贛建字〔2024〕3號《江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于修訂印發(fā)〈江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）〉的通知》

《江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于修訂印發(fā)〈江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）〉的通知》






贛建字〔2024〕3號

各市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局，贛江新區(qū)城鄉(xiāng)建設和交通局，新余市城市管理局，贛州市城市住房服務中心：

為進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動，我廳組織修訂了《江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。



 

江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳

2024年1月10日








 

江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）






第一章  總則

第一條為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合江西省實際，制定本規(guī)則。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆和日?；顒拥冗m用本規(guī)則。

第三條  依法登記取得或者通過以下情形取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書或者征收決定等生效時；

（二）因繼承取得物權的，自繼承開始時；

（三）因合法建造房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設單位為業(yè)主。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

第四條  業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，履行相應的義務。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動，接受物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）黨組織的指導，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會指導、協(xié)助和監(jiān)督，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第六條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當落實屬地管理責任，會同市、縣（區(qū)）人民政府有關部門對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，建立健全黨建引領下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制。

居（村）民委員會應當依法做好或者依法協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關工作。

市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應當加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會有關工作人員的業(yè)務培訓，加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導。


 

第二章  業(yè)主大會籌備

第七條  一個物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報告，并按規(guī)定提供物業(yè)服務區(qū)域登記證明、建筑規(guī)劃總平面圖、物業(yè)建筑面積清冊、業(yè)主名冊、交付使用的共用設施設備證明和物業(yè)管理用房配置證明等資料。

建設單位未及時書面報告的，以及未成立業(yè)主大會的原有住宅項目，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報告。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）也可以根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域?qū)嶋H情況指導居（村）民委員會主動發(fā)起成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第八條　劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。

第九條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到成立業(yè)主大會的書面報告或者書面申請后十日內(nèi)，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門、建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)核實是否符合召開首次業(yè)主大會會議的情形。符合的，應當在收到書面報告或者書面申請后六十日內(nèi)組織、協(xié)調(diào)成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。不符合的，應當告知原因，并及時在該物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示。

第十條  籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應當為七至十一人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當書面通知建設單位參與籌備組，如建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

第十一條  籌備組中業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份，由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者推薦時，應當說明進入籌備組中業(yè)主代表的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動產(chǎn)登記信息等。街道、社區(qū)黨組織應當加強對籌備組中業(yè)主代表人選的審核把關。

鼓勵自薦或者推薦業(yè)主中中共黨代表、人大代表、政協(xié)委員和中共黨員參加籌備組。

籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

第十二條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將初步確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日以上。

公示期間，業(yè)主對所公示籌備組成員有異議的，可以書面向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出異議請求，并提供異議請求的有關證明材料。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）收到業(yè)主書面異議請求后，應當予以協(xié)調(diào)解決。如異議成立，籌備組成員調(diào)整后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當再次公示調(diào)整后的籌備組成員名單。公示期滿后，不再受理異議請求。

第十三條  籌備組成員名單公示無異議或者異議已經(jīng)協(xié)調(diào)解決的，籌備組應當發(fā)布籌備組成立公告?；I備組自公告發(fā)布之日起成立。

籌備組發(fā)布的通知或者公告，應當由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署“以上內(nèi)容經(jīng)全過程監(jiān)督”字樣后，加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）印章。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當對籌備組成員開展籌備相關培訓。

籌備組中業(yè)主代表擬提名為業(yè)主委員會成員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當確定補充人選進入。

第十四條  籌備組應當履行下列職責：

（一）確認并公示業(yè)主身份、人數(shù)和業(yè)主專有部分面積，統(tǒng)計業(yè)主投票權數(shù)；

（二）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十五條  籌備組應當遵守以下工作規(guī)則：

（一）籌備組會議由籌備組組長召集和主持；

（二）籌備組作出的決定應當經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意；

（三）籌備組會議要形成書面記錄，并經(jīng)會議全體參會人員簽字確認；

（四）籌備組成員是自然人的，不能委托代理人參加會議；

（五）籌備組應當自公告成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十六條  籌備組組長履行以下職責：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）簽發(fā)籌備組公告；

