長政發(fā)〔2017〕32號《長沙市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法的通知》

《長沙市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法的通知》



長政發(fā)〔2017〕32號

長沙市人民政府

印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法的通知

長政發(fā)〔2017〕32號

各區(qū)縣（市）人民政府，市直機(jī)關(guān)各單位：

現(xiàn)將《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法》 印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

長沙市人民政府

2017年12月26日

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法

為進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，切實加強(qiáng)監(jiān)管，根據(jù)《長沙市人民政府關(guān)于下放市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限的決定》（市政府令第 131號）精神，特制定本辦法。

第一章 總 則

第一條 按照“總量控制、分布合理、有序推進(jìn)、健康發(fā)展”的總原則，堅持“責(zé)權(quán)利統(tǒng)一”“誰審批、誰負(fù)責(zé)”“放管結(jié)合”的總要求，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)規(guī)范、健康發(fā)展。

第二條 工業(yè)地產(chǎn)是指在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的省級及以上工業(yè)園區(qū)中，按照相關(guān)政策，為推進(jìn)土地集約節(jié)約利用，為中小企業(yè)提供發(fā)展平臺，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)使用的載體，包括工業(yè)制造多層及高層標(biāo)準(zhǔn)廠房、中小企業(yè)孵化器、科技成果轉(zhuǎn)化創(chuàng)新平臺等。工業(yè)地產(chǎn)項目的土地用途為工業(yè)用地。

第三條 各園區(qū)應(yīng)建立健全工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，負(fù)責(zé)對所轄范圍工業(yè)地產(chǎn)項目確認(rèn)和運(yùn)營管控工作；出具工業(yè)地產(chǎn)項目確認(rèn)書，對區(qū)域內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)、招商、運(yùn)營等進(jìn)行服務(wù)和監(jiān)管。

各相關(guān)職能部門根據(jù)各園區(qū)出具的長沙市工業(yè)地產(chǎn)項目確認(rèn)書辦理相關(guān)審批手續(xù)。

第四條 工業(yè)地產(chǎn)項目審核必須在符合長沙市土地利用總體規(guī)劃、長沙市城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃、長沙市工業(yè)發(fā)展規(guī)劃和工業(yè)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃等基礎(chǔ)上，結(jié)合各園區(qū)主導(dǎo)和特色產(chǎn)業(yè)的功能定位及已有工業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)現(xiàn)狀等因素，形成布局合理、特點(diǎn)鮮明、錯位發(fā)展、功能互補(bǔ)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局。原則上不得在省級及省級以上園區(qū)規(guī)劃核定范圍外建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)項目。

第二章 指標(biāo)條件

第五條 各園區(qū)年初應(yīng)制定和發(fā)布年度工業(yè)地產(chǎn)用地指標(biāo)計劃，每年新審批的工業(yè)地產(chǎn)項目用地面積不得超過年度新供工業(yè)用地量的20% 。申報開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目擬新征用地及現(xiàn)有閑置用地改建工業(yè)地產(chǎn)項目的，其面積原則上不得少于50畝。

第六條 在符合長沙市城市規(guī)劃總規(guī)和各園區(qū)所在片區(qū)控規(guī)要求的前提下，各園區(qū)依規(guī)確定工業(yè)地產(chǎn)項目的容積率、建筑密度和綠地率。對工業(yè)地產(chǎn)項目中的小獨(dú)棟建筑進(jìn)行限制。單體建筑面積小于 5000平方米的獨(dú)棟建筑不得超過項目總建筑面積的30% 。在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)明確，園區(qū)服務(wù)辦公、生活配套設(shè)施用地（僅用于本項目內(nèi)企業(yè)的配套和服務(wù)）不超過項目總凈用地面積的7% ，且配套設(shè)施的計容建筑面積不超過總建筑面積的15% 。配套建筑設(shè)施必須全部自持。

配套建筑按現(xiàn)行政策規(guī)定建設(shè)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營場所不得與員工宿舍、配套職工食堂混同，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原則上應(yīng)建設(shè)為入駐企業(yè)服務(wù)的專門的公共食堂、倒班宿舍樓等。

第七條 工業(yè)地產(chǎn)土地應(yīng)按規(guī)定采取招拍掛方式出讓，掛牌起始價應(yīng)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確定，掛牌起始價應(yīng)高于自用類工業(yè)項目的土地價格，同時不得低于區(qū)域內(nèi)同地段工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。國家級工業(yè)園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)項目必須自持房屋建筑總面積的40%以上，其他園區(qū)自持比例為30% 以上。自持部分只能自用、自營或出租，不得辦理分割轉(zhuǎn)讓。

