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《廈門市人民政府辦公廳關于印發(fā)湖里區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作實施方案的通知》
廈府辦〔2016〕60號
湖里區(qū)人民政府、市建設局、市宜居環(huán)境建設指揮部辦公室：
為深入貫徹落實中央扶貧開發(fā)工作會議精神和中央、省城市工作會議精神，全面實施美麗廈門戰(zhàn)略規(guī)劃，運用“共同締造”理念和方法，進一步改善提升我市老舊小區(qū)周邊環(huán)境和居住品質，積極推進城市有機更新，增強人民群眾的獲得感，根據(jù)《廈門市老舊小區(qū)改造提升工作意見》的部署要求，決定在湖里區(qū)全面推進老舊小區(qū)改造提升工作。經(jīng)市政府研究，原則同意湖里區(qū)提出的《湖里區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作實施方案》（以下簡稱《方案》），現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際認真抓好貫徹落實。有關要求如下：
一、 明確目標任務
《方案》提出，通過兩年的時間，基本完成全區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作。2016年全面啟動老舊小區(qū)改造提升工作，全區(qū)符合條件的22個小區(qū)，力爭2016年底完成60%的改造提升任務，2017年基本完成全部改造提升任務。湖里區(qū)要圍繞上述目標任務，認真按照市委、市政府的工作部署要求，切實把老舊小區(qū)改造提升工作作為一項重要工作，加強組織領導，落實責任分工，確保改造提升目標任務順利完成。
二、突出共同締造
在開展老舊小區(qū)改造提升工作中，要以為民惠民為出發(fā)點，先民生再提升，以完善老舊小區(qū)市政配套設施為切入點，順應群眾期盼，重點解決居民的供水、供電、供氣等問題，對小區(qū)建筑物本體和周邊環(huán)境進行適度提升。堅持以居民為主體，充分運用“共同締造”理念和方法，調動居民群眾的積極性，參與規(guī)劃方案，項目實施、長效管理等老舊小區(qū)改造提升全過程，實現(xiàn)共謀、共建、共管、共評、共享。
三、完善社區(qū)治理
要注重長效、治管并舉。創(chuàng)新業(yè)主自治管理模式，根據(jù)小區(qū)實際，在改造方案階段，小區(qū)居民內部要先對改造后小區(qū)實施的管理方式（物業(yè)管理或自治管理）達成一致意見，實現(xiàn)小區(qū)后續(xù)管理的專業(yè)化、常態(tài)化，保障改造提升成果。探索依托區(qū)屬國有物業(yè)公司設立專門服務老舊小區(qū)的“家園共建中心”，推廣菜單式購買社會服務與自治相結合的方式，實現(xiàn)小區(qū)管理的規(guī)范持續(xù)，按轉變政府職能創(chuàng)新社區(qū)服務的總體要求，創(chuàng)新社區(qū)治理模式，創(chuàng)新社區(qū)服務，構建“縱向到底、橫向到邊、協(xié)商共治”的社會治理體系。
四、加強統(tǒng)籌協(xié)調
湖里區(qū)作為實施主體，對本轄區(qū)內老舊小區(qū)改造提升工作負總責，主要領導要親自抓，建立健全工作機制，強化組織領導，嚴格任務考核，加強資金監(jiān)管，加大宣傳引導，統(tǒng)籌實施轄區(qū)內老舊小區(qū)改造提升各項工作。市建設局要依托市宜居環(huán)境建設指揮部辦公室（以下簡稱市宜居辦），建立市級工作協(xié)調機制，加強指導協(xié)調和督促檢查。市發(fā)改委、公安局、民政局、財政局、市政園林局、行政執(zhí)法局、通信管理局、交警支隊、公路局等部門要根據(jù)各自工作職責，積極配合、大力支持。供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線單位要指定專人負責，配合湖里區(qū)協(xié)同設計、施工等工作。
湖里區(qū)、市宜居辦、各有關單位要定期向市政府報告工作進展情況。
廈門市人民政府辦公廳
2016年5月4日
湖里區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作實施方案
根據(jù)市委、市政府的要求，為解決上世紀80年代及以前建成交付使用的住宅小區(qū)或住宅項目存在的環(huán)境差、管理差等突出問題，在總結2015年金鼎小區(qū)、神山三航小區(qū)試點經(jīng)驗的基礎上，按照共同締造的理念推動我區(qū)老舊小區(qū)改造工作，實現(xiàn)居住環(huán)境和社會管理的雙提升，特制定本實施方案。
