浙高法〔2020〕6號《浙江省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作指引》

浙江省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作指引









浙高法〔2020〕6號

針對近年來我省法院在不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣變賣中存在的問題，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》和《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》等法律、司法解釋的規(guī)定，就規(guī)范不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作，指引如下：

一、不動產(chǎn)現(xiàn)狀的查明

1．（查明現(xiàn)狀的職責(zé)）執(zhí)行法院確定財產(chǎn)處置參考價前，應(yīng)依法查明不動產(chǎn)的土地用途（含用地性質(zhì)）、土地使用權(quán)種類、權(quán)屬、權(quán)利負(fù)擔(dān)、占有使用、已知瑕疵、欠繳的稅費和本次變價應(yīng)繳稅費的計算方法以及其他實際狀況，并制怍拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。

2．（需查明事項的含義）執(zhí)行法院應(yīng)查明的事項含義如下：

(1)土地用途主要是指按照有關(guān)政府部門編制的土地利用總體規(guī)劃，案涉土地的用地分類情況，通常分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地等；用地性質(zhì)是指是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對某種用地所規(guī)定的用途，通常分為居住用地、工業(yè)用地，教育文化用地、商業(yè)用地、綜合用地等；對于工業(yè)用地，還應(yīng)查明是否屬于“標(biāo)準(zhǔn)地”及競買條件。

(2)土地使用權(quán)的種類是指國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)及其最初取得方式（主要分為劃撥取得、出讓取得兩種），如屬于劃撥取得，還應(yīng)查明過戶時應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額或計算方法。對劃撥取得的土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)，執(zhí)行法院處置前應(yīng)先征詢政府有關(guān)部門的意見。

(3)權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán)狀況，主要包括不動產(chǎn)的所權(quán)人（如共有的，含共有人，共有形式和共有份額）的登記情況，取得時間和使用年限、不動產(chǎn)異議登記等權(quán)屬爭議情況和查封登記情況，是否可以通過拍賣、變賣的方式變更登記，是否可以依據(jù)現(xiàn)狀拍賣，變賣后再根據(jù)原證載信息辦理過戶等。

(4)權(quán)利負(fù)擔(dān)主要是指不動產(chǎn)抵押登記．不動產(chǎn)預(yù)告登記、用益物權(quán)等情況。

(5)占有使用主要是指是否存在租賃，是否存在其他占有使用人等情況。

(6)已知瑕疵主要包括不動產(chǎn)實物現(xiàn)狀與登記情況不一致、屬于無證房產(chǎn)或部分屬于無證房產(chǎn)及其他重大瑕疵情況。

(7)欠繳稅費是被執(zhí)行人在稅務(wù)部門的信息系統(tǒng)中有相關(guān)稅源登記數(shù)據(jù)，且已發(fā)生納稅義務(wù)但未申報的欠繳稅費（包括欠繳稅、費，滯納金、罰款），以及被執(zhí)行人所欠社會保險費等：本次變價應(yīng)繳稅費的計算方法是指稅務(wù)部門提供的本次不動產(chǎn)變價和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)繳納稅費的計算方法。

(8)其他實際狀況是指附屬設(shè)施、裝修裝飾、不動產(chǎn)的位置與登記載明位置是否一致、是否存在買受人資格限制等與競買人利益相關(guān)的事項；住宅可能存在車庫、地下室等附屬用房的，應(yīng)一并查明。

3．（調(diào)查的方法和要求）執(zhí)行法院應(yīng)赴不動產(chǎn)所在地進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并通過文字、圖片、視頻等形式，就不動產(chǎn)的位置結(jié)構(gòu)，裝修裝飾，附屬設(shè)施，占有使用、瑕疵等現(xiàn)狀情況做好調(diào)查，并記錄在案，制作調(diào)查筆錄，與圖片、視頻等資料一并歸入案卷。

對土地用途、土地使用權(quán)和權(quán)屬狀況、權(quán)利負(fù)擔(dān)以及欠繳稅費和本次變價應(yīng)繳稅費的計算方法等情況，執(zhí)行法院應(yīng)向有關(guān)的國土、不動產(chǎn)登記、稅務(wù)等部門進(jìn)行調(diào)查。

對不動產(chǎn)附屬設(shè)施、裝修裝飾的情況，現(xiàn)狀與登記不一致，無證房產(chǎn)等瑕疵情況，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)在評估階段進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

4．（禁止事項）執(zhí)行法院不得未經(jīng)調(diào)查即對拍賣標(biāo)的物表述為“詳見現(xiàn)狀”或“以現(xiàn)狀為準(zhǔn)”。

