重慶市資產評估協(xié)會專業(yè)技術委員會專家提示（第一期）-關于設備、不動產單項資產評估的風險提示函

重慶市資產評估協(xié)會專業(yè)技術委員會專家提示（第一期）-關于設備、不動產單項資產評估的風險提示函

為了提高評估機構及資產評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)質量，控制執(zhí)業(yè)風險，針對重慶市資產評估行業(yè)近期執(zhí)業(yè)案例，協(xié)會專業(yè)技術委員會對設備、不動產單項資產評估實務中部分問題進行了討論和歸納，特別提示各評估機構及資產評估專業(yè)人員在評估項目實施過程中關注以下相關事項：

一、設備轉讓單項評估的評估假設和價值內涵

設備作為一項動產，資產評估專業(yè)人員在執(zhí)行設備轉讓(如出售、司法處置、對外投資、報廢等)單項評估業(yè)務時，應關注評估假設前提和評估價值內涵。

以設備是否繼續(xù)使用劃分，評估假設可分為繼續(xù)使用假設或者變現(xiàn)假設;以設備是否改變原有使用地點劃分，評估假設可分為原地使用假設或者移地使用假設;以設備使用是否改變現(xiàn)行用途劃分，評估假設可分為現(xiàn)行用途使用假設或者改變用途使用假設。資產評估專業(yè)人員應關注設備的預期用途和評估目的，以及設備的性能狀況、可移動性等，與委托人溝通明確評估假設，并在評估報告的評估假設中明確設備是否改變用途、改變使用地點等。

在原地按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用的評估假設前提下，設備評估的價值內涵一般包括設備的本體購置價、運雜費、安裝調試費用、基礎費用、資金成本、前期和其他費用等必要、合理的購置或購建成本。

在移地按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用的評估假設前提下，應考慮設備移位對其價值產生的影響。資產評估專業(yè)人員應向委托人了解設備轉讓的方案以確定評估價值內涵，比如需運輸至異地安裝后使用的設備，設備評估的價值內涵一般不包括設備從移位到達到使用狀態(tài)所發(fā)生的運雜費、安裝調試費用、基礎費用、資金成本、前期和其他費用等;比如設備移地前需買方自行負責拆除的，評估價值內涵還需考慮買方承擔了額外拆除費用的影響。此外，設備移位還可能出現(xiàn)不可移動設備報廢、可移動設備發(fā)生損傷等情形。

在改變用途繼續(xù)使用的評估假設前提下，應考慮改變用途對其價值產生的影響，比如改變用途可能出現(xiàn)專用設備報廢、需要另行發(fā)生改造費用等情形。

在變現(xiàn)的評估假設前提下，資產評估專業(yè)人員應關注資產的性能及市場狀況，對于可二次使用的設備，評估價值內涵一般為二手設備的市場價值;對于無法二次使用的設備，評估價值內涵一般為設備拆零變現(xiàn)的殘余價值。是否可二手使用受設備實物狀況、技術性能、二手市場需求等因素綜合影響。

建議在評估報告的特別事項說明中披露特定評估假設前提下設備評估的價值內涵，以便于報告使用者合理理解評估結論。

二、設備、不動產轉讓單項評估關于增值稅的考慮

2016年3月，財政部和國家稅務總局發(fā)布《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)，通知自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。2017年11月19日，國務院發(fā)布《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》(中華人民共和國國務院令第691號)，正式結束營業(yè)稅的歷史使命。原營業(yè)稅為價內稅，增值稅為價外稅，因為價內稅與價外稅的差異，資產評估專業(yè)人員應關注在主要市場詢價獲取的資產價格信息是否包含增值稅。

增值稅實行憑專用發(fā)票抵扣稅款的制度，按照增值稅納稅人會計核算水平、經營規(guī)模將增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。資產評估專業(yè)人員可以通過產權人營業(yè)執(zhí)照記載的統(tǒng)一社會信用代碼在當?shù)囟悇站止倬W(wǎng)查詢產權人是否具有一般納稅人資格。一般納稅人當期應納增值稅稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，小規(guī)模納稅人當期應納增值稅稅額=當期銷售額(不含增值稅)*征收率，其計稅方法、稅率存在差異，資產評估專業(yè)人員應關注產權人屬于一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。

現(xiàn)行與設備、不動產流轉相關的增值稅免稅政策列舉如下：(1)個人銷售自建自用的住房免征增值稅;(2)北京市、上海市、廣州市和深圳市以外地區(qū)的個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅;(3)軍隊空余房產租賃收入免征增值稅;(4)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入免征增值稅;(5)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還土地使用者免征增值稅;(6)將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者用于農業(yè)生產，免征增值稅;納稅人采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式將承包地流轉給農業(yè)生產者用于農業(yè)生產免征增值稅;(7)其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅;(8)直接用于科學研究、科學實驗和教學的進口儀器、設備免征增值稅;(9)被撤銷金融機構以貨物、不動產、無形資產等財產清償債務免征增值稅。資產評估專業(yè)人員應關注評估目的對應的產權人經濟行為是否屬于增值稅免稅行為。

設備、不動產等轉讓單項評估對增值稅的考慮，是對委估資產在評估目的對應的經濟行為流轉環(huán)節(jié)增值稅的考慮，資產評估專業(yè)人員應與委托人溝通明確評估價值內涵是否包含增值稅。對于增值稅應稅行為，若評估結論需包含增值稅，采用各資產評估方法評估時可先評估資產不含增值稅價，再根據(jù)適用的稅率計算增值稅。不論評估結論是否包含增值稅，建議在評估報告的評估結論和特別事項說明中明確披露評估結論是否包含增值稅，若包含增值稅，建議在評估結論中同時明確對應的增值稅稅率，以便于報告使用者合理理解評估結論。

本執(zhí)業(yè)風險提示僅供評估機構及資產評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時參考，不是對相關法律法規(guī)、資產評估執(zhí)業(yè)準則的解讀，也不能替代資產評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結合項目實際情況進行的職業(yè)判斷。






 

重慶市資產評估協(xié)會

2020年12月18日

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