一、工作目標和要求
（一）工作目標
按照《廈門市老舊小區(qū)改造提升工作意見》的要求，以“為民惠民”為出發(fā)點，按“先民生、后提升”的原則，運用“共同締造”的理念，重點解決老舊小區(qū)建筑物破損、環(huán)境臟亂差、市政設施不配套及管理機制不健全、社區(qū)治理體系不完善等問題，利用兩年的時間，基本完成全區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作。2016年全面啟動所有老舊小區(qū)改造提升工作，全區(qū)符合條件的22個小區(qū)力爭2016年底完成60%的改造任務，2017年基本完成全部改造任務，使湖里區(qū)老舊小區(qū)的居住品質得到改善，社區(qū)治理體系趨向完善，群眾獲得感、歸屬感、幸福感及滿意度進一步提升。
（二）工作要求
1．改造對象。本方案的老舊小區(qū)是指1989年底前建成并通過竣工驗收的非商品房小區(qū)（項目）和非個人集資房小區(qū)（項目），對違建多的小區(qū)不納入改造范圍。居民以本市戶籍居民為主、居住環(huán)境較差，特別是水、電、管道燃氣等市政設施缺失、管理不到位的小區(qū)優(yōu)先列入改造范圍。
2．民意為先。改造小區(qū)的居民必須要有強烈的改造意愿，居民支持率不低于90%。在改造提升全程貫穿共同締造的理念和方法，通過宣傳發(fā)動，讓居民愿意拆除違建、讓出用地、投工投勞投資，小區(qū)的相關聯(lián)單位積極參與改造過程。對不能形成共同締造氛圍的小區(qū)，堅決不納入改造范圍。共同締造以獎代補部分居民自籌資金部分資金到位率不低于50%。同時，改造內容要充分尊重民意，建什么、怎么建、怎么管要從居民所需所盼入手，主動適應居民個性化、差異化的需求，補齊基礎設施和公共服務配套的短板，適度提升小區(qū)環(huán)境，改善居民生活品質。
3．因地制宜。要加強引導，結合海綿城市、地方特色及小區(qū)特點，匯集民眾智慧，科學編制高水平改造提升方案。改造過程中要本著“花小錢、辦大事、利管理”的原則，將錢花在刀刃上，盡量選擇經(jīng)濟耐用的本土建材或小區(qū)中可利用的廢棄物，力求小區(qū)改造有特色、有實效。
4．建管并重。要在建設之初就考慮后續(xù)管理問題，要引導成立業(yè)主委員會或業(yè)主自管小組，創(chuàng)新社會管理模式，特別要創(chuàng)新物業(yè)管理模式，探索依托區(qū)屬國有物業(yè)公司設立專門服務老舊小區(qū)的“家園共建中心”，推廣菜單式購買社會服務與自治相結合的方式，實現(xiàn)小區(qū)管理的規(guī)范持續(xù)。
二、改造內容
改造工作要融入中央、省城市工作會議最新要求，圍繞環(huán)境和管理雙提升兩個主題，以問題和需求為導向，結合海綿城市、無障礙設施等建設內容，主要包括市政配套設施、小區(qū)環(huán)境及配套設施、建筑物本體、公共服務設施等改造內容。凡是涉及個人的部分，按照共同締造模式待居民達成共識后，才進行改造。具體建設內容分類如下：
（一）市政配套設施
市政配套設施包括建筑物本體外的供水、供電、供氣、通信、有線電視、市政道路等改造提升項目。對老舊小區(qū)周邊區(qū)域供水、燃氣配套不完善的小區(qū)，供水、燃氣管網(wǎng)可考慮同步實施。
（二）小區(qū)環(huán)境及配套設施
小區(qū)環(huán)境及配套設施包括小區(qū)范圍內房前屋后綠化美化、雨污管網(wǎng)、圍墻和大門、停車管理系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設施、區(qū)間道路、消防設施設備、安防監(jiān)控系統(tǒng)、路燈、立面整治等改造提升項目。立面整治可以結合道路沿線景觀整治工作、夜景工程統(tǒng)籌考慮改造。有條件的小區(qū)可以同步考慮規(guī)范或建設停車場。
（三）建筑物本體
建筑物本體包括樓道修繕、樓道走道照明改造、防盜門和對講系統(tǒng)配套等。
（四）公共服務設施
對具備相關基礎條件的老舊小區(qū)，要統(tǒng)籌完善社區(qū)綜合服務站、衛(wèi)生服務站、幼兒園、室外活動場地、慢行系統(tǒng)等公共服務設施。
三、資金籌集
老舊小區(qū)改造提升資金具體參照《廈門市老舊小區(qū)改造提升工作意見》執(zhí)行。
（一）資金籌集方式
