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福建省國土資源廳福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳福建省商務(wù)廳印發(fā)關(guān)于中國（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)用地管理的意見的通知
閩國土資綜〔2015〕37號
中國（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)各相關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)省委、省政府有關(guān)深化改革和擴(kuò)大開放、促進(jìn)兩岸融合發(fā)展的決策部署，促進(jìn)中國（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)完善區(qū)域功能和配套設(shè)施，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地利用效益，省國土廳、住建廳和商務(wù)廳聯(lián)合制定了《關(guān)于中國（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)用地管理的意見》，現(xiàn)印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。
福建省國土資源廳
福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
福建省商務(wù)廳
2015年2月4日
關(guān)于中國（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)用地管理的意見
為加快中國（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（以下簡稱“自貿(mào)區(qū)”）建設(shè)，培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新技術(shù)和新模式，提高土地節(jié)約集約利用和規(guī)劃建設(shè)水平，根據(jù)國家有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，以及省委、省政府《中共福建省委福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)國土資源節(jié)約集約利用的意見》（閩委發(fā)〔2014〕24號），現(xiàn)就自貿(mào)區(qū)建設(shè)用地的管理提出如下意見：
一、基本原則
按照省委、省政府部署，緊緊圍繞立足兩岸、面向世界、服務(wù)全國的戰(zhàn)略要求，堅(jiān)持以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，積極探索自貿(mào)區(qū)建設(shè)用地管理的新模式、新經(jīng)驗(yàn)，著力提高自貿(mào)區(qū)土地利用效益。自貿(mào)區(qū)的土地利用應(yīng)堅(jiān)持以下原則：
（一）產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的原則。根據(jù)自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)類型和特點(diǎn)，綜合考慮區(qū)域用地環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，合理規(guī)劃用地布局，科學(xué)劃分功能分區(qū)，合理確定不同功能建設(shè)項(xiàng)目用地比例和結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級。
（二）規(guī)劃引導(dǎo)的原則。在符合規(guī)劃、安全、環(huán)保和衛(wèi)生等要求的前提下，兼顧相鄰用地單位的意見，在區(qū)域建設(shè)總規(guī)模和用地結(jié)構(gòu)控制范圍內(nèi)，滿足《福建省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則（試行）》中的《各類建設(shè)用地適建范圍表》的前提下，鼓勵(lì)按規(guī)劃實(shí)施不同用途土地的混合利用和建筑功能的復(fù)合使用。
（三）集約利用的原則?？茖W(xué)統(tǒng)籌區(qū)域綜合用地的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)產(chǎn)城融合、布局優(yōu)化和轉(zhuǎn)型發(fā)展，提升區(qū)域品質(zhì)，提高區(qū)域土地節(jié)約集約利用水平。
二、規(guī)劃管理
自貿(mào)區(qū)建設(shè)用地應(yīng)綜合考慮建設(shè)用地空間布局、產(chǎn)業(yè)融合、建筑兼容和交通環(huán)境等因素，從規(guī)劃用地功能分區(qū)、用途兼容、公共配套、整體品質(zhì)等方面，明確建設(shè)用地供應(yīng)前規(guī)劃控制要求。
（一）自貿(mào)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，涉及綜合用地的，其規(guī)劃控制要求如下：
1、結(jié)合現(xiàn)狀發(fā)展條件及區(qū)域發(fā)展總體設(shè)想，合理劃分功能分區(qū)。明確不同功能分區(qū)的主導(dǎo)功能和整體控制指標(biāo)。
2、鼓勵(lì)地塊多種用途兼容，用地類型實(shí)行兩種或兩種以上用途混合的，應(yīng)綜合考慮空間布局，產(chǎn)業(yè)融合，建筑兼容和交通環(huán)境等因素，提出自貿(mào)區(qū)綜合用地功能引導(dǎo)要求，明確綜合用地允許混合的規(guī)劃用途類型、比例等。
3、加強(qiáng)區(qū)域基礎(chǔ)配套、公共服務(wù)、開放空間、地下空間開發(fā)利用等研究，明確各類公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、道路與交通設(shè)施、公用設(shè)施、公共開放空間、地下空間開發(fā)利用等的配套要求。
4、加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)研究，提升自貿(mào)區(qū)整體品質(zhì)，促進(jìn)資源節(jié)約和環(huán)境友好。
（二）建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)前，由自貿(mào)區(qū)管理機(jī)構(gòu)向規(guī)劃主管部門征詢規(guī)劃條件。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合招商情況、功能布局要求以及相關(guān)單位意見，在滿足安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)和公益性設(shè)施用地等相關(guān)控制要求的前提下，合理確定建設(shè)用地性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件；涉及綜合用途的，應(yīng)明確規(guī)劃主導(dǎo)用地性質(zhì)、兼容用地性質(zhì)等不同用途建筑面積具體的比例，用地分類應(yīng)明確細(xì)化至用地分類中、小類代碼。
