鄭政辦〔2023〕32號《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)閑置和低效利用的非住宅改建為租賃住房、文體場館、產(chǎn)業(yè)租賃用房的通知》

鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)閑置和低效利用的非住宅改建為租賃住房、文體場館、產(chǎn)業(yè)租賃用房的通知







鄭政辦〔2023〕32號

各開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)縣（市）人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

為盤活閑置和低效利用的非住宅房源，積極培育和發(fā)展長租房市場，加快實施城市更新行動戰(zhàn)略部署，持續(xù)提升城市發(fā)展能級和品質(zhì)，依據(jù)《鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理條例》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點有關(guān)工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號）、《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市城市更新實施辦法（試行）的通知》（鄭政辦〔2023〕18號）等文件精神，現(xiàn)就我市閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、廠房等非住宅改建為租賃住房、文體場館、產(chǎn)業(yè)租賃用房（以下簡稱“非住宅改建”）有關(guān)問題通知如下：

一、總體要求

本市非住宅改建工作堅持“政府引導(dǎo)、市場運作、政策支持、有序推進(jìn)”的原則，在符合規(guī)劃和確保安全的前提下統(tǒng)籌推進(jìn)。市資源規(guī)劃部門作為本市非住宅改建工作主管部門，具體協(xié)調(diào)推動本市非住宅改建工作。以開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府為單位負(fù)責(zé)改建項目的實施工作，具體由轄區(qū)資源規(guī)劃部門牽頭，建立部門聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，組織實施各類非住宅改建工作，引導(dǎo)、督促企業(yè)規(guī)范實施改建。

二、工作內(nèi)容

（一）改建范圍

市內(nèi)五區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)和鄭東新區(qū)范圍內(nèi)，具有一定規(guī)模，已建成閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、廠房等非住宅，可按程序申請改建。其中，工業(yè)用地或物流倉儲用地上廠房、研發(fā)用房、倉儲等非住宅應(yīng)當(dāng)在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的前提下進(jìn)行改建，原則上不得改建為住宅型租賃住房；對居住和公共環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染或者安全隱患的非住宅不得改建。

（二）改建類別

1．申請改建為租賃住房的項目，應(yīng)位于需求集中、交通便捷、生產(chǎn)生活便利、公共和生活配套設(shè)施完善的區(qū)域，應(yīng)以整棟或相對獨立的整層、整單元為基本改建單位，房源應(yīng)不少于50套（間）或1500平方米。

2．申請改建為室內(nèi)文體場館的項目應(yīng)不少于1000平方米，館內(nèi)應(yīng)設(shè)立體育休閑吧、青少年體育培訓(xùn)、公益健身房以及文化、生活等服務(wù)設(shè)施，打造滿足多元化需求的服務(wù)空間。

3．申請改建為研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、孵化、中試等用途的產(chǎn)業(yè)租賃用房項目，其改建類別應(yīng)符合我市新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。

（三）改建程序

改建項目申請人向轄區(qū)資源規(guī)劃部門提交改建申請和項目改建方案；轄區(qū)資源規(guī)劃部門上報轄區(qū)政府，并組織轄區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合初審；初審?fù)ㄟ^的項目由項目所在地開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣（市）政府認(rèn)定，并按程序向社會公示；公示無異議的項目納入轄區(qū)改建項目臺賬，并按改建方案實施改建；改建完成后，由轄區(qū)資源規(guī)劃部門組織轄區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合驗收，并納入日常管理。

（四）改建要求

申請改建的項目應(yīng)產(chǎn)權(quán)登記清晰，且不存在查封登記、異議登記等法律法規(guī)限制交易的情形;申請改建的項目應(yīng)在正面清單范圍內(nèi)，且不存在房屋安全隱患或通過加固、維修已消除房屋安全隱患；實施改建時不得擅自破壞和變動建筑主體或房屋承重結(jié)構(gòu)及外立面。確需變動的，改建單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，并在工程竣工驗收前取得資源規(guī)劃部門出具的規(guī)劃核實通過的書面意見；僅涉及使用功能改變的項目，免于辦理規(guī)劃核實通過的書面意見；享受政策性人防工程易地建設(shè)費減免的項目，不得擅自改變原批準(zhǔn)的設(shè)計方案所確定的使用性質(zhì)。確需改變的，需按照首次辦理人防審批手續(xù)時適用政策履行人防義務(wù)。

（五）驗收標(biāo)準(zhǔn)

改建的租賃住房項目，應(yīng)根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號），按照宿舍型或住宅型兩類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聯(lián)合驗收。其中，改建宿舍型租賃住房應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，改建住宅型租賃住房應(yīng)執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；改建的其它類型項目，由牽頭部門負(fù)責(zé)，會同市級行業(yè)主管部門進(jìn)一步明確改建要求和驗收標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)轄區(qū)做好項目驗收工作。

三、后期管理

（一）改建為租賃住房項目的租賃運營期不少于8年。項目統(tǒng)一納入鄭州市房屋租賃監(jiān)管服務(wù)平臺統(tǒng)一管理，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。對于政府主導(dǎo)回購的改建租賃住房項目，運營年限期滿后，經(jīng)市政府研究同意，符合建辦標(biāo)〔2021〕19號規(guī)定住宅型標(biāo)準(zhǔn)的項目可改變土地性質(zhì)，補繳土地出讓金后，可作為普通住宅銷售。

（二）改建為文體場館的項目應(yīng)創(chuàng)新運作機制，合理確定收費標(biāo)準(zhǔn)，實施智能化和親民化管理，運用“智能設(shè)施＋智慧管理＋大數(shù)據(jù)”等措施，進(jìn)一步節(jié)約運營成本，提升管理效能。