（三）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面材料上簽字；

（四）籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

籌備組組長不履行或者不適當履行前款規(guī)定職責的，經(jīng)籌備組中二分之一以上成員簽字確認，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面申請另行指定組長，經(jīng)核查屬實，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當及時指定。

第十七條  建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當對籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會會議給予配合，不得阻擾。

籌備組需要查詢建筑物面積清冊、核實業(yè)主身份等事項的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當出具相應銜接函件，自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等有關主管部門按照函件載明事項，依法予以協(xié)助。

第十八條  管理規(guī)約應當包含以下事項：

（一）物業(yè)使用、維護、管理；

（二）建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護與共同管理權的行使；

（五）業(yè)主應履行的義務；

（六）違反管理規(guī)約應當承擔的責任；

（七）其他事項。

第十九條  業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)服務區(qū)域；

（二）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（三）業(yè)主大會會議的表決形式與程序；

（四）業(yè)主委員會的職責；

（五）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（六）業(yè)主委員會成員的資格、人數(shù)和任期等；

（七）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（八）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（九）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理；

（十二）業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理。

第二十條  因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散。符合第七條規(guī)定的，可以重新申請召開首次業(yè)主大會會議。

第二十一條  業(yè)主大會所需籌備經(jīng)費可以根據(jù)實際情況通過業(yè)主自籌、建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)出資等方式籌措，也可以由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門向同級人民政府申請協(xié)調(diào)解決。

第二十二條  首次業(yè)主大會籌備工作結(jié)束后，籌備組應當在業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示，并向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

 

第三章  業(yè)主大會活動

第二十三條  下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十四條  業(yè)主大會會議表決可以采用集體討論、書面征求意見或者線上業(yè)主大會表決平臺進行。

首次業(yè)主大會會議的表決票選項應當明確為同意、反對和棄權三項，業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定增加同意多數(shù)票意見的表決票選項。

業(yè)主大會會議采取書面方式表決的，會議召集人應當于業(yè)主大會會議召開前，印制好表決票，做好表決票印制數(shù)量和編號登記，制作表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表，并按照預定投票點的數(shù)量制作投票箱，投票箱應當放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少于三十日。開啟票箱和統(tǒng)票時，應當有各不少于二名的業(yè)主代表和居（村）民委員會代表參與現(xiàn)場監(jiān)督。

線上業(yè)主大會表決平臺應當具備實名認證、表決信息存儲、核驗查票等功能。通過線上業(yè)主大會表決平臺召開的業(yè)主大會會議的各類事項表決情況應當建立電子檔案管理，并提供免費查閱服務。

對無法使用線上業(yè)主大會表決平臺或者書面方式進行投票表決的老年人、殘疾人等業(yè)主，籌備組或者業(yè)主委員會等應當入戶提供幫助。

第二十五條  業(yè)主大會會議因未達到法定人數(shù)要求無法有效召開的，組織方應當動員缺席未表決業(yè)主在十五日內(nèi)補充表決。

第二十六條  業(yè)主大會會議采取記名投票方式進行表決，不得對未公示的議題進行表決。

業(yè)主大會會議有多項議題，業(yè)主僅就部分議題進行投票表決，視為進行有效投票，納入該議題投票結(jié)果的計算。同一業(yè)主在投票期限內(nèi)只能行使一次投票權，投票后不得更改。

第二十七條  業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。被委托人應當提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權委托書、委托人不動產(chǎn)權屬證明的復印件，按照受委托事項、權限以及時限，代表業(yè)主行使權利。

第二十八條  業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

業(yè)主以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加會議前三日內(nèi)，就需要業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。

第二十九條  提交業(yè)主大會會議表決的事項，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

業(yè)主大會會議擬表決事項應當在表決五個工作日前書面向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織報告，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示內(nèi)容應包括表決事項、表決形式、表決時間、投票權數(shù)計算規(guī)則等，公示期不少于十五日。公示期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，業(yè)主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應再次進行公告。

首次業(yè)主大會會議公示期內(nèi)，業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，籌備組應當予以復核并作出書面答復。

