況是否符合相關規(guī)劃；
（六）項目資金和用地保障情況；
（七）更新改造空間利用以及運營、產(chǎn)權辦理、消防專業(yè)技術評價情況。
第四十二條 政府投資為主的城市更新項目，可以由區(qū)人民政府或者實施主體將相同、相近類型項目或者同一實施單元內的項目統(tǒng)一招標、統(tǒng)一設計。
區(qū)人民政府或者實施主體在項目納入城市更新計劃后，在項目主體、招標內容和資金來源等條件基本確定的前提下，可以依法開展勘察設計招標等工作。
第四十三條 實施主體依據(jù)審查通過的實施方案申請辦理投資、土地、規(guī)劃、建設等行政許可或者備案，由各主管部門依法并聯(lián)辦理；符合本市簡易低風險工程建設項目要求的，按照相關簡易程序辦理。市住房城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃自然資源部門應當會同有關部門，建立科學合理的并聯(lián)辦理工作機制，優(yōu)化程序，提高效率。
第四十四條 在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的綠地率可以按照區(qū)域統(tǒng)籌核算，人防工程、建筑退線、建筑間距、日照時間、機動車停車數(shù)量等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的，可以按照改造后不低于現(xiàn)狀的標準進行審批。
有關行業(yè)主管部門可以按照環(huán)境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新既有建筑改造的標準和規(guī)范。
第四十五條 城市更新既有建筑改造應當確保消防安全，符合法律法規(guī)和有關消防技術標準要求。確實無法執(zhí)行現(xiàn)行消防技術標準的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低于原建造時的標準；或者采用消防性能化方法進行設計，符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規(guī)定開展特殊消防設計專家評審。
有關部門可以根據(jù)城市更新要求，依法制定相適應的既有建筑改造消防技術規(guī)范或者方案審查流程。
第四十六條 利用更新改造空間按照實施方案從事經(jīng)營活動的，有關部門應當辦理經(jīng)營許可。
對于原有建筑物進行多種功能使用，不變更不動產(chǎn)登記的，不影響實施主體辦理市場主體登記以及經(jīng)營許可手續(xù)。
第五章 城市更新保障
第四十七條 實施城市更新過程中，為了滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風道、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規(guī)?？梢圆挥嬋敫鲄^(qū)建筑管控規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計。
為了保障居民基本生活、補齊城市短板，實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規(guī)模計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，可以由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計，進行全區(qū)統(tǒng)籌。
第四十八條 本市探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容。市規(guī)劃自然資源部門應當制定具體規(guī)則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求和技術標準。
存量建筑在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，經(jīng)依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業(yè)服務業(yè)類建筑用途之間可以相互轉換；工業(yè)以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。
存量建筑用途轉換經(jīng)批準后依法辦理規(guī)劃建設手續(xù)。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理；符合正面清單，但是超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續(xù)，按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價。
住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、稅務、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、文化旅游、公安、消防等部門應當按照工作職責為建筑用途轉換和土地用途兼容使用提供政策和技術支撐，辦理建設、使用、運營等相關手續(xù)，加強行業(yè)管理和安全監(jiān)管。
第四十九條 開展城市更新活動的，國有建設用地依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國有建設用地的，可以按照國家規(guī)定采用協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
根據(jù)實施城市規(guī)劃需要，可以由政府依法收回國有建設用地使用權。重新配置的，經(jīng)營性用地應當依法采取公開招標、拍賣、掛牌等方式。未經(jīng)有關部門批準，不得分割轉讓土地使用權。