老舊小區(qū)改造提升資金由居民出資、財政以獎代補、管線經(jīng)營單位投資等方式籌集，并可根據(jù)老舊小區(qū)具體情況，使用房改房維修資金、日常專項維修資金、公共收益、捐資等資金。
公共服務設施改造提升原則上仍按原有項目資金的渠道籌集，鼓勵社會資本參與建設衛(wèi)生服務站、幼兒園、室外活動場地等；引導居民積極參與，盡量為項目騰出用地，鼓勵居民投工投勞投資。
管線單位向居民收取的初裝費等相關費用，應在改造前向小區(qū)居民公布，屬于低保戶和困難戶的，各經(jīng)營單位給予入戶初裝費用減免優(yōu)惠。老舊小區(qū)屬于由單位分配給職工居住的，原單位應出資出物共同參與老舊小區(qū)改造提升工作。
老舊小區(qū)改造業(yè)主單位要將老舊小區(qū)改造提升項目報送區(qū)統(tǒng)計局，納入500萬以上固投和建筑業(yè)產值統(tǒng)計范圍。
（二）以獎代補資金
1．市政配套設施以獎代補資金具體參照《廈門市老舊小區(qū)改造提升工作意見》執(zhí)行。
2．小區(qū)環(huán)境及配套設施改造資金按照共同締造方式實施以獎代補，居民自籌資金不低于20%，區(qū)財政承擔部分按區(qū)、街財政5:5的比例分攤。
3．建筑物本體改造提升原則上由居民為主組織實施，改造資金以居民自籌為主，根據(jù)項目實際情況，區(qū)財政實施以獎代補，具體由區(qū)政府研究確定。
（三）其他資金來源
1．首期專項維修資金。若有設立和繳存首期專項維修資金的，項目業(yè)主可按照相關規(guī)定申請使用，由業(yè)委會向市建設局提出申請。
2．房改房維修資金。已繳存維修資金的房改房，可按相關規(guī)定申請使用房改房維修資金，由原售房單位向市國土資源與房產管理局提出申請。
3．日常專項維修資金。項目有實施物業(yè)管理并有收取日常專項維修資金的，可優(yōu)先安排使用。
4．公共收益。老舊小區(qū)的公共停車、廣告、房屋出租等公共收益，依法經(jīng)業(yè)主同意，可安排用于項目改造提升。
5．其他符合規(guī)定的資金。
（四）前期工作經(jīng)費
區(qū)、街要安排前期工作經(jīng)費，用于入戶調查、測繪、方案設計、造價估算等前期工作，組織指導居民開展好改造提升工作，可采用政府購買服務的方式實施。
四、工作步驟
（一）項目啟動
區(qū)、街要充分利用報紙媒體、宣傳欄、微信平臺等各種媒介，加大老舊小區(qū)共同締造的宣傳力度，并組織相關部門、街道、社區(qū)干部及業(yè)委會、物業(yè)主任參觀典型案例。區(qū)締造辦、區(qū)建設局要加強對具體負責改造工作干部的業(yè)務培訓，使之充分了解共同締造項目以獎代補的精髓，掌握老舊小區(qū)改造提升工作的目標、內容、流程、方法、步驟等。
（二）項目生成
1．項目征集。業(yè)委會或居民自治小組征集小區(qū)居民對改造內容的意見后，由社區(qū)居委會通過聽評會的形式統(tǒng)一居民意見，書面向街道提出改造申請。
2．制定初步方案。街道通過購買服務的方式提供方案設計、造價咨詢服務，改造方案應包括設計方案、工程預算、資金籌集方案、長效管理和社區(qū)治理體系建設等一系列內容。
3．項目申報及審定。改造方案由街道把關、區(qū)締造辦初審后，報領導小組上會確定改造項目，優(yōu)先選擇居民改造意愿高、籌資比例大、市政配套設施等較不完善的小區(qū)。方案確定后應在小區(qū)公示，并經(jīng)小區(qū)業(yè)委會或居民自治小組簽字確認。
（三）項目實施
老舊小區(qū)改造提升項目建設（包括立項、概算批復、報審控制價、決算等）按區(qū)財政投融資相關規(guī)定執(zhí)行。鑒于老舊小區(qū)改造提升工作的特殊性，具體根據(jù)有關規(guī)定可以采取靈活方式確定建設（代建）、施工、監(jiān)理、設計單位。具體可參照《廈門市人民政府辦公廳轉發(fā)市建設與管理局關于加強城市景觀綜合整治工作意見的通知》廈府辦〔2013〕66號執(zhí)行。
項目建設機制具體如下：
1．業(yè)主單位：項目所轄街道辦事處。
2．代建單位：區(qū)國投公司為湖里街道、殿前街道、金山街道所屬項目的代建單位，區(qū)天地公司為江頭街道、禾山街道所屬項目的代建單位。
3．招標代理、設計、監(jiān)理單位：由街道或代建單位根據(jù)《湖里區(qū)人民政府關于加強和改進政府采購管理的通知》（廈湖府〔2014〕95號）的文件要求直接委托。
4．施工單位：老舊小區(qū)改造提升方案通過評審后，在區(qū)招投標平臺公布項目信息，有關招標規(guī)定按廈府辦〔2013〕66號文件執(zhí)行。
智能化施工單位在湖里區(qū)預選承包商庫中搖球確定或采用政府采購形式確定。