第三十條  首次業(yè)主大會會議應當對以下事項依次表決：

（一）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（三）表決通過需要首次業(yè)主大會會議議決的其他事項。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應當征求業(yè)主意見進行相應修改后，重新組織表決。

第三十一條  業(yè)主大會會議因故無法按期完成投票的，組織方可以在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告相關情況，并適當延長期限，但延長期限原則上不超過十五日。

第三十二條  業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本幢或者本單元范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十三條  業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議每年至少召開一次，具體內(nèi)容和召開次數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會定期會議召開七日前，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公告以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理情況報告；

（二）業(yè)主委員會工作情況報告；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況報告；

（四）利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報告；

（五）物業(yè)管理的其他有關事項。

第三十四條  有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

第三十五條  業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責令業(yè)主委員會限期召開。逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下組織召開。

第三十六條  業(yè)主大會組織者應當記錄業(yè)主大會會議時間、形式、表決事項和表決結(jié)果等內(nèi)容，并存檔。首次業(yè)主大會會議的決定公告應當由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）簽署“以上決定經(jīng)全過程監(jiān)督”字樣后加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）印章。

第三十七條  業(yè)主大會決定利用共有部分開展經(jīng)營活動的，可以授權業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。

利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應當優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。

第三十八條  業(yè)主共有部分收益應當單獨列賬。業(yè)主大會應當設立業(yè)主共有資金賬戶，共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理，共有部分收益應當及時轉(zhuǎn)入共有資金賬戶。

物業(yè)服務區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對共有部分收益收支情況提出書面異議的、業(yè)主大會決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則作出約定的，業(yè)主委員會應當委托第三方機構對共有部分收益等共有資金進行審計，審計費用在共有部分收益中列支。

第三十九條  業(yè)主大會組織者應當以書面形式及時在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會的決定，公告應當加蓋業(yè)主大會印章，公告期不少于十日。

業(yè)主對公告表決結(jié)果有異議的，應當在公告期內(nèi)向業(yè)主大會組織者提出核查請求，并提交有效線索、相關證明材料。業(yè)主大會組織者應當在十日內(nèi)向業(yè)主反饋核查結(jié)果。業(yè)主對核查結(jié)果仍有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）核實處理。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）核實確有影響表決結(jié)果問題的，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

公告期結(jié)束后十日內(nèi)，業(yè)主大會組織者應當將表決情況報告以及業(yè)主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會歸檔留存，保管期限不少于五年，同時復制一份抄送居（村）民委員會。采用線上業(yè)主大會表決平臺的，業(yè)主投票信息保存應當不少于五年。


 

第四章  業(yè)主委員會

第四十條  業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權益；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況和業(yè)主委員會履職情況；

（三）制定業(yè)主委員會財務、印章、會議等管理制度，并建立相關檔案；

（四）擬定共有部分經(jīng)營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業(yè)主大會確定；

（五）擬定物業(yè)服務企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主大會確定；

（六）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，與退出的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)，與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理移交手續(xù)；

（七）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)費及其他相關費用；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（十一）監(jiān)督建筑物及其附屬設施維修資金的使用；

（十二）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

（十三）按規(guī)定暫停存在負面清單的業(yè)主委員會成員履行職責；

（十四）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會可以授權業(yè)主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確工作職責和薪酬標準。

第四十一條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，五人至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年。

業(yè)主委員會成員出缺時，設有候補成員的，由候補成員依次遞補。

業(yè)主委員會成員具體數(shù)額、具體任期和候補成員候補程序應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

第四十二條  業(yè)主委員會成員、候補成員應當為本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者非自然人業(yè)主授權的代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業(yè)、責任心強，并提交書面承諾；

（三）具備履行職責的健康條件、具有一定組織能力和相應的時間；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十三條  業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）業(yè)主自薦或五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦；

（二）業(yè)主大會籌備組推薦；

（三）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織推薦。

街道、社區(qū)黨組織應當加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵業(yè)主中中共黨代表、人大代表、政協(xié)委員和中共黨員參選業(yè)主委員會成員，提高業(yè)主委員會成員中中共黨員比例。

