杭政辦函〔2022〕7號(hào)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行實(shí)施辦法（試行）的通知》

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行實(shí)施辦法（試行）的通知







杭政辦函〔2022〕7號(hào)

各區(qū)、縣（市）人民政府,市政府各部門、各直屬單位：

《杭州市物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳

2022年2月8日

（此件公開發(fā)布）

杭州市物業(yè)管理委員會(huì)

組建運(yùn)行實(shí)施辦法（試行）

為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)，規(guī)范物業(yè)管理委員會(huì)的組建和運(yùn)行，根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、總  則

（一）本辦法適用于杭州市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)的組建、運(yùn)行和監(jiān)督管理工作。

（二）市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理委員會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督制度。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)的組建和運(yùn)行，并會(huì)同同級(jí)民政部門對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員開展培訓(xùn)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)的組建工作，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)；居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好相關(guān)工作。

（三）組建物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)先行按照有關(guān)規(guī)定劃分明確物業(yè)管理區(qū)域，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。

二、組建要求

（一）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定情形，及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿需要換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前成立物業(yè)管理委員會(huì)。

（二）物業(yè)管理委員會(huì)總?cè)藬?shù)為7人以上11人以下單數(shù)，具體包括街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)及建設(shè)單位指派的代表各1名，以及已交付物業(yè)的業(yè)主代表若干名，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)主任1名，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指派的代表擔(dān)任。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可在物業(yè)管理委員會(huì)全體成員中確定1—2名副主任協(xié)助主任工作。

分期建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，在組建物業(yè)管理委員會(huì)時(shí)應(yīng)當(dāng)為后續(xù)交付房屋的業(yè)主預(yù)留一定數(shù)量的業(yè)主代表增補(bǔ)名額，并在新一期房屋交付之日起1個(gè)月內(nèi)進(jìn)行增補(bǔ)。

（三）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)指派的代表應(yīng)由責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力和基層工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，具體人選由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)研究提出，分別報(bào)同級(jí)黨組織審定。

（四）已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，建設(shè)單位可以不再指派代表參加。建設(shè)單位變更或解散注銷的，可由變更后的企業(yè)或原股東企業(yè)指派代表參加。老舊小區(qū)的建設(shè)單位確已不存在，無法指派代表參加的，可不再參加。

（五）業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定或約定的參選業(yè)主委員會(huì)成員條件。有下列情形之一的，不宜擔(dān)任業(yè)主代表：

1.違反國家法律法規(guī)，正在被立案?jìng)刹?，或曾受過刑事處罰未滿3年的；

2.違反黨紀(jì)黨規(guī)，正在被立案調(diào)查，或曾受過留黨察看及以上黨紀(jì)處分未滿3年的；

3.參與邪教組織，或非法組織、參與集體上訪的；

4.利用黑惡勢(shì)力干預(yù)業(yè)主正常工作和生活的；

5.采用不正當(dāng)手段，阻擾業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的正常召開、選舉及表決的；

6.本人及近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職的；

7.不按規(guī)定或約定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金、需要業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，或惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的；

8.不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時(shí)撤銷的；

9.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法管理部門責(zé)令整改尚未整改到位的；

10.法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員的情形。

鼓勵(lì)業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等積極參選物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表。

三、組建程序

（一）啟動(dòng)組建準(zhǔn)備。符合物業(yè)管理委員會(huì)組建條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織居民委員會(huì)籌備組建物業(yè)管理委員會(huì)，確定業(yè)主代表報(bào)名、推薦、資格審查等相關(guān)要求。

（二）發(fā)布組建公告。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，就擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)發(fā)布公告，明確擬組建物業(yè)管理委員會(huì)的名稱、業(yè)主代表資格要求、推薦方式及期限等，同時(shí)通知建設(shè)單位指派代表。公告時(shí)間自發(fā)布之日起不少于7日。

（三）推薦業(yè)主代表。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主代表人選可通過居民委員會(huì)推薦、業(yè)主自薦或者其他業(yè)主10戶以上聯(lián)名推薦等方式產(chǎn)生。居民委員會(huì)推薦或其他業(yè)主10戶以上聯(lián)名推薦的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)被推薦人本人同意。

（四）公示推薦情況。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）將自薦或被推薦的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間自發(fā)布之日起不少于3日。業(yè)主有意見的，可向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面提出。

（五）產(chǎn)生建議人選。經(jīng)資格條件核查后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織居民委員會(huì)通過征詢、聽取業(yè)主意見，必要時(shí)召開座談會(huì)等方式，從符合資格條件的自薦和被推薦業(yè)主中產(chǎn)生業(yè)主代表建議人選，報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）黨組織審定。

（六）公示人選名單。物業(yè)管理委員會(huì)擬組成人員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將人員名單及其政治面貌、身份（黨代會(huì)代表、人大代表、政協(xié)委員）等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間自發(fā)布之日起不少于7日。業(yè)主有異議的，可向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織核實(shí)并以適當(dāng)方式反饋。

（七）決定成員名單。成員名單公示及異議核實(shí)結(jié)束后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）作出成立物業(yè)管理委員會(huì)的決定。決定中應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)，任期，業(yè)主代表，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)和建設(shè)單位的指派代表，以及主任、副主任等。

（八）公布成立決定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自作出成立物業(yè)管理委員會(huì)決定之日起3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置和本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)公布成立物業(yè)管理委員會(huì)的決定。