二、處置參考價的確定

5．（處置參考價的確定辦法）執(zhí)行法院要嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》，依法采取當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價、委托評估等方式確定財產(chǎn)處置參考價；直接采取委托評估的方式確定財產(chǎn)處置參考價的，應(yīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》第十四條、十五條的規(guī)定。

6．（可直接委托評估的情形）當(dāng)事人議價不能或不成，對工業(yè)廠房，在建工程，商鋪較多的綜合市場，裝修裝飾財產(chǎn)價值較高的不動產(chǎn)等不適合通過定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價等方式確定財產(chǎn)處置參考價的，執(zhí)行法院可以直接采取委托評估的方式確定財產(chǎn)處置參考價。

對工業(yè)廠房，評估范圍應(yīng)包含廠區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施，如貨用電梯、行車、吊車、環(huán)保設(shè)施、消防設(shè)施、供水配電設(shè)施、綠化苗木等；對價值較大的專業(yè)設(shè)備、綠化苗木等，可由不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)另行轉(zhuǎn)委托具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估報告應(yīng)對較大價值的附屬設(shè)施或其綠化苗木等單獨列明其財產(chǎn)清單和估值；對用地現(xiàn)狀情況，可視情委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場測繪，避免出現(xiàn)實際用地超出用地紅線或小于證載面積的瑕疵或估值失真情況。

對裝修裝飾財產(chǎn)價值較高的不動產(chǎn)，評估報告應(yīng)對其裝修裝飾的財產(chǎn)清單和價值予以單獨列明。

三、保管與騰退

7．（裁定拍賣前的保管）查封的不動產(chǎn)，可以允許被執(zhí)行人或占有人繼續(xù)使用；繼續(xù)使用可能嚴(yán)重減損不動產(chǎn)價值或不利于變價的，應(yīng)當(dāng)委托第三人或者指定申請執(zhí)行人保管，保管人不得使用。

委托第三人保管的，保管費用由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)，并在變價款中作為變價費用優(yōu)先扣除。

8.（裁定拍賣后不動產(chǎn)的騰退與例外）執(zhí)行法院裁定拍賣不動產(chǎn)后，一般應(yīng)及時騰空后再拍賣，但符合下列情形之一的除外：

(1)案外人對不動產(chǎn)的占有合法且可以對抗申請執(zhí)行人。

(2)占有人己繳納騰空保證金并作出書面騰空承諾的。騰空保證金金額可按1至6個月的租金或拍賣房產(chǎn)評估價（處置參考價）的5-10%標(biāo)準(zhǔn)計算；被處置不動產(chǎn)為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬維持生活所必需的居住房屋的，可不繳納騰空保證金，但應(yīng)在保證書中寫明“如不按時騰退，執(zhí)行法院可在安置費中扣除相應(yīng)金額”。

(3)不騰空拍賣更有利于財產(chǎn)變價的。

被執(zhí)行人下落不明的，執(zhí)行法院可進(jìn)行強(qiáng)制騰空。對核實物品需要另行存放保管的物品，由申請執(zhí)行人提供場所或者墊付租金，并在拍賣價款中預(yù)留物品保管費用。

案外人以對不動產(chǎn)的占有可以對抗申請執(zhí)行人為由提出異議的，執(zhí)行法院不得在異議審查期間以“現(xiàn)狀處置”為由對不動產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣。

9．（先拍后騰的保管與騰空保證金的處理）執(zhí)行法院根據(jù)本指引第8條決定先拍后騰的，執(zhí)行法院應(yīng)明確告知占有使用人負(fù)有妥善保管拍賣財產(chǎn)的義務(wù)，確保不動產(chǎn)不出現(xiàn)人為損害導(dǎo)致的價值貶損，占有人須明確承諾拍賣成交后無條件騰空，并配合法院現(xiàn)場勘驗、現(xiàn)場看樣等工作。

被執(zhí)行人或占有人在保證書承諾的期限內(nèi)主動騰退清空的，退還已繳騰空保證金；被執(zhí)行人或占有人在保證書承諾的期限內(nèi)未騰退清空并經(jīng)執(zhí)行法院催告，在合理期限內(nèi)仍拒不騰退清空的，執(zhí)行法院應(yīng)強(qiáng)制騰空，對已繳納的騰空保證金，執(zhí)行法院可以沒收，并依次用于支付強(qiáng)制騰空費用、買受人因遲延交付而產(chǎn)生的租賃費用損失、清償債務(wù)、上繳財政。

四、案外人占有不動產(chǎn)的審查

10．（帶租拍賣異議的處理）執(zhí)行法院根據(jù)調(diào)查情況初步判斷案外人對不動產(chǎn)的租賃可以對抗申請執(zhí)行人的，應(yīng)及時就租賃期限、租金數(shù)額、租金支付方式等情況，征詢申請執(zhí)行人的意見，并制作執(zhí)行筆錄。