第四十四條  有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會成員、候補成員：

（一）被人民法院納入失信被執(zhí)行人名單的；

（二）在物業(yè)管理活動中，違反相關法律、法規(guī)受到行政處罰或者被追究刑事責任的；

（三）本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職的；

（四）拒不遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，或者拒不履行業(yè)主義務的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定其他不得擔任業(yè)主委員會成員、候補成員的情形。

第四十五條  業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持以下材料，按規(guī)定向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等有關單位備案。

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

因管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)到原備案機關辦理變更備案。

第四十六條  業(yè)主委員會收到備案通知書后，業(yè)主委員會持業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案通知書向公安機關或者公安機關許可的印章刻制單位依法申請刻制相關印章。業(yè)主委員會印章應當刻制業(yè)主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。業(yè)主大會印章可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主委員會的請求由物業(yè)所在地居（村）民委員會代為保管。

首屆業(yè)主委員會應當在收到備案通知后十五日內(nèi)持業(yè)主大會備案通知書向商業(yè)銀行申請開設銀行賬戶。

第四十七條  業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

業(yè)主委員會主任除應當符合第四十二條規(guī)定外，還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎；

（二）具有良好的職業(yè)道德，遵紀守法；

（三）熟悉物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標準。

第四十八條  業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。會議由主任召集和主持；主任不能履行職責或不履行職責的，由副主任召集和主持；副主任仍不能履行職責或不履行職責的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，每名成員擁有一票表決權。業(yè)主委員會成員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權決定大額建筑物及其附屬設施的維修資金使用、小區(qū)公共收益支出、公共設施完善等事項前，應當主動向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織和居（村）民委員會報告。業(yè)主委員會應當于會議召開七日前，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議可以邀請街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者社區(qū)（村）黨組織代表參加。

業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意，形成書面記錄并經(jīng)參會成員書面簽字確認，并告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會，認真聽取居（村）民委員會的建議，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期不少于七日。

第四十九條  業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置和相關信息服務平臺上公示下列事項，并將相關資料存檔：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）物業(yè)服務合同；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（四）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況；

（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（六）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（七）業(yè)主委員會成員支付物業(yè)費、交存建筑物及其附屬設施的維修資金等情況；

（八）業(yè)主委員會備案情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定的其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第一項、第二項的事項應當持續(xù)公示；前款第三項的事項應當在作出決定之日起三日內(nèi)公示，公示期不少于三十日；前款第四項至第八項的事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

業(yè)主委員會未按照本條規(guī)定進行公示的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當督促業(yè)主委員會限期公示。

第五十條  業(yè)主委員會應當將下列屬于物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專人管理：

（一）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）物業(yè)服務合同及其他專項服務合同；

（四）業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料；

（五）業(yè)主委員會備案材料和本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)車輛停放等其他有關制度；

（六）建筑物及其附屬設施的維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益及工作經(jīng)費的收支情況清冊；

（七）業(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財務會計等檔案；

（八）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見；

（九）相關公示、公告；

（十）業(yè)主共同決定事項的表決資料；

（十一）其他有關材料。

第五十一條  業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業(yè)主共同支付的其他費用；

（三）索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者利害關系人的不正當利益；

（四）明示、暗示物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)費；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動；

（六）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（八）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項；

（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

有前款行為的，有關部門應當依法處理。

第五十二條  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其職務自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第五十三條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當指導和監(jiān)督業(yè)主委員會建立業(yè)主委員會成員履職負面清單，并向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會成員履職負面清單包括以下內(nèi)容：

（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料或者擅自使用、拒不移交業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務合同，擅自決定應當由業(yè)主或者業(yè)主委員會共同決定的事項；

（五）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)或者將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人、設定擔保；

（六）收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和有利害關系的其他單位、個人提供的財物或者其他利益；

