杭政辦函〔2023〕49號(hào)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施辦法的通知》

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施辦法的通知







杭政辦函〔2023〕49號(hào)

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬單位：

《杭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳

2023年6月29日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

杭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施辦法

為規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

本辦法所稱(chēng)的物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)人依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）共同對(duì)物業(yè)共有部分等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。物業(yè)項(xiàng)目包括新建竣工并首次實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新建物業(yè)）和非新建的既有物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原有物業(yè)）。

二、承接查驗(yàn)要求

建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)事項(xiàng)。前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)人可協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

物業(yè)承接查驗(yàn)記錄應(yīng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。物業(yè)交接記錄應(yīng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共有部分明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等。

物業(yè)承接查驗(yàn)雙方可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助查驗(yàn)，也可委托公證機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行公證。

（一）新建物業(yè)的承接查驗(yàn)。

1.實(shí)施承接查驗(yàn)的新建物業(yè)應(yīng)具備以下條件：

（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格、并經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)備案；涉及人防工程的，人防工程竣工驗(yàn)收合格、并經(jīng)人防主管部門(mén)備案；

（2）取得《地名核準(zhǔn)書(shū)》，并且地名標(biāo)志使用標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)；

（3）住宅樓幢號(hào)、單元號(hào)、戶(hù)室號(hào)等門(mén)牌編制科學(xué)規(guī)范、有序可循，門(mén)牌標(biāo)志統(tǒng)一規(guī)范安裝并通過(guò)民政部門(mén)驗(yàn)收；

（4）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱安裝獨(dú)立計(jì)量表具并明確計(jì)量表點(diǎn)位、開(kāi)戶(hù)名；

（5）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（6）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并符合規(guī)劃使用功能要求；

（7）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)、人防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備取得合格證書(shū)，設(shè)置電動(dòng)自行車(chē)集中充電場(chǎng)所；

（8）物業(yè)及配套設(shè)施范圍內(nèi)沒(méi)有違章建筑，臨時(shí)建（構(gòu)）筑物、施工機(jī)具、建筑渣土等已全部拆除、清理完畢，場(chǎng)地平整，環(huán)境整潔；

（9）建設(shè)期間臨時(shí)設(shè)置的架空電纜、電線(xiàn)、地面裸露的管線(xiàn)等已拆除或按規(guī)范處理完畢；

（10）物業(yè)使用、維護(hù)和管理相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（11）建設(shè)單位依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；

（12）建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施防空地下室日常維護(hù)管理的，已簽訂使用和維護(hù)管理協(xié)議；

（13）法律、法規(guī)、規(guī)章和文件規(guī)定的其他條件。

實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的新建物業(yè),同期內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備已通過(guò)竣工驗(yàn)收且能滿(mǎn)足物業(yè)使用功能的，應(yīng)分期實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)。

2.建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成承接查驗(yàn)工作。新建物業(yè)的承接查驗(yàn)按照以下程序進(jìn)行：

（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案，包括查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)方法和查驗(yàn)人員等內(nèi)容。

（2）建設(shè)單位在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在7日內(nèi)審核完畢，符合規(guī)定要求的，約定查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；不符合規(guī)定要求的，列出需要補(bǔ)充移交資料的詳細(xì)清單，由建設(shè)單位書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

（3）物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督下，依據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)方案，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)共有部分，形成物業(yè)承接查驗(yàn)記錄，并由雙方共同簽字確認(rèn)。鼓勵(lì)業(yè)主代表參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)活動(dòng)。

（4）承接查驗(yàn)合格的，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；不合格的，建設(shè)單位應(yīng)在30日內(nèi)或約定期限內(nèi)返修，并按照規(guī)定重新查驗(yàn)。

（5）建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共有部分，形成交接記錄，并由雙方共同確認(rèn)。 

3.新建物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)移交以下資料：

（1）物業(yè)管理區(qū)域確定材料、規(guī)劃批準(zhǔn)資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、景觀(guān)、綠化、水系、地下停車(chē)庫(kù)、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)和使用培訓(xùn)等技術(shù)資料,包括消防設(shè)施合格證，電梯安裝監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告，機(jī)電設(shè)備出廠(chǎng)合格證、使用說(shuō)明書(shū)、安裝和調(diào)試報(bào)告、保修卡、維保合同（保修協(xié)議），新建房屋白蟻預(yù)防證明書(shū)，人防設(shè)備合格證明、檢測(cè)（驗(yàn)）報(bào)告等資料;

（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件；

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（5）業(yè)主購(gòu)房合同備案范本、業(yè)主清（名）冊(cè)和物業(yè)清單；

（6）臨時(shí)管理規(guī)約；

（7）代管的物業(yè)管理款項(xiàng)及其他應(yīng)移交的票據(jù)和賬冊(cè)；

（8）物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)資料;

（9）房屋銷(xiāo)售時(shí)公布的物業(yè)管理方案與書(shū)面承諾、前期物業(yè)服務(wù)合同；

（10）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和住宅區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的車(chē)庫(kù)（位）相關(guān)材料；