申請執(zhí)行人未書面同意帶租拍賣的，執(zhí)行法院應(yīng)告知案外人及時提出保護(hù)租賃的書面異議，對該異議可按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查。

11．（抵押、查封后租賃異議的處理）人民法院執(zhí)行抵押權(quán)設(shè)立或法院查封后出租的房屋，案外人以“未告知抵押情況”、“不知道房屋被查封”為由向執(zhí)行法院提出書面異議的，異議審查期間可不停止執(zhí)行。

五、公告與公示

12．（不動產(chǎn)信息的公示）執(zhí)行法院按照本指引第1條、第2條查明的有關(guān)情況，應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中公示，詳細(xì)告知競買人。

拍賣的不動產(chǎn)有權(quán)屬證書，評估報告（或其他定價依據(jù)）的，應(yīng)將權(quán)屬證書、評估報告副本（或其他定價依據(jù)）作為附件上傳至網(wǎng)拍頁面進(jìn)行公示。

13．（公告中的特別提示）法律、行政法規(guī)和當(dāng)?shù)匾?guī)劃、招商引資、環(huán)境保護(hù)等政策對買受人資格，條件有特殊規(guī)定，需要引起競買人注意的情形的，執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣公告中予以提示。

六、付款期限與悔拍

14．（付款期限）執(zhí)行法院可在拍賣公告和成交確認(rèn)書中要求買受人在規(guī)定的期限內(nèi)將拍賣余款全部匯入指定的賬戶：價款在500萬元人民幣以內(nèi)的，成交后二十日內(nèi)繳清余款：價款在500萬元人民幣以上的，成交后三十日內(nèi)繳清余款。

15．（悔拍的認(rèn)定及延期付款的例外）拍賣成交后，買受人未在公告規(guī)定的期限內(nèi)支付余款的，執(zhí)行法院應(yīng)立即通知買受人支付余款。買受人明確表示不支付余款的，執(zhí)行法院可認(rèn)定其悔拍，并裁定重新拍賣。

特殊情況需延期付款的，買受人應(yīng)書面申請并經(jīng)申請執(zhí)行人同意，是否準(zhǔn)許由執(zhí)行法院組成合議庭評議確定，但最長不得超過1個月，且買受人應(yīng)另行支付逾期付款期間被執(zhí)行人承擔(dān)的遲延履行期間的債務(wù)利息（以需繳納的欠款為基數(shù)，計算一般債務(wù)利息和加倍部分債務(wù)利息）。

16．（抵債后遲延付款的處理）以流拍的財產(chǎn)抵債后，承受人未在規(guī)定的期限內(nèi)支付余款的，參照本指引第14、15條執(zhí)行。

七、稅費負(fù)擔(dān)

17．（本次變價形成的稅費各自負(fù)擔(dān)）對于本次變價形成的稅費，相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定負(fù)擔(dān)主體的，應(yīng)由相應(yīng)主體負(fù)擔(dān)。

被執(zhí)行人應(yīng)負(fù)擔(dān)本次變價產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅，個人所得稅等，買受人負(fù)擔(dān)印花稅、契稅。

被執(zhí)行人應(yīng)負(fù)擔(dān)的本次變價產(chǎn)生的稅費，由執(zhí)行法院在拍賣款中扣劃后直接交付稅務(wù)部門，也可由買受人先行繳納后向執(zhí)行法院申請退還墊付的稅費。

18．（歷史欠繳稅費的申請受償與例外）對被執(zhí)行人的歷史欠繳稅費，稅務(wù)部門可依法向執(zhí)行法院申請受償，但被執(zhí)行人另有其他財產(chǎn)可供執(zhí)行的，對稅務(wù)部門的申請不予支持。

19．（土地出讓金的負(fù)擔(dān)）處置國有劃撥土地使用權(quán)需補(bǔ)繳的土地出讓金，應(yīng)當(dāng)由被執(zhí)行人依法負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院可在拍賣款中扣劃后直接交付相關(guān)部門。執(zhí)行法院不應(yīng)在拍賣公告和特別提示中載明由買受人負(fù)擔(dān)。

八、其他

20（網(wǎng)絡(luò)變價的參照適用）執(zhí)行法院通過互聯(lián)網(wǎng)平臺以變賣方式處置財產(chǎn)的，參照本指引執(zhí)行。

21（實施時間）本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。下發(fā)之日已公告拍賣、變賣的，可不執(zhí)行本指引的規(guī)定。






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