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《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》
成辦發(fā)〔2012〕11號(hào)
各區(qū)（市）縣政府，市政府有關(guān)部門：
為認(rèn)真貫徹落實(shí)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），規(guī)范我市物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理在改善人居環(huán)境、強(qiáng)化城市管理及城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治中的積極作用，夯實(shí)社會(huì)管理基礎(chǔ)，創(chuàng)建宜人環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)，現(xiàn)就進(jìn)一步做好我市物業(yè)管理工作，提出如下意見。
一、總體目標(biāo)
（一）2012年，全市建立服務(wù)規(guī)范、管理有序、環(huán)境優(yōu)良、和諧文明的物業(yè)管理長效機(jī)制，中心城區(qū)社區(qū)（院落）物業(yè)管理基本實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，全市100戶以上農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)達(dá)標(biāo)率60%，基本實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋。
（二）2013年，全市基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域行政監(jiān)管職責(zé)得到落實(shí)、社會(huì)基層治理明顯加強(qiáng)、業(yè)主民主管理進(jìn)一步優(yōu)化、物業(yè)服務(wù)水平全面提升。
二、加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)建設(shè)
（一）明確推進(jìn)主體。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要將業(yè)主大會(huì)建設(shè)及其業(yè)主委員會(huì)工作納入社區(qū)管理和基層民主建設(shè)的工作內(nèi)容，明確街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）的工作職責(zé)，落實(shí)工作機(jī)構(gòu)和人員，加強(qiáng)政策法規(guī)宣傳，組織推進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)建設(shè)。房管部門要加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)依法、有序開展。
（二）明確工作任務(wù)。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要按照“應(yīng)建盡建”的要求，對(duì)符合業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件的建筑區(qū)劃，督促街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。
（三）建立目標(biāo)考核機(jī)制。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)管理，建立以街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）為主要對(duì)象的工作目標(biāo)年度考核機(jī)制，加大工作力度，確保業(yè)主大會(huì)設(shè)立率2012年達(dá)60%，2013年達(dá)80%。市目標(biāo)督查部門要會(huì)同市房管部門加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)任務(wù)落實(shí)情況的督查和管理。
三、加強(qiáng)安全監(jiān)管和社會(huì)治安綜合治理
（一）加強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)安全監(jiān)管。房管部門要依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域房屋結(jié)構(gòu)安全實(shí)施嚴(yán)格管理；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告。
（二）預(yù)防和處理違法建設(shè)行為。市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為的有效預(yù)防和處理。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域違法建設(shè)、違法改變房屋用途及侵占公共場地等行為，由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主向規(guī)劃部門報(bào)告，同時(shí)書面告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處；規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)依法查處。
對(duì)尚未依法整改違法行為的單位和個(gè)人，由規(guī)劃部門書面告知房管、工商、民政部門，暫緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋租賃備案登記、房屋抵押登記、工商企業(yè)（含個(gè)體工商戶）注冊(cè)登記和社會(huì)組織登記。其他區(qū)（市）縣和成都高新區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，由其他區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)預(yù)防和查處。
（三）加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理。房管部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋租賃市場監(jiān)管。公安部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的管理，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作，消除各類治安安全隱患。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要在人防、技防、物防、消防經(jīng)費(fèi)方面給予保障。對(duì)安全隱患整改不力，發(fā)生重大社會(huì)治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，房管部門要對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤銷資質(zhì)。
四、加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域基層民主管理
（一）加強(qiáng)社區(qū)組織建設(shè)。市民政部門要指導(dǎo)各區(qū)（市）縣民政部門設(shè)立便于實(shí)施物業(yè)管理的居民自治單元，夯實(shí)社會(huì)基層治理基礎(chǔ)。在符合社區(qū)建設(shè)相關(guān)條件的區(qū)域設(shè)立社區(qū)，選舉居（村）民委員會(huì)；居民戶數(shù)達(dá)不到一定規(guī)模不便于設(shè)立社區(qū)的，按照居民小組盡量與物業(yè)管理區(qū)域相一致的原則，建立居（村）民小組。居（村）民委員會(huì)成員、居（村）民小組組長為物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的，可推薦為業(yè)主委員會(huì)委員候選人參加選舉。
