穗府辦函〔2017〕147號《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導意見》

廣州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導意見

穗府辦函〔2017〕147號

各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

為加強我市國有企業(yè)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務院國資委、財政部令第32號）等法律、法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出以下意見。

一、適用范圍

（一）本意見適用于廣州市人民政府履行出資人職責的國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)（以下簡稱市屬企業(yè)）及其下屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)（市屬企業(yè)及其下屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)以下統(tǒng)稱企業(yè)）。

（二）本意見所稱物業(yè)是指企業(yè)房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地及其附著物。

（三）本意見所稱物業(yè)出租，是指企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱承租人）使用，并由承租人支付租金的行為。企業(yè)的存量住宅用于分配給本企業(yè)職工租住的情形除外。

（四）本意見所稱的公開招租方式是指企業(yè)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)或根據(jù)物業(yè)實際自行采取網(wǎng)絡競價、現(xiàn)場報價、專家評審、招投標等有利于公平競爭的交易方式。

二、基本原則

堅持公開、公正、公平的原則；堅持政府引導與市場運作相結(jié)合的原則；堅持經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮企業(yè)物業(yè)存量資源優(yōu)勢，以物業(yè)出租有效帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并切實履行社會責任。

三、健全制度

（一）市屬企業(yè)負責依照本意見及時制定物業(yè)出租的管理制度，明確企業(yè)物業(yè)出租審批權(quán)限和工作內(nèi)容及流程，并按管理關(guān)系報送市國資監(jiān)管機構(gòu)。

（二）企業(yè)應建立物業(yè)出租管理臺賬，加強對出租物業(yè)的跟蹤管理，嚴格規(guī)范出租行為。

（三）企業(yè)物業(yè)出租應進行可行性論證，并制定合理的出租方案，出租方案應包括以下內(nèi)容：

1．出租物業(yè)的基本情況（物業(yè)明細、地點、面積、規(guī)劃用途等）；

2．出租目的、可行性；

3．出租期限、租金標準及出租用途；

4．承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式等。

（四）企業(yè)擬簽訂物業(yè)租賃合同單次出租的期限原則上不超過6年，出租項目應依照本意見和市屬企業(yè)建立的物業(yè)出租管理制度加強管理，規(guī)范審批。因政府產(chǎn)業(yè)引導、扶持政策或其他扶持的原因需要延長租期的，單次出租期限最長租期應不超過12年。

（五）有下列情形之一的物業(yè)不得出租：

1．物業(yè)權(quán)屬存在糾紛的；

2．司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權(quán)利的；

3．共有物業(yè)未取得其他共有人同意的；

4．擅自改變物業(yè)規(guī)劃審批的建筑物使用功能的；

5．屬于違法、違章建筑的；

6．不符合安全標準的；

7．已抵押的物業(yè)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

8．法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。

（六）企業(yè)出租物業(yè)除用于各類專業(yè)市場、商場和法律法規(guī)另有規(guī)定的情形以外，原則上不允許承租人轉(zhuǎn)租。確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的，承租人提出書面申請，由出租人原決策機構(gòu)審議通過后方可轉(zhuǎn)租。企業(yè)原則上不得以出租物業(yè)的能源供應、物業(yè)管理費等非租金條件向承租人實施優(yōu)惠。

四、決策程序

（一）企業(yè)應嚴格規(guī)范物業(yè)出租決策程序和行為，遵循以下程序：

1．科學、充分地開展可行性研究；

2．廣泛聽取企業(yè)的法律顧問或法律中介機構(gòu)的意見和建議；

3．必要時可組織召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審意見；

4．嚴格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)徸h通過，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。

（二）企業(yè)物業(yè)出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，方案制訂過程中應與市發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設、國土規(guī)劃、城市更新、消防、環(huán)保和安全監(jiān)督等政府職能部門加強溝通，并按規(guī)定報有關(guān)部門審批或核準。

（三）物業(yè)出租方案應提交企業(yè)董事會或黨政聯(lián)席會議（總經(jīng)理辦公會）研究決定，決策資料要及時建檔備案。物業(yè)出租要按照廠務公開要求自覺接受職工監(jiān)督。