第三章 準(zhǔn)入及報建

第八條 工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)鼓勵以工業(yè)園區(qū)自主開發(fā)為主體，可投資多元化。對園區(qū)國有獨(dú)資平臺公司自主開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)項目，自持比例可適當(dāng)放開，具體比例由各園區(qū)研究確定。

工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)主體為其他企業(yè)的，原則上企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力及行業(yè)影響力，有園區(qū)開發(fā)或工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗，具備住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，依法辦理工商稅務(wù)登記。

第九條 實施工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前，項目開發(fā)單位應(yīng)結(jié)合各園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位，對擬引進(jìn)的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)進(jìn)行充分的調(diào)研，

根據(jù)擬進(jìn)駐的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行項目布局和規(guī)劃設(shè)計，向所在園區(qū)提交項目申報材料和項目可行性研究報告，報建審批流程參照經(jīng)營性房地產(chǎn)項目到規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理報批手續(xù)。

第十條 工業(yè)地產(chǎn)廠房建設(shè)應(yīng)當(dāng)滿足機(jī)器上樓要求。工業(yè)廠房首層層高不低于4.5米，有特定功能需求的，層高還需滿足相應(yīng)要求。工業(yè)廠房首層荷載（有地下室）應(yīng)不低于 10千牛/平方米，2層及以上不低于6千牛/平方米，對于使用功能基本確定的項目，同時應(yīng)滿足使用功能。所有多層高層工業(yè)廠房必須配貨梯并實行人貨分離，貨梯荷載應(yīng)充分考慮叉車、設(shè)備、貨物上樓等實際生產(chǎn)需求。

第十一條 工業(yè)地產(chǎn)的供配電系統(tǒng)電力負(fù)荷密度設(shè)計應(yīng)在園區(qū)整體用電負(fù)荷現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合工業(yè)地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和工業(yè)類型，分產(chǎn)業(yè)、分地塊予以詳細(xì)確定，原則上不得低于60瓦/平方米，充分為未來進(jìn)駐工業(yè)企業(yè)用電作好準(zhǔn)備。

第十二條 工業(yè)地產(chǎn)項目停車位，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位和企業(yè)實際需求配置，并考慮發(fā)展?fàn)顩r預(yù)留。工業(yè)用地內(nèi)每幢廠房或每單元（排屋式廠房）應(yīng)至少設(shè)置1個裝卸車位，不得占用內(nèi)部環(huán)通道路。

第十三條 園區(qū)應(yīng)與開發(fā)單位簽訂協(xié)議，約定工業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)類型、建設(shè)時間、租售對象、轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)出效益、企業(yè)服務(wù)和社會責(zé)任、不達(dá)標(biāo)租售企業(yè)退出機(jī)制及違約處罰措施等，開發(fā)單位方可進(jìn)行報建。國土資源、房屋登記主管部門在辦理入駐企業(yè)相關(guān)登記手續(xù)前應(yīng)征詢園區(qū)意見。

第十四條 為給生產(chǎn)型企業(yè)預(yù)留充分發(fā)展空間，在工業(yè)地產(chǎn)項目方案審查時必須明確，用于工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)型用房原則上應(yīng)不低于總面積的50% ，并嚴(yán)格規(guī)劃功能分區(qū)，每個分區(qū)均應(yīng)符合交通、消防、環(huán)保、人防、安全等技術(shù)規(guī)范要求。

第四章 銷售及租賃

第十五條 應(yīng)堅持工業(yè)地產(chǎn)姓“工”的原則。為避免對商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生沖擊，工業(yè)地產(chǎn)項目只能面向工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)企業(yè)銷售或租賃。工業(yè)地產(chǎn)項目用房的購買人及租賃人必須為工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。園區(qū)及開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格控制租售對象，不得向個人租售，也不得向工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)以外的對象租售。園區(qū)管委會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對銷售價格依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)控，避免畸高價格對全市地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生不良影響。