（三）改建為產(chǎn)業(yè)租賃用房的項目，鼓勵簽訂長期租賃合同，并按規(guī)定辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。產(chǎn)業(yè)租賃用房的承租對象應(yīng)符合片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，租賃價格原則上不高于最近年度發(fā)布的租金指導(dǎo)價。

（四）改建項目應(yīng)當(dāng)按照審查通過的實施方案進(jìn)行更新和運營，不得擅自改變用途，分割銷售。分類項目所對應(yīng)的行業(yè)主管部門應(yīng)將改建項目納入臺帳，加強對改建項目的全過程監(jiān)督管理。

（五）改建項目達(dá)到最低運營年限期滿后或因運營等其它原因確需退出的，應(yīng)由房屋權(quán)利人或受其委托的運營單位提出退出申請。退出后的項目由原審核部門出具撤銷認(rèn)定書，相關(guān)部門對退出項目停止實施優(yōu)惠政策。同時，由不動產(chǎn)權(quán)利人持撤銷認(rèn)定書等材料，向不動產(chǎn)登記部門提出取消注記申請，取消不動產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容。

四、支持政策

改建項目可申請政策性金融貸款支持和專項債資金，運營期間可憑《改建項目確認(rèn)書》享受稅收減免優(yōu)惠。其中，改建租賃住房項目可按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）規(guī)定，享受增值稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策，享受民用水、電、氣、暖等收費標(biāo)準(zhǔn)；持有或者運營租賃住房500套（間）及以上或者建筑面積1.5萬平方米及以上的住房租賃備案企業(yè)，將按照規(guī)?；》孔赓U企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)予以稅收減免優(yōu)惠；符合條件的改建租賃住房項目可認(rèn)定為保障性租賃住房，享受保障性租賃住房相關(guān)政策支持。

五、保障措施

（一）提高認(rèn)識

各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）人民政府要高度重視非住宅改建工作，應(yīng)建立專項工作機制，成立議事協(xié)調(diào)機構(gòu)推動相關(guān)工作開展。各相關(guān)職能部門要切實提高認(rèn)識，強化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，按照責(zé)任分工有效推動項目盡快落地。

（二）加強指導(dǎo)

市級各相關(guān)部門要加強對非住宅改建工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)，定期開展調(diào)研、督導(dǎo)，及時協(xié)調(diào)解決非住宅改建工作中遇到的問題。轄區(qū)各相關(guān)部門要在市級主管部門和開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣（市）政府的領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)一步細(xì)化工作措施和工作流程，切實負(fù)起屬地管理責(zé)任，積極推動本轄區(qū)非住宅改建工作。

（三）明晰責(zé)任

1．資源規(guī)劃部門負(fù)責(zé)制定非住宅項目改建的正、負(fù)面清單并受理企業(yè)改建申請，負(fù)責(zé)項目所屬區(qū)域用地性質(zhì)、規(guī)模大小核實和項目的規(guī)劃驗收、用途變更、不動產(chǎn)變更等工作；城建部門負(fù)責(zé)項目改造施工、消防手續(xù)辦理等工作；住房保障部門負(fù)責(zé)核實項目房源分布、產(chǎn)權(quán)信息、房屋租賃合同備案等工作；人防部門負(fù)責(zé)項目人防手續(xù)辦理等工作；體育、文化廣電旅游等部門分別負(fù)責(zé)各自職責(zé)范圍內(nèi)項目的改建手續(xù)審批工作。

2．市財政局負(fù)責(zé)會同行業(yè)主管部門落實非住宅改建相關(guān)優(yōu)惠政策；市發(fā)展改革委負(fù)責(zé)會同市財政局指導(dǎo)改建項目做好專項債申報工作；金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)督促銀行落實信貸支持政策。

3．稅務(wù)部門負(fù)責(zé)對驗收合格的項目落實稅收優(yōu)惠政策；有關(guān)部門負(fù)責(zé)對驗收合格的租賃住房等項目執(zhí)行民用水、電、氣、暖收費標(biāo)準(zhǔn)。

（四）優(yōu)化流程

各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府和各相關(guān)部門要對改建工作建立綠色通道，精簡審批事項和環(huán)節(jié)，科學(xué)簡化審批流程，實施并聯(lián)審批，切實提高工作效率，保障項目順利落地。

六、相關(guān)說明

（一）各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府要組織對轄區(qū)內(nèi)閑置商業(yè)、辦公、廠房等非住宅項目進(jìn)行詳細(xì)的摸底調(diào)查，建立已改建項目臺帳和擬改建項目臺帳報市資源規(guī)劃部門備案。本通知印發(fā)前，已改建項目應(yīng)當(dāng)提供符合要求的竣工驗收合格資料或房屋安全鑒定報告、消防現(xiàn)場評定報告及其他相關(guān)功能性檢測資料，由轄區(qū)資源規(guī)劃部門按照屬地管理原則，組織城建、住房保障等部門進(jìn)行聯(lián)合評估審查，經(jīng)審查符合條件的，由各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）政府出具認(rèn)定意見，納入臺帳管理；經(jīng)審查不符合條件的已改建項目，由轄區(qū)政府督促相關(guān)主體在本通知印發(fā)后3個月內(nèi)進(jìn)行整改，無法達(dá)到要求的依法依規(guī)予以處置。

（二）本通知明確的相關(guān)事項，各縣（市）、上街區(qū)、鄭州航空港區(qū)可參照執(zhí)行。

（三）本通知自公布之日起施行，有效期2年，原有文件與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。





 

鄭州市人民政府辦公廳

2023年9月5日

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