（四）企業(yè)擬簽訂證載登記為非工業(yè)、非倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同，必須經(jīng)市屬企業(yè)董事會審核（未設董事會的由黨政聯(lián)席會議負責審核），并于租賃合同生效10個工作日內(nèi)報市國資監(jiān)管機構(gòu)備案；企業(yè)擬簽訂證載登記為工業(yè)、倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同，經(jīng)市屬企業(yè)董事會審核（未設董事會的由黨政聯(lián)席會議負責審核）后，報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批。企業(yè)提交市國資監(jiān)管機構(gòu)備案和審批的出租項目，市屬企業(yè)應同時提交審議通過的出租方案、決議、法律意見書等相關(guān)資料。

五、公開招租

（一）企業(yè)物業(yè)出租應采取公開招租方式進行，合同期滿或提前終止后應重新公開招租。

（二）企業(yè)單次出租物業(yè)有下列情形之一的，應通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開招租：

1．位于廣州市四區(qū)（越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)）內(nèi)的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過500平方米或土地超過1000平方米的物業(yè)；

2．位于上述四區(qū)以外及其他區(qū)域的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過1000平方米或土地超過2000平方米的物業(yè)。

除上述兩種情形以外的物業(yè)出租，企業(yè)可以自行組織進行公開招租。招租信息應通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、物業(yè)租賃專業(yè)機構(gòu)或市級及以上的媒體信息平臺公告，公告時間不得少于10個工作日。企業(yè)不得以拆分面積方式規(guī)避通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開招租。

（三）企業(yè)物業(yè)的出租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段、功能和用途類似的物業(yè)市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據(jù)，或者采取評估方式確定出租底價，原則上按照兩者就高來確定。企業(yè)物業(yè)出租給非國有單位應進行資產(chǎn)評估，并以經(jīng)核準或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果作為定價基礎。

（四）經(jīng)兩次公開招租只有一個符合條件的報名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施。無報名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準，可按不低于出租底價的90％價格重新公開招租。

（五）可以不采取公開招租的情形有：

1．涉及國計民生、公益性、文物保護等特殊要求的物業(yè)出租；

2．可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等，造成重大社會影響的物業(yè)出租；

3．市屬國有全資企業(yè)（含不同國資監(jiān)管機構(gòu)所監(jiān)管企業(yè)）、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間及其下屬國有全資企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間的物業(yè)出租；

4．經(jīng)市政府批準的特殊物業(yè)出租。

（六）對可以不公開招租的物業(yè)出租價格，由市屬企業(yè)按照相關(guān)資產(chǎn)評估管理規(guī)定進行評估，并以經(jīng)核準或備案的評估結(jié)果為基礎確定。

（七）企業(yè)物業(yè)出租，應選擇符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)定位的項目，并選擇有實力的承租人，原則上要對承租人進行資信調(diào)查。鼓勵優(yōu)先選擇世界500強企業(yè)、國有控股上市企業(yè)、有實力的民營企業(yè)等，以出租物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，大力發(fā)展適合國家重要中心城市發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。

六、合同簽訂及執(zhí)行

（一）企業(yè)物業(yè)租賃應依據(jù)《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同，并按照我市有關(guān)規(guī)定進行房屋租賃合同登記備案。

（二）物業(yè)租賃合同的內(nèi)容應包括但不限于下列條款：

1．租賃當事人姓名或者名稱及住所；

2．物業(yè)座落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修，附屬設施和設備狀況；

3．租賃用途、期限；

4．租金標準和租金調(diào)整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；

5．物業(yè)交付日期；

6．物業(yè)使用要求和修繕責任；

7．物業(yè)安全管理工作內(nèi)容及責任；

8．物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定；

9．物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置；

10．變更、解除合同的條件；

11．違約責任；

12．合同糾紛的解決方式；

13．合同的法律適用（特別是承租人為外國自然人或機構(gòu)時）；

14．當事人約定的其他條款。

（三）租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，由出租方原決策機構(gòu)審議通過。變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應當重新公開招租。