（七）違法收集、泄露業(yè)主信息；

（八）侵害業(yè)主合法權益的其他行為；

（九）其他履職負面清單的行為。

第五十四條  業(yè)主委員會成員以書面形式提出辭職請求、不履行業(yè)主委員會成員職責、拒不履行業(yè)主義務或其他情形不宜擔任業(yè)主委員會成員的，經(jīng)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，或者三分之一以上業(yè)主委員會成員聯(lián)名，可以向業(yè)主委員會提出終止業(yè)主委員會部分成員的書面建議，業(yè)主委員會應當自收到終止建議之日起三十日內(nèi)提請業(yè)主大會表決。業(yè)主委員會成員存在第五十三條規(guī)定負面清單情形的，由業(yè)主委員會暫停該成員履行職責，并在三十日內(nèi)提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會未按時提請業(yè)主大會表決的，提出終止建議的業(yè)主或者業(yè)主委員會成員可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期召開業(yè)主大會會議；逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下組織召開。

第五十五條  業(yè)主委員會應當在業(yè)主委員會成員資格終止之日起七日內(nèi)，將有關情況在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示。資格終止的業(yè)主委員會成員應當在終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交由其保管的文件資料及財物。

業(yè)主大會議事規(guī)則可以對業(yè)主委員會主任、財務負責人離任審計事項作出約定。

第五十六條  業(yè)主委員會成員資格終止或者被終止后缺員的，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補后仍不足總?cè)藬?shù)的二分之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以參照本規(guī)則首次業(yè)主大會會議籌備組的規(guī)定組建換屆小組，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第五十七條  業(yè)主委員會應當在距任期屆滿三個月前書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，按照業(yè)主大會議事規(guī)則組建換屆小組，召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會未按期報告并組建換屆小組的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當發(fā)出換屆通知書，督促其履行職責。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組建換屆小組的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以參照本規(guī)則首次業(yè)主大會會議籌備組的規(guī)定組建換屆小組。

第五十八條  新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令移交。有侵占公共財物、隱匿會計賬簿等違法行為的，由公安機關依法調(diào)查、處理。

業(yè)主委員會任期屆滿，換屆未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，或者其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會解散且六個月內(nèi)未組織換屆的，原業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定單位移交前款資料，由指定單位代為保管。

業(yè)主委員會任期屆滿未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)主大會表決通過或者業(yè)主大會議事規(guī)則有明確授權約定的，可以以業(yè)主委員會身份在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)布公示公告。

第五十九條  住宅項目有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會臨時代行本指導規(guī)則第四十條規(guī)定的業(yè)主委員會職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但確有困難一年內(nèi)未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第六十條  物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會代表組成，人數(shù)應為五至九人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)應占全體成員的半數(shù)以上。物業(yè)管理委員會主任、副主任人選由物業(yè)管理委員會成立七日內(nèi)召開會議推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份，并符合業(yè)主委員會成員候選人條件。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）黨組織應當加強對物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表人選的審核把關。

物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員資格有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)處理。

物業(yè)管理委員會持街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第六十一條  物業(yè)管理委員會履職期間應當積極推動成立業(yè)主委員會，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠選舉業(yè)主委員會的，應當及時指導業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關資料及財物移交手續(xù)后解散。物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年，期滿仍未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

 

第五章  指導監(jiān)督
 

第六十二條  建設單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關義務的，業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報告，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）將核實情況書面抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門，縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應當責令其限期改正；逾期未改正的，縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應當依法依規(guī)處理，并記錄信用檔案。

第六十三條  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十四條  業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違法活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十五條  業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責、任期、成員構成、成員選舉或者終止辦法等由業(yè)主大會議事規(guī)則作出約定。


 

第六章  附則

第六十六條  業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

第六十七條  一個專有部分有兩個以上所有權人的，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人，應當推選一人行使表決權，在規(guī)定期限內(nèi)未推選的，表決在前的人計入有效表決。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。

業(yè)主為法人或者其他組織的，采用書面表決的，表決票應當加蓋公章。

第六十八條  市、縣級人民政府物業(yè)管理主管部門可以根據(jù)本規(guī)則制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的具體細則和流程、表格等樣本。

第六十九條  本規(guī)則中所稱的“以上”“屆滿”“少于”，包括本數(shù)。

第七十條  本規(guī)則自發(fā)布之日起30日后施行?！督魇?a href='http://www.per-better.com/law/6997.html' title='建房〔2009〕274號關于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知' target='_blank'>業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）》（贛建字〔2022〕8號）同時廢止。

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