三、用地保障
自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的公共管理、基礎(chǔ)設(shè)施和各類產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行優(yōu)先保障。
（一）對用地指標(biāo)、補(bǔ)充耕地指標(biāo)和建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)給予優(yōu)先安排解決。
1、自貿(mào)區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目除按規(guī)定可以使用國家用地指標(biāo)外，省重點(diǎn)項(xiàng)目用地指標(biāo)由省里統(tǒng)籌保障，其他項(xiàng)目用地指標(biāo)由設(shè)區(qū)市政府或平潭綜合試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)從省里分解下達(dá)的年度用地指標(biāo)中優(yōu)先安排；若用地指標(biāo)不足，可提出申請，由省里統(tǒng)籌安排。閩臺(tái)合作的重大項(xiàng)目用地，爭取申請追加專項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)。自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)涉及填海造地的，在符合海洋功能區(qū)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，使用填海造地指標(biāo)。
2、對自貿(mào)區(qū)內(nèi)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目占用耕地較多、本地暫時(shí)難以安排補(bǔ)充耕地落實(shí)占補(bǔ)平衡的，經(jīng)地方政府申請，省國土資源廳審核后，先從省級補(bǔ)充耕地指標(biāo)儲(chǔ)備庫中安排補(bǔ)充耕地指標(biāo)周轉(zhuǎn)，由各地自行實(shí)施占補(bǔ)掛鉤，周轉(zhuǎn)指標(biāo)1年內(nèi)返還。
3、自貿(mào)區(qū)內(nèi)按規(guī)定應(yīng)使用增減掛鉤指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，暫時(shí)無法調(diào)劑購買到增減掛鉤指標(biāo)的，由報(bào)批農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收的市、縣（區(qū)）政府或管委會(huì)出具承諾后，先行辦理用地審批，待購買到指標(biāo)后予以補(bǔ)足。
（二）簡化自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地預(yù)審手續(xù)，進(jìn)一步提高用地審批效率，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
1、經(jīng)營性項(xiàng)目用地招拍掛出讓，在制定宗地出讓方案前按預(yù)審相關(guān)內(nèi)容一并進(jìn)行審查，不再單獨(dú)出具用地預(yù)審意見。在已批準(zhǔn)建設(shè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行改（擴(kuò)）建且不涉及新增建設(shè)用地的，建設(shè)項(xiàng)目全部用海的（報(bào)國土資源部預(yù)審的除外），不需要辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審手續(xù)。
2、改進(jìn)優(yōu)化用地審批審核流程，實(shí)行并聯(lián)或合并審核，加快用地報(bào)批速度。自貿(mào)區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收的，應(yīng)單獨(dú)組卷報(bào)批，不考核其供地率；申請材料不全或不符合要求的，在用地報(bào)件網(wǎng)絡(luò)審理中一次性告知需要補(bǔ)正的材料和內(nèi)容；地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告、壓覆礦產(chǎn)備案審批文件和擬占用土地的上一年度標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖等材料不再組卷上報(bào)省廳，改由市、區(qū)國土資源部門審查存檔。
3、自貿(mào)區(qū)所處區(qū)域已開展過地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性總體評估的，其用地范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目不再重復(fù)進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估。
四、土地供應(yīng)
自貿(mào)區(qū)建設(shè)用地供應(yīng)，應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則。建設(shè)項(xiàng)目符合《劃撥用地目錄》的，可采取行政劃撥方式供地；法律、法規(guī)規(guī)定需要以有償方式使用的，應(yīng)采取租賃、招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式或協(xié)議出讓方式供地。
（一）鼓勵(lì)以“租讓結(jié)合、先租后讓、長期租賃”的方式供應(yīng)土地，鼓勵(lì)自貿(mào)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目用地在法定最高出讓年期內(nèi)以縮短出讓年期等方式實(shí)行彈性出讓。在確定租賃期、建設(shè)周期、稅收等相關(guān)條件后，以招標(biāo)拍賣掛牌方式出租土地。租賃期滿，達(dá)到租賃合同約定條件的，經(jīng)用地單位申請，可以續(xù)租或以協(xié)議出讓方式供地。以租讓結(jié)合、先租后讓、長期租賃方式供應(yīng)的土地，承租方在合同約定的租賃期間可以建造永久性建筑。
（二）多種用途綜合用地，即單一宗地包含兩種以上用途，并且按規(guī)定需采取劃撥、出讓等不同供地方式的，執(zhí)行以下規(guī)定：
1、主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地的，應(yīng)采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地。