（九）刻制專用印章。物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起10日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）為其出具印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì)持成立決定和印章刻制證明，按照相關(guān)規(guī)定刻制物業(yè)管理委員會(huì)專用印章。

四、工作職責(zé)

根據(jù)不同情形，物業(yè)管理委員會(huì)分別履行以下主要工作職責(zé)：

（一）新交付物業(yè)項(xiàng)目尚不具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，組織業(yè)主監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。

（二）新交付物業(yè)項(xiàng)目具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，作為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組，按規(guī)定組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

（三）物業(yè)項(xiàng)目已具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，但是未能成立業(yè)主大會(huì)的，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，并臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

（四）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿需要換屆選舉的，履行換屆選舉工作指導(dǎo)組職責(zé)，按規(guī)定指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)或組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后換屆選舉完成前，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

（五）業(yè)主委員會(huì)因缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的，按規(guī)定組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并在重新選舉期間，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

（六）已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域的老舊小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，在按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)前，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)，臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

五、運(yùn)行制度

（一）物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或其委托的副主任組織召開;三分之一以上成員提出召開會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，且不得委托他人參加會(huì)議。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日內(nèi)通告全體業(yè)主。

（二）物業(yè)項(xiàng)目已具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，但尚未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)可持街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的成立決定、負(fù)責(zé)人有效身份證件等開戶證明文件申請(qǐng)開立基本存款賬戶，并按照相關(guān)規(guī)定向稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記，申請(qǐng)代開發(fā)票或申請(qǐng)領(lǐng)用和自行開具發(fā)票，按期納稅申報(bào)。

因業(yè)主委員會(huì)任期屆滿需要換屆選舉，或在任期內(nèi)因缺額、罷免等原因終止需要重新選舉的，新組建的物業(yè)管理委員會(huì)原則上不再新開立基本存款賬戶，不再辦理臨時(shí)稅務(wù)登記，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將印章、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料等移交物業(yè)管理委員會(huì)，由物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代為履行基本存款賬戶管理職責(zé)。如有自領(lǐng)發(fā)票的，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理繳銷手續(xù)；確有需要使用發(fā)票的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票。

（三）物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)業(yè)主共同決定或業(yè)主大會(huì)決定，可使用物業(yè)管理區(qū)域的共有收入作為物業(yè)管理委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)，并可聘請(qǐng)秘書、財(cái)務(wù)等專職人員協(xié)助處理物業(yè)管理委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)管理工作。

六、監(jiān)督管理

（一）物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)制定工作規(guī)則并開展工作。已有管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，應(yīng)當(dāng)依法遵照?qǐng)?zhí)行。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。未在要求期限內(nèi)改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自責(zé)令改正期限屆滿之日起1個(gè)月內(nèi)依法撤銷該決定，并自撤銷之日起3日內(nèi)通告全體業(yè)主。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。未在要求期限內(nèi)改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議就該決定進(jìn)行表決。逾期未召開的，由街道辦事處、（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)業(yè)主召開。

（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可免去其相應(yīng)職務(wù)，并由指派單位重新指派或按照本辦法規(guī)定程序重新確定：

1.單位指派代表已經(jīng)離職，或不遵守法律法規(guī)，或未正當(dāng)履行職責(zé)，或侵犯業(yè)主共同利益的；

2.業(yè)主代表不再符合規(guī)定或約定的參選業(yè)主委員會(huì)成員的條件，或存在本辦法規(guī)定的不宜擔(dān)任情形的；

3.業(yè)主代表有《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定的可罷免業(yè)主委員會(huì)委員情形和第三十二條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)自行終止情形的。

（三）物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過兩年。物業(yè)管理委員會(huì)在任期屆滿前，因已經(jīng)啟動(dòng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備，或有換屆選舉、重新選舉等工作需要的，可向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出延期申請(qǐng)。經(jīng)申請(qǐng)同意后任期可適當(dāng)延長(zhǎng)，但最多不超過6個(gè)月。

物業(yè)管理委員會(huì)成員具備業(yè)主身份,且符合規(guī)定或約定的參選業(yè)主委員會(huì)成員條件的，可參選業(yè)主委員會(huì)成員，但應(yīng)當(dāng)在參選前主動(dòng)退出物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)空缺的成員名額可按照本辦法規(guī)定程序進(jìn)行補(bǔ)充。

（四）物業(yè)管理委員會(huì)任期屆滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，自任期屆滿之日起停止履行職責(zé)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照本辦法規(guī)定程序重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。原物業(yè)管理委員會(huì)主任、副主任及其他成員可按本辦法規(guī)定繼續(xù)指派、確定或自薦、推薦。重新組建的物業(yè)管理委員會(huì)名稱不變，印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明成立時(shí)間作為區(qū)別。

（五）自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，或因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使無法存續(xù)履職的，物業(yè)管理委員會(huì)停止履行職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自發(fā)生上述情形之日起10日內(nèi)，將有關(guān)資料、印章及財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)或居民委員會(huì)，并按規(guī)定辦理賬戶、稅務(wù)等相關(guān)手續(xù)。

移交完成后10個(gè)工作日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)作出解散物業(yè)管理委員會(huì)的決定，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置以及本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行公布。

七、附  則

本辦法所稱的“日”，除明確為工作日外，均為自然日。

本辦法自2022年3月11日起施行，由市住保房管局負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施。

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行實(shí)施辦法（試行）的通知.pdf

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