蘇政辦發(fā)〔2020〕56號《江蘇省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》

江蘇省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見








蘇政辦發(fā)〔2020〕56號

各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號），深入推進(jìn)土地優(yōu)化配置和資源節(jié)約集約利用，服務(wù)全省經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就我省完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場提出以下實施意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，深化“放管服”改革，強(qiáng)化合同意識，完善要素市場化配置體制機(jī)制，健全要素市場體系，以建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，建立健全產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系，為促進(jìn)江蘇經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和保障。   

（二）適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。建設(shè)用地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》，涉及到房地產(chǎn)交易的，同時應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

二、完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進(jìn)要素流通

（三）明確轉(zhuǎn)讓形式。各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為均作為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

（四）明晰轉(zhuǎn)讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價款，保留劃撥方式，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓人依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由，原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，但應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記；轉(zhuǎn)讓后，可保留作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。

下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：1．權(quán)屬有爭議的；2．未取得不動產(chǎn)權(quán)證書或無法提供其他權(quán)屬證明材料的；3．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的；4．共有土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，未依法經(jīng)其他共有人同意的；5．未達(dá)到法定土地開發(fā)要求的；6．法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

（五）完善土地分割轉(zhuǎn)讓政策。建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合規(guī)劃、出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，分割轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益。未完成開發(fā)建設(shè)的，不改變原出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，且按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案滿足獨(dú)立分宗條件的，可分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)明確交易雙方各自用地范圍內(nèi)的土地用途和建筑規(guī)模等內(nèi)容，作為建設(shè)用地規(guī)劃審批和規(guī)劃核實的依據(jù)。

（六）完善土地合并轉(zhuǎn)讓政策。宗地合并轉(zhuǎn)讓后，用途符合《劃撥用地目錄》的，可選擇保留劃撥方式。土地合并轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。多宗地合并轉(zhuǎn)讓時，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權(quán)類型的，原則上統(tǒng)一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補(bǔ)繳土地出讓價款。

（七）實施差別化稅收政策。各地要結(jié)合實際，在地方權(quán)限內(nèi)完善促進(jìn)盤活存量建設(shè)用地的稅費(fèi)制度，建立“以地控稅、以稅節(jié)地”長效機(jī)制，引導(dǎo)土地使用權(quán)人提高土地利用效率和效益。依法落實減稅降費(fèi)政策，降低交易成本，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對我省增值稅小規(guī)模納稅人，按照稅額的50%減征城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、完善出租管理，建立申報制度

（八）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。國有建設(shè)用地使用權(quán)在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或繼承等原因發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權(quán)人繼續(xù)有效。以租賃方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，應(yīng)征得原出租人同意。承租人未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由原建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。涉及全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)和使用應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

（九）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。要加快制定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益金繳納管理辦法，規(guī)范申報繳納工作，維護(hù)土地所有權(quán)人權(quán)益，防止國有資產(chǎn)流失。

四、完善抵押機(jī)制，保障合法權(quán)益

（十）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。建設(shè)用地使用權(quán)分割抵押須按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行分割，分割抵押地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件。出讓合同另有約定的從其約定。

（十一）放寬對抵押人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。土地連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價值范圍內(nèi)可以設(shè)定多個抵押權(quán)人，同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時，應(yīng)在抵押合同和不動產(chǎn)登記簿中載明抵押權(quán)順位。

（十二）保障抵押權(quán)能。營利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施抵押融資。各地要進(jìn)一步完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物可以申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記。以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，防控市場風(fēng)險。

五、健全服務(wù)體系，提升治理能力

（十三）建設(shè)土地二級市場交易平臺。各地要按照信息共享、互聯(lián)互通的要求，建設(shè)市場交易平臺，發(fā)布工作指引，匯集市場信息，接受交易委托，提供交易鑒證和咨詢服務(wù)，營造良好的交易環(huán)境。落實“放管服”改革要求，健全市場運(yùn)行機(jī)制，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，精簡證明材料，壓縮辦理時間，提高辦事效率和服務(wù)能力。培育和規(guī)范土地二級市場中介服務(wù)，建立代理機(jī)制，發(fā)揮橋梁作用，為交易提供咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)指導(dǎo)監(jiān)管，促進(jìn)高效服務(wù)誠信經(jīng)營。

