《上海市居住房屋租賃管理辦法》上海市人民政府令第68號(hào)（2014年修訂版全文）

上海市居住房屋租賃管理辦法

（2011年7月7日上海市人民政府令第68號(hào)公布,根據(jù)2014年3月24日上海市人民政府令第15號(hào)公布的《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》修正并重新發(fā)布）

第一條（目的和依據(jù)）

為了加強(qiáng)本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護(hù)居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)居住房屋租賃市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條（定義）

本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金的行為。

第四條（原則）

居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用的原則。

本市鼓勵(lì)和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。

第五條（管理部門）

市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃的具體監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門領(lǐng)導(dǎo)。

公安部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記。

工商行政、衛(wèi)生、質(zhì)量技監(jiān)、食品藥品監(jiān)督、文廣影視等行政管理部門負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無證無照經(jīng)營的行為。

本市稅務(wù)、民政、人口計(jì)生、建設(shè)、規(guī)劃等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第六條（屬地管理）

區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃管理納入社區(qū)綜合管理的范圍。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃事務(wù)和糾紛，承擔(dān)居住房屋租賃合同（以下簡稱租賃合同）登記備案工作。

居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好居住房屋租賃管理工作，督促居住房屋租賃當(dāng)事人遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定。

第七條（租賃當(dāng)事人）

居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。

居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他批準(zhǔn)文件的法人和其他組織出租居住房屋。

第八條（禁止出租房屋的情形）

出租的居住房屋及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合消防、治安、防災(zāi)、衛(wèi)生等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。

有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）屬于違法建筑的；

（二）被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；

（三）違反規(guī)定，改變房屋使用性質(zhì)的；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。

第九條（最小出租單位）

出租居住房屋，應(yīng)當(dāng)以一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。

第十條（最低人均承租面積和居住人數(shù)限制）

出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。

前款所稱居住面積，是指原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間的使用面積。

第十一條（集中出租管理）

集中出租房屋供他人居住，出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住使用人達(dá)到15人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立管理制度，明確管理人員，落實(shí)安全管理職責(zé)，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關(guān)登記信息報(bào)送公安部門備案。

居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。

第十二條（租賃合同）

居住房屋租賃，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括下列主要內(nèi)容：

（一）租賃當(dāng)事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類及號(hào)碼；

（二）房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

（三）租賃用途；

（四）房屋交付日期；

（五）租賃期限和續(xù)租；

（六）租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和期限；

（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費(fèi)的承擔(dān)；

（八）房屋使用要求和維修責(zé)任；

（九）房屋返還時(shí)的狀態(tài)；

（十）違約責(zé)任和爭議解決方式；

（十一）租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定租賃合同示范文本，并在政府網(wǎng)站上公開。

第十三條（登記備案）

租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案，但通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立租賃合同的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為辦理租賃合同登記備案。

租賃合同登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃關(guān)系終止的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，到原登記備案部門辦理租賃合同登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

第十四條（租賃信息系統(tǒng)）

市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)推進(jìn)建設(shè)租賃合同登記備案信息系統(tǒng)，實(shí)行網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

第十五條（租金）

居住房屋租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)，由租賃當(dāng)事人在租賃合同中約定。承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定，按時(shí)支付租金。

居住房屋租賃期限為1年或者1年以下的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同中一次性約定租金標(biāo)準(zhǔn)；租賃期限為1年以上的，每年只能調(diào)整一次租金標(biāo)準(zhǔn)。但租賃合同中對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整另有約定的，從其約定。

租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標(biāo)準(zhǔn)。

出租人根據(jù)承租人的要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備的，雙方可以協(xié)商調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條（租賃保證金）

出租人可以按照租賃合同約定的數(shù)額，向承租人收取租賃保證金；未約定數(shù)額的，租賃保證金不得超過2個(gè)月的租金。

第十七條（轉(zhuǎn)租）

承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。

居住房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)符合本辦法第八條、第九條、第十條的規(guī)定。

轉(zhuǎn)租人違反本條第一款、第二款規(guī)定的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。

居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十二條、第十三條的規(guī)定訂立租賃合同，并辦理登記備案。

居住房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，可以與出租人協(xié)商解除租賃合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。

第十八條（續(xù)租）

居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

租賃合同對(duì)續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼續(xù)出租的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿前1個(gè)月通知承租人；未提前1個(gè)月通知的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

出租人提出解除前款規(guī)定的不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)至少提前1個(gè)月書面通知承租人。

第十九條（買賣不破租賃）

房屋租賃期間，因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求終止租賃合同。

第二十條（優(yōu)先購買權(quán)）

房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限事先通知承租人；未約定的，應(yīng)當(dāng)至少提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在收到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，視作放棄優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實(shí)地看房的時(shí)間等內(nèi)容與承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對(duì)房屋的正常使用。