投標人應提交承諾書及保證金，承諾積極配合、按時完工并保證工程質量。若施工單位出現(xiàn)無故拖延工期等影響工程進度的情況，取消其今后年度在湖里區(qū)老舊小區(qū)改造提升的參建單位資格。
（四）項目驗收
項目完工后，經(jīng)小區(qū)業(yè)委會或居民自治小組驗收通過并簽字確認后，按照竣工驗收程序，施工單位提供相關資料向街道提出初步驗收申請，湖里消防大隊負責對消防改造項目驗收。區(qū)領導小組辦公室依據(jù)初驗結果，組織各成員單位會同項目所在街道、社區(qū)，采取現(xiàn)場看、隨機問、查資料等方法進行驗收并移交管理。
竣工驗收應具備下列條件：
1．完成建設工程設計和合同約定的各項內容；
2．完整的技術檔案和施工管理資料；
3．有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；
4．有設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件；
5．有施工單位簽署的工程保修書。
五、長效管理
（一）推動業(yè)主自治，實現(xiàn)“三完善”。各街道要推動成立業(yè)主委員會或業(yè)主自治小組，實現(xiàn)組織隊伍、社區(qū)服務及共建機制的“三完善”。對新成立業(yè)主委員會或業(yè)主自治小組的老舊小區(qū)，區(qū)財政給予適當獎勵，獎勵標準由區(qū)政府另行制定。
（二）建立健全物業(yè)管理。改造后，小區(qū)的維護管理應由業(yè)主自行負責。街道要鼓勵、指導小區(qū)引入物業(yè)服務管理或建立自治管理，健全小區(qū)管理各項制度，保障改造成果。區(qū)建設局要將成立“家園共建中心”作為2016年創(chuàng)新工作內容，探索并推行老舊小區(qū)改造后菜單式購買社會服務與自治相結合的方式，破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難題。
（三）健全維修資金歸集機制。街道、社區(qū)要加強宣傳指導，建立、歸集房屋專項維修資金，包括首期專項維修資金和日常專項維修資金，為后續(xù)維修提供資金保障。對引進物業(yè)管理或自治管理并建立、歸集房屋專項維修資金的老舊小區(qū)，區(qū)財政給予適當獎勵，獎勵標準由區(qū)政府另行研究確定。
在不影響規(guī)劃的前提下，可根據(jù)小區(qū)實際，增設業(yè)主委員會活動用房、崗亭、收費停車場等可產生持續(xù)性收益的設施，作為公共收益，補充專項維修資金。
六、組織保障
（一）組織領導到位。老舊小區(qū)的改造提升工作納入美麗廈門共同締造項目管理，在區(qū)共同締造領導小組增設“湖里區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作組”，負責推動落實，協(xié)調解決實施過程中的問題。區(qū)建設局、民政局、行政執(zhí)法局、市政園林局及各街道由主官掛帥，落實責任，包干到每個具體項目，督促各項目按進度完成任務。供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線專營部門應指定專人負責，配合我區(qū)協(xié)同設計、施工等。
（二）宣傳發(fā)動到位。大力宣傳改造提升工作的政策、改造內容、方法步驟和改造成效，宣傳推廣優(yōu)秀項目、典型案例，引導老舊小區(qū)居民積極參與獻計獻策，營造良好的輿論氛圍，爭取社會各界和廣大居民的擁護支持。
（三）資金落實到位。改造提升資金實行?？顚Ｓ?，區(qū)財政局、發(fā)改局負責投資監(jiān)管，區(qū)監(jiān)察局、審計局負責工程廉潔監(jiān)管，保證老舊小區(qū)改造提升工作的陽光透明操作。
（四）臨建處置到位。區(qū)行政執(zhí)法局要加大執(zhí)法力度，嚴禁借改造提升之機違法建設，非法占地；對影響改造提升項目實施的違章建筑，各街道要及時上報行政執(zhí)法局依法拆除，保障改造提升項目的順利實施。
（五）考核督辦到位。區(qū)建設局要制定年度改造提升計劃，并建立工作例會、專題協(xié)調會、信息報送、考核機制等制度，督促落實改造施工進度。區(qū)效能辦要加大對改造提升項目實施情況的督查，對推諉扯皮、未按計劃完成進度的進行效能督辦；對發(fā)現(xiàn)需追究黨政紀責任的，及時移交區(qū)紀委監(jiān)察局。
廈門市人民政府辦公廳2016年5月4日印發(fā)
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