第十六條 工業(yè)地產(chǎn)項目申請預(yù)售或銷售前，應(yīng)當(dāng)滿足規(guī)劃設(shè)計條件及土地合同約定的相關(guān)要求，明確該項目自持房屋的棟號和面積，并經(jīng)項目所在地園區(qū)確認(rèn)，經(jīng)確認(rèn)后不得調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售工業(yè)地產(chǎn)時，必須向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請，辦理工業(yè)地產(chǎn)的預(yù)（現(xiàn)）售許可證（備案）。經(jīng)批 準(zhǔn)預(yù)（現(xiàn)）售的工業(yè)地產(chǎn)項目，在發(fā)布售房廣告時，須載明工業(yè)地產(chǎn)的預(yù)（現(xiàn)）售許可證（備案）的證號和用途。

第十七條 工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)房屋首次購房后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后進(jìn)行二次交易的對象也必須為工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)型服務(wù)企業(yè)法人。購房不足 5年，但因企業(yè)發(fā)展壯大或公司注銷需進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，需先經(jīng)園區(qū)審批同意，方可辦理不動產(chǎn)變更手續(xù)。

第五章 驗收管理

第十八條 工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位必須按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案組織實施開發(fā)地塊的各項基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)。在工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)合同簽約時，應(yīng)在合同中明確：在獲得項目確認(rèn)書起1年內(nèi)項目必須開建，超過時限未開建的，項目確認(rèn)書自動失效，必須重新辦理項目確認(rèn)書；工業(yè)地產(chǎn)項目自取得建筑工程施工許可證起計算，項目建設(shè)周期不得超過3年，超過時限未建成的，須重新進(jìn)行確認(rèn)。對于分期建設(shè)的，應(yīng)按要求分期予以審批確認(rèn)。

第六章 運(yùn)營監(jiān)管

第十九條 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)明確項目招商、企業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的方案，并經(jīng)所在園區(qū)審定，為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、人才引進(jìn)、科技創(chuàng)新、政策對接、法律咨詢、市場開拓等公共服務(wù)平臺。要保障水、電、氣等生產(chǎn)生活要素供給，對工業(yè)廠房內(nèi)公共管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；工業(yè)地產(chǎn)供電方式應(yīng)采取公變方式供電，對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)用地范圍內(nèi)非商用且單獨(dú)裝表計量的企業(yè)內(nèi)部職工食堂、倒班用房用電執(zhí)行居民生活用電價格。

第二十條 工業(yè)地產(chǎn)項目入駐企業(yè)須經(jīng)園區(qū)審核后再辦理租售手續(xù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類型原則上應(yīng)基本符合該工業(yè)地產(chǎn)項目可研報告的產(chǎn)業(yè)類型。積極引導(dǎo)入駐企業(yè)在辦理不動產(chǎn)證前，將企業(yè)的工商、稅務(wù)關(guān)系落入所在的園區(qū)。園區(qū)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)與租（銷）售對象建立行之有效的準(zhǔn)入及退出（回購、回租）機(jī)制。

第二十一條 工業(yè)地產(chǎn)廠房嚴(yán)禁改變使用性質(zhì)，擅自改變使用性質(zhì)的工業(yè)地產(chǎn)項目，由園區(qū)負(fù)責(zé)督促整改，直至依法查處。

第二十二條 各園區(qū)要切實落實工業(yè)地產(chǎn)項目的監(jiān)管主體責(zé)任，監(jiān)督開發(fā)單位履約情況，定期巡查項目是否按時開竣工、是否達(dá)到項目確認(rèn)書中約定的指標(biāo)條件、建設(shè)要求和租售范圍等；定期審核企業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，監(jiān)督核查土地利用狀況，督促已批未建或未建成的工業(yè)地產(chǎn)項目加快建設(shè)進(jìn)程；定期對不符合環(huán)保、安全等規(guī)定的企業(yè)進(jìn)行督促整改及清理。

第二十三條 市加速推進(jìn)新型工業(yè)化工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)工業(yè)地產(chǎn)日常管理工作，建立健全抽查、通報、考評等運(yùn)行監(jiān)管機(jī)制，每年牽頭組織邀請第三方機(jī)構(gòu)就已批復(fù)的工業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)及使用情況進(jìn)行評估，評估結(jié)果向市加速推進(jìn)新型工業(yè)化工作領(lǐng)導(dǎo)小組報告。

第二十四條 由市政府督查室牽頭，每年對園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)審批及運(yùn)營情況進(jìn)行督查。對工業(yè)地產(chǎn)管理不規(guī)范、不到位甚至失職的園區(qū)進(jìn)行責(zé)任追究。

第二十五條 本管理辦法自2018年1月1日起施行。2015年2月1日開始施行的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展暫行辦法》（長政發(fā)〔2014〕56號）同時廢止。

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本文關(guān)鍵詞： 長沙市