第二十一條（繼續(xù)租賃）

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。

第二十二條（合同解除）

居住房屋租賃期間，任何一方當(dāng)事人不得擅自解除租賃合同，但租賃合同約定的解除條件成就、租賃當(dāng)事人協(xié)商一致或者存在法律規(guī)定合同解除情形的除外。

承租人未按照居住房屋使用性質(zhì)使用房屋的，出租人可以解除合同。

第二十三條（出租人的義務(wù)）

居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》。

居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）查驗(yàn)承租人及居住使用人的身份證件，并按照公安部門的要求，登記承租人的姓名、身份證件的種類和號(hào)碼；

（二）督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理居住登記；

（三）向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供承租人的聯(lián)系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；

（四）發(fā)現(xiàn)承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從事無證無照經(jīng)營的，及時(shí)報(bào)告工商行政等有關(guān)部門；

（五）負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施、設(shè)備的安全，告知安全使用事項(xiàng)，并定期進(jìn)行安全檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患；

（六）配合有關(guān)部門開展對(duì)承租人及居住使用人違法違規(guī)行為的調(diào)查、制止及處罰等工作。

第二十四條（承租人的義務(wù)）

居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）如實(shí)向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件的種類和號(hào)碼，并按照規(guī)定辦理居住登記；增加居住使用人的，還應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并不得違反本辦法第十條第一款的規(guī)定；

（二）遵守業(yè)主管理規(guī)約，不得損害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益；

（三）不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營活動(dòng)；

（四）合理、安全使用房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)或者實(shí)施其他違法搭建行為。

第二十五條（對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的要求）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定，向租賃當(dāng)事人宣傳房屋租賃、實(shí)有人口服務(wù)和管理等政策，并引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用租賃合同示范文本。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得居間、代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)，不得對(duì)租賃當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋租金等信息以賺取差價(jià)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承租其居間、代理的居住房屋的，不得收取傭金。

第二十六條（代理經(jīng)租）

本市鼓勵(lì)專業(yè)代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，以自己的名義按照委托合同的約定，出租居住房屋，獲取收益。具體管理規(guī)定由市房屋行政管理部門會(huì)同相關(guān)部門另行制定。

第二十七條（業(yè)主自我管理)

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，可以根據(jù)本居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況，制定相應(yīng)的管理措施納入管理規(guī)約，并可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實(shí)施。

居住房屋租賃當(dāng)事人違反業(yè)主管理規(guī)約、損害他人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求當(dāng)事人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第二十八條（對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的要求，將居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況，報(bào)送房屋所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)租賃當(dāng)事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)部門。

第二十九條（糾紛解決）

出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規(guī)定條件的，可以依法向法律援助機(jī)構(gòu)申請(qǐng)法律援助。

第三十條（已有處罰規(guī)定的處理）

違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)規(guī)定處理。

第三十一條（對(duì)違反治安、消防及居住登記等規(guī)定的處理）

違反本辦法第八條第一款規(guī)定，出租房屋不符合治安、消防等標(biāo)準(zhǔn)和要求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以1000元以上3萬元以下罰款。

違反本辦法第十一條第一款規(guī)定，出租人未落實(shí)相應(yīng)安全管理責(zé)任的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款；造成嚴(yán)重后果的，處以3萬元以上10萬元以下罰款。

租賃當(dāng)事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記管理等規(guī)定的，由公安部門按照有關(guān)規(guī)定處理。

第三十二條（對(duì)違反最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低承租面積的處理）

違反本辦法第九條、第十條第一款規(guī)定，不符合最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低人均承租面積規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令責(zé)任人限期改正；逾期不改正的，可處以1萬元以上10萬元以下罰款。

第三十三條（對(duì)租賃當(dāng)事人未按規(guī)定登記備案的處理）

違反本辦法第十三條規(guī)定，租賃當(dāng)事人未在期限內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)個(gè)人處以1000元以下罰款，對(duì)單位處以1000元以上1萬元以下罰款。

第三十四條（對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定登記備案的處理）

違反本辦法第十三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未辦理登記備案的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3000元以上3萬元以下罰款。

第三十五條（對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定的處理）

違反本辦法第二十五條第二款規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員居間、代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，并暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1000元以上1萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)取消網(wǎng)上備案資格，并處以3萬元以上10萬元以下罰款。

第三十六條（參照適用）

公有居住房屋轉(zhuǎn)租及其監(jiān)督管理，參照適用本辦法。

第三十七條（施行日期）

本辦法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發(fā)布的《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》同時(shí)廢止。

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