（四）承租人有下列行為的，出租人應依法解除合同，收回出租的物業(yè)：

1．將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

2．擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

3．拖欠租金超過合同約定的；

4．利用承租物業(yè)進行違法活動的；

5．故意損壞承租物業(yè)的；

6．對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；

7．法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回物業(yè)的情形。

承租人有上述行為的，不得再承租本企業(yè)物業(yè)。出租人由此造成的損失，應積極向承租人追索。

（五）有下列情形之一的，物業(yè)租賃當事人應及時提出變更或解除租賃合同，以維護國有資產(chǎn)合法權(quán)益：

1．因法律、法規(guī)調(diào)整或不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

2．因城市建設規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷的；

3．相關(guān)事項已經(jīng)合同約定或當事人協(xié)商一致但未能履行的。

（六）企業(yè)物業(yè)租賃合同中應當特別載明合同終止情形及免責條款，如市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制等情形，出租方有權(quán)終止合同且不承擔違約責任。

（七）在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限，企業(yè)應按新的出租事項實施公開招租，履行本意見規(guī)定的決策程序。

（八）企業(yè)應在租賃合同中約定每年根據(jù)市場實際情況按一定比例調(diào)整租金。

（九）除上述規(guī)范行為外，出租人和承租人依法另有約定的行為應在合同中予以明確。

七、監(jiān)督檢查

（一）市國資監(jiān)管機構(gòu)應加強對國有企業(yè)物業(yè)出租管理工作的指導，每年不定期組織對企業(yè)物業(yè)出租管理工作進行監(jiān)督檢查，依法行使監(jiān)督職能。市國資監(jiān)管機構(gòu)派駐的企業(yè)監(jiān)事會或財務總監(jiān)要把企業(yè)物業(yè)出租工作納入重要監(jiān)督事項，對企業(yè)物業(yè)出租工作進行監(jiān)督，對企業(yè)物業(yè)出租情況進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報。

（二）企業(yè)是物業(yè)出租的責任單位，企業(yè)負責人是本企業(yè)租賃行為第一責任人，企業(yè)紀檢（監(jiān)察）、審計等有關(guān)部門應對本企業(yè)的物業(yè)出租工作進行全程監(jiān)督，對物業(yè)出租合同的履行情況進行定期檢查和隨機抽查，及時糾正存在的問題，確保物業(yè)出租管理工作規(guī)范有序進行。市屬企業(yè)應于每年3月份前將本企業(yè)上年度物業(yè)租賃情況報市國資監(jiān)管機構(gòu)，并抄送企業(yè)監(jiān)事會或財務總監(jiān)。

（三）物業(yè)租賃合同一旦生效，出租人與承租人都應嚴格履行。企業(yè)應加強合同履約監(jiān)管，保證合同的正常履行，加強對出租物業(yè)的安全、消防等監(jiān)管。

（四）承租人不履行或者不完全履行合同時，企業(yè)應按照合同約定及時采取有效措施，保障物業(yè)安全，維護企業(yè)利益。企業(yè)未及時采取措施或者措施不當造成國有資產(chǎn)損失的，相關(guān)職能部門將依法追究企業(yè)主要負責人及相關(guān)責任人的責任。

（五）企業(yè)相關(guān)責任人在物業(yè)出租過程中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及出租管理制度，以權(quán)謀私、濫用職權(quán)、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，應當依法承擔相應賠償責任，并按照《國務院辦公廳關(guān)于建立國有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責任追究制度的意見》（國辦發(fā)〔2016〕63號）等相關(guān)規(guī)定追究責任；涉嫌違法犯罪的，移交國家有關(guān)機關(guān)依法處理。

八、其他

（一）企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，涉及物業(yè)出租行為的，應參照本意見執(zhí)行。

（二）市屬國有全資企業(yè)（含不同國資監(jiān)管機構(gòu)所監(jiān)管企業(yè)）之間及其下屬國有全資企業(yè)之間的物業(yè)出租事項，可由相關(guān)企業(yè)自行協(xié)商確定。

（三）企業(yè)化管理的事業(yè)單位及其投資的企事業(yè)單位的物業(yè)出租行為，參照本意見執(zhí)行。

（四）各區(qū)政府要結(jié)合當?shù)貙嶋H，參照本意見規(guī)范相關(guān)企業(yè)的物業(yè)出租行為。

（五）本意見中“超過”不包括本數(shù)在內(nèi)。

（六）本意見自發(fā)布之日起施行。
 

廣州市人民政府辦公廳

2017年6月29日

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