本市鼓勵在城市更新活動中采取租賃方式配置國有建設用地。租賃國有建設用地可以依法登記，租賃期滿后可以續(xù)租。在租賃期以內，承租人按照規(guī)定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，國有建設用地租賃可以依法轉為國有建設用地使用權出讓。
國有建設用地租賃、先租后讓和國有建設用地使用權作價出資或者入股的具體辦法由市規(guī)劃自然資源部門制定。
第五十條 在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新規(guī)劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的，在五年內可以繼續(xù)按照原用途和土地權利類型使用土地，可以根據(jù)更新改造需要辦理建設工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可手續(xù)，暫不辦理用地手續(xù)和不動產(chǎn)登記。
五年期滿或者涉及轉讓時，經(jīng)區(qū)人民政府評估，符合更新規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已經(jīng)實現(xiàn)既定的使用功能和預期效果的，可以按照本條例第四十九條規(guī)定以新用途辦理用地手續(xù)。允許用地主體提前申請按照新用途辦理用地手續(xù)。
五年期限的起始日從核發(fā)建筑工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，起始日從核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證之日起計算。
第五十一條 在城市更新活動中，可以采用彈性年期供應方式配置國有建設用地。采取租賃方式配置的，土地使用年期最長不得超過二十年；采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。國有建設用地使用權剩余年期不足，確需延長的，可以依法適當延長使用年限，但是剩余年期與續(xù)期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。
涉及繳納或者補繳土地價款的，應當考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素，綜合確定土地價款。
采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期繳納，租金標準根據(jù)前款以及地價評估規(guī)定確定。土地租金按年支付的，年租金應當按照市場租金水平定期評估后調整，時間間隔不得超過五年。
第五十二條 城市更新范圍內已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續(xù)。無審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，區(qū)人民政府應當組織有關部門進行調查、認定，涉及違反法律規(guī)定的，應當依法處理；不涉及違反法律規(guī)定的，經(jīng)公示后可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續(xù)。
城市更新項目應當權屬清楚、界址清晰、面積準確，實施更新后依法辦理不動產(chǎn)登記。
第五十三條 本市鼓勵在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，采取分層開發(fā)的方式，合理利用地上、地下空間補充建設城市公共服務設施，并依法辦理不動產(chǎn)登記。
支持將符合要求的地下空間用于便民服務設施、公共服務設施，補充完善街區(qū)服務功能。
第五十四條 市、區(qū)人民政府應當加強相關財政資金的統(tǒng)籌利用，可以對涉及公共利益、產(chǎn)業(yè)提升的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與。鼓勵通過依法設立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。
納入城市更新計劃的項目，依法享受行政事業(yè)性收費減免，相關納稅人依法享受稅收優(yōu)惠政策。
鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務創(chuàng)新，適應城市更新融資需求，依據(jù)審查通過的實施方案提供項目融資。
按照國家規(guī)定探索利用住房公積金支持城市更新項目。
第六章 監(jiān)督管理
第五十五條 市、區(qū)人民政府及其有關部門在實施城市更新過程中，應當依法履行重大行政決策程序，統(tǒng)籌兼顧各方利益，暢通公眾參與渠道。
第五十六條 市人民政府以及市住房城鄉(xiāng)建設等有關部門應當加強對區(qū)人民政府及其有關部門城市更新過程中實施主體確定、實施方案審核、更新決定作出、審批手續(xù)辦理、信息系統(tǒng)公示等情況的監(jiān)督指導。
國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構應當建立健全與國有企業(yè)參與城市更新活動相適應的考核機制。
第五十七條 區(qū)城市更新主管部門會同有關行業(yè)主管部門對城市更新項目進行全過程監(jiān)督，可以結合項目特點，通過簽訂履約監(jiān)管協(xié)議等方式明確監(jiān)管主體、監(jiān)管要求以及違約的處置方式，加強監(jiān)督管理。
城市更新項目應當按照經(jīng)審查通過的實施方案進行更新和經(jīng)營利用，不得擅自改變用途、分割銷售。
第五十八條 對于違反城市更新有關規(guī)定的行為，任何單位和個人有權向市、區(qū)人民政府及其有關部門投訴、舉報，市、區(qū)人民政府及其有關部門應當按照規(guī)定及時核實處理。
第七章 附 則
第五十九條 本條例自2023年3月1日起施行。
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