2、主導(dǎo)用途為企業(yè)總部類用地的，其中生產(chǎn)總部類項(xiàng)目用地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；經(jīng)營管理總部類、研發(fā)總部類項(xiàng)目用地，應(yīng)采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地。
3、主導(dǎo)用途為工業(yè)用地的，其中產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地，應(yīng)采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地。
4、主導(dǎo)用途為倉儲(chǔ)物流用地的，其中工業(yè)類倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目用地，可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；商業(yè)類倉儲(chǔ)物流用地，應(yīng)采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地。
（三）土地出讓、租賃的最高年期按項(xiàng)目用途及供地方式等分別計(jì)算。其中：
1、用途為新增工業(yè)用地、工業(yè)類倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目用地的, 最高出讓年限按不超過20年確定；屬于國家和本省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，按照相關(guān)規(guī)定和程序認(rèn)定后，最高出讓年限按不超過50年確定。
2、用途為生產(chǎn)總部類企業(yè)總部用地和研發(fā)總部類企業(yè)總部用地，最高出讓年限按不超過50年確定；商業(yè)倉儲(chǔ)類、經(jīng)營管理總部類企業(yè)總部用地，最高出讓年限按不超過40年確定。
3、采用租讓結(jié)合、先租后讓、長期租賃的方式供應(yīng)工業(yè)用地的，出租轉(zhuǎn)出讓總年期最高不超過20年；長期租賃最高期限不超過20年。
（四）自貿(mào)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地出讓底價(jià)（標(biāo)底或者底價(jià)，下同）由自貿(mào)區(qū)所在地國土資源管理部門委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，根據(jù)專業(yè)評估結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、土地市場情況等因素，經(jīng)集體決策后綜合確定。
1、當(dāng)?shù)厥?、縣政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)沒有包括自貿(mào)區(qū)所列的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目名稱（業(yè)態(tài)類型）的，應(yīng)參照與該產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)和業(yè)態(tài)接近或類似的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及土地用途評估后,確定土地使用權(quán)出讓最低價(jià)或者協(xié)議出讓價(jià)格。具體可參照《福建省國土資源廳關(guān)于印發(fā)若干產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地管理分類目錄（2013年本）的通知》（閩國土資綜〔2013〕378號）執(zhí)行。
2、多種用途綜合用地出讓底價(jià)按以下類型分別確定：
（1）采取協(xié)議出讓方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和的70%。
（2）采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和。
3、采取租賃方式供地的，最低年租金標(biāo)準(zhǔn)由自貿(mào)區(qū)所在地的市政府或管委會(huì)參照同級別同用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合租賃年期、市場情況等因素后制定，并定期進(jìn)行調(diào)整。
五、轉(zhuǎn)型增效
自貿(mào)區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)采取項(xiàng)目二次招商、土地置換和“三舊”改造等方式清理閑置土地，盤活存量建設(shè)用地，促進(jìn)項(xiàng)目盡快落地投產(chǎn)和落后產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。允許自貿(mào)區(qū)實(shí)行差別化的土地出讓管理政策，鼓勵(lì)企業(yè)在原有建設(shè)用地改造升級，轉(zhuǎn)型興辦新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)。
（一）原有存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為其他產(chǎn)業(yè)，涉及改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，應(yīng)按規(guī)定報(bào)原城鄉(xiāng)規(guī)劃和用地的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，重新簽訂土地出讓合同，經(jīng)評估后補(bǔ)交土地出讓價(jià)款。
（二）利用原有工業(yè)用地轉(zhuǎn)型興辦其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型，執(zhí)行下列規(guī)定：
1、轉(zhuǎn)型為生產(chǎn)總部類企業(yè)總部用地，涉及提高容積率的，不再增收土地價(jià)款，但土地及地上房屋等建筑物，企業(yè)只能自用，不得轉(zhuǎn)讓。
2、轉(zhuǎn)型為教育、醫(yī)療等公益性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地的，房產(chǎn)不得分割轉(zhuǎn)讓。
3、利用存量工業(yè)用地開發(fā)公寓式辦公建筑和商品住宅的，必須由所在地政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收儲(chǔ)，并按規(guī)定實(shí)行招拍掛出讓。
本意見中未明確的土地管理事項(xiàng)，適用國家和本省現(xiàn)行土地政策法規(guī)的一般規(guī)定。
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