（11）消防設(shè)施系統(tǒng)的布置、位置相關(guān)圖紙、清單及使用說(shuō)明、操作規(guī)程；

（12）物業(yè)管理所必需的其他資料。

4.建設(shè)單位依法向有關(guān)單位移交的供水、供電、供氣、通信和有線(xiàn)電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收內(nèi)容，應(yīng)將移交情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人。

5.新建物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

（二）原有物業(yè)的承接查驗(yàn)。

1.實(shí)施承接查驗(yàn)的原有物業(yè)應(yīng)具備以下條件：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理區(qū)域周界清晰；

（2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備配套齊全，運(yùn)行正常、功能完好；

（3）房屋幢、戶(hù)編號(hào)清晰，并已經(jīng)民政部門(mén)確認(rèn)；

（4）有符合需求的物業(yè)服務(wù)用房；

（5）業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）已經(jīng)依法與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（6）原物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)依法與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）進(jìn)行交接；

（7）法律、法規(guī)、規(guī)章和文件規(guī)定應(yīng)具備的其他條件。

2.原有物業(yè)的承接查驗(yàn)按照以下程序進(jìn)行：

（1）業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)在訂立物業(yè)服務(wù)合同后10日內(nèi)，與新物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案,包括查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)方法和查驗(yàn)人員等內(nèi)容。

（2）業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前向新物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案。新物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在7日內(nèi)審核完畢，符合規(guī)定要求的，約定查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；不符合規(guī)定要求的，列出需要補(bǔ)充移交資料的詳細(xì)清單，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

（3）新物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督下，依據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)方案現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)共有部分，形成物業(yè)承接查驗(yàn)記錄，并由雙方共同簽字確認(rèn)。

（4）承接查驗(yàn)合格的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和新物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；不合格的，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)在30日內(nèi)或約定期限內(nèi)返修，并按照規(guī)定重新查驗(yàn)。無(wú)法返修或返修后重新查驗(yàn)仍不合格的，新物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）可簽訂相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。

（5）業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向新物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共有部分，形成交接記錄，并由雙方共同簽字確認(rèn)。

3.原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照法律法規(guī)文件規(guī)定依法退出物業(yè)管理項(xiàng)目，并配合開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)。

4.原有物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)移交以下資料：

（1）本辦法規(guī)定的新建物業(yè)承接查驗(yàn)移交資料除第6項(xiàng)、第9項(xiàng)以外的全部?jī)?nèi)容；

（2）管理規(guī)約；

（3）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目檔案資料，包括反映物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際情況的圖紙資料和技術(shù)檔案資料，有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明、運(yùn)行情況記錄等技術(shù)資料；消防設(shè)施年度檢測(cè)報(bào)告和當(dāng)年度維修保養(yǎng)記錄、消防安全檢查巡查情況記錄等；

（4）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等資料，公共能耗分?jǐn)傓k法及收支情況資料，原物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共有部分等所得收益的明細(xì)賬目和收支情況；

（5）由業(yè)主交納、原物業(yè)服務(wù)人代收的公用水、電費(fèi)資料；

（6）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維保協(xié)議、防空地下室維護(hù)管理檔案；

（7）與物業(yè)服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的合同及資料;

（8）承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)接收的以及管理過(guò)程中產(chǎn)生的其他資料；

（9）物業(yè)管理所必需的其他資料。

5.原有物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和新物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定或協(xié)商解決。

（三）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案，并同步在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)以下信息：

1.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

2.建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）移交資料清單；

3.物業(yè)承接查驗(yàn)記錄；

4.物業(yè)交接記錄；

5.其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按規(guī)定在物業(yè)承接查驗(yàn)備案后10日內(nèi)將備案資料在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置、市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中進(jìn)行長(zhǎng)期公示。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付前，應(yīng)將備案情況書(shū)面告知業(yè)主。

物業(yè)承接查驗(yàn)的檔案資料歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有。新建物業(yè)的承接查驗(yàn)檔案資料由物業(yè)服務(wù)人保管，原有物業(yè)的承接查驗(yàn)檔案資料由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或被委托的物業(yè)服務(wù)人保管。

三、監(jiān)督管理

未經(jīng)承接查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)拒絕接收。物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)與消防、規(guī)劃等驗(yàn)收資料不相符合或有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位等存在擅自改變消防、規(guī)劃等驗(yàn)收結(jié)果的違法違規(guī)行為，應(yīng)依據(jù)職責(zé)分工依法查處。

查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)記錄，并在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中以書(shū)面形式明確維修責(zé)任及解決辦法，協(xié)商一致后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)接收物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，因共有部分缺陷給他人造成損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

對(duì)已接受委托并符合移交條件的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)人不得無(wú)故拒絕接收；借故拖延、拒絕接收的，物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，督促其及時(shí)辦理接收手續(xù)。

建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）無(wú)正當(dāng)理由不按規(guī)定期限移交材料的，物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，督促其及時(shí)移交。

本辦法自2023年7月30日起施行，由市住保房管局負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施辦法的通知.pdf

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