（十四）規(guī)范交易行為。各地要研究制定土地二級市場具體辦法，按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的流程，對交易申請、發(fā)布信息、辦理交易、繳納價款、稅費(fèi)征收、不動產(chǎn)登記等程序作出具體規(guī)定，制定規(guī)范文書，引導(dǎo)規(guī)范交易。交易雙方可委托土地二級市場交易平臺公開交易，也可自行協(xié)商交易，達(dá)成一致后訂立合同，依法申報交易價格。申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。

（十五）強(qiáng)化市場監(jiān)測監(jiān)管。各地要建立土地二級市場動態(tài)監(jiān)測制度，建立信息系統(tǒng)，完善交易公告、結(jié)果公示、預(yù)警提示等功能，掌握市場動態(tài)，及時分析研判。建立公示地價體系，定期更新發(fā)布基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，完善價格形成、監(jiān)測、監(jiān)督機(jī)制。強(qiáng)化一、二級市場聯(lián)動，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接，適時運(yùn)用財稅、金融等手段，加強(qiáng)市場整體調(diào)控，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

（十六）完善資源配置方式。以產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，加大城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)力度，盤活利用低效和閑置土地，形成土地要素從低質(zhì)低效領(lǐng)域向優(yōu)質(zhì)高效領(lǐng)域流動機(jī)制，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和城市更新。鼓勵引導(dǎo)園區(qū)存量土地發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)鏈和配套設(shè)施建設(shè)，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。鼓勵各地探索政策措施，把大片區(qū)統(tǒng)籌改造和跨片區(qū)組合改造與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目相結(jié)合，老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰退出的土地，優(yōu)先用于建設(shè)社區(qū)醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育等服務(wù)設(shè)施，完善城市和社區(qū)功能，提升城市宜居性。

（十七）加強(qiáng)信息互聯(lián)共享。積極推進(jìn)交易與不動產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融、涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的司法處置、資產(chǎn)處置等數(shù)據(jù)信息匯集和共享。各地要結(jié)合實際，制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，加強(qiáng)對交易各方的信用監(jiān)管，對失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。強(qiáng)化監(jiān)督問責(zé)，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府和有關(guān)部門、單位以及責(zé)任人員嚴(yán)格實行責(zé)任追究。

六、保障措施

（十八）明確職責(zé)分工。省自然資源廳要會同省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省國資委、省稅務(wù)局、省市場監(jiān)管局、省地方金融監(jiān)管局、人民銀行南京分行等有關(guān)部門，加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，強(qiáng)化任務(wù)督促落實。各地要落實政府主體責(zé)任，建立多部門參加的聯(lián)動機(jī)制，明確職責(zé)分工，壓實工作責(zé)任，完善配套制度，強(qiáng)化保障，有序推進(jìn)二級市場建設(shè)。

（十九）健全協(xié)作機(jī)制。健全聯(lián)動執(zhí)行機(jī)制，司法處置土地進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法機(jī)關(guān)工作需要提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況。加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作銜接，國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。加強(qiáng)對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管，建立信息征詢、反饋和共享機(jī)制。

（二十）強(qiáng)化創(chuàng)新導(dǎo)向。各地各有關(guān)部門要進(jìn)一步解放思想，堅持問題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向、結(jié)果導(dǎo)向，加強(qiáng)探索研究，完善體制機(jī)制，爭當(dāng)創(chuàng)新先鋒，形成政策合力。要契合市場需求，回應(yīng)社會關(guān)切，及時準(zhǔn)確發(fā)布市場信息和政策解讀，形成良好輿論環(huán)境，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識。







 

江蘇省人民政府辦公廳

2020年7月17日

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