（二）強(qiáng)化物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主民主管理。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）要指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)按照市房管部門制定的管理規(guī)約示范文本，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)約，強(qiáng)化業(yè)主民主管理意識(shí)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法開展工作；業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)按《條例》規(guī)定籌集，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定或在管理規(guī)約中明確規(guī)定。
（三）建立三級(jí)糾紛調(diào)解體系。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要建立和完善社區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)（市）縣三級(jí)物業(yè)管理糾紛調(diào)解體系，將物業(yè)管理矛盾糾紛化解在基層。市司法部門指導(dǎo)建立健全覆蓋物業(yè)管理區(qū)域的人民調(diào)解制度，充分發(fā)揮人民調(diào)解在預(yù)防和化解物業(yè)管理矛盾糾紛中的積極作用。
五、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)行政監(jiān)管
（一）建立轄區(qū)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）要建立有社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等參加的社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)溝通、及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾和問題。
（二）建立屬地檢查通報(bào)制度。市房管部門要指導(dǎo)區(qū)（市）縣房管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量的日常監(jiān)督檢查，并征求規(guī)劃、公安、工商等相關(guān)部門及街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會(huì)的意見，定期組織物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查；將有關(guān)方面的評(píng)價(jià)意見納入物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理、項(xiàng)目招投標(biāo)、行業(yè)評(píng)優(yōu)、信用等級(jí)評(píng)估等體系。
（三）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)監(jiān)督。市房管部門、各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要加強(qiáng)房屋專項(xiàng)維修資金的使用管理，提高工作效率。房管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將其依法利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營所得收入的分配、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)定期公布。
（四）加強(qiáng)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為監(jiān)管。市房管部門要建立物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員信用檔案，通過建立健全執(zhí)業(yè)名冊(cè)等制度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)督管理。
（五）依法維護(hù)市場秩序。市房管部門要充分發(fā)揮區(qū)（市）縣房管部門的監(jiān)督管理作用，切實(shí)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核，加強(qiáng)資質(zhì)條件保持及從業(yè)行為的日常監(jiān)管；建立完善全市統(tǒng)一、競爭有序的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理體制，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管，嚴(yán)格查處違法違規(guī)行為。
六、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境
（一）制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。市房管部門牽頭研究制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可按物業(yè)類型、企業(yè)資質(zhì)、市場環(huán)境、業(yè)主服務(wù)需求和物價(jià)指數(shù)等因素的變化有序調(diào)整。
（二）建立質(zhì)價(jià)相符的定價(jià)機(jī)制。市發(fā)改部門牽頭、房管部門配合，負(fù)責(zé)研究建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)的市場化水平。住宅物業(yè)實(shí)行等級(jí)服務(wù)收費(fèi)；商品住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同房管部門定期公布。前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合調(diào)價(jià)程序規(guī)定。商品住宅（含別墅）在業(yè)主委員會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（三）將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理。市商務(wù)、房管等相關(guān)部門將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
（四）制定政府財(cái)政扶持政策。市房管、商務(wù)、財(cái)政部門要研究制定鼓勵(lì)和扶持物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)和行業(yè)規(guī)范服務(wù)等扶持政策。支持物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)組建行業(yè)協(xié)會(huì)，開展行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定、行業(yè)統(tǒng)計(jì)檢測等工作。
七、加強(qiáng)社區(qū)（院落）改造和物業(yè)管理
（一）完善社區(qū)（院落）公共設(shè)施配套。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要將社區(qū)（院落）改造納入本區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，完善社區(qū)（院落）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套，改善社區(qū)（院落）的人居環(huán)境質(zhì)量，著力提升社區(qū)（院落）形象。
（二）加強(qiáng)社區(qū)（院落）物業(yè)管理。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要積極推行物業(yè)服務(wù)其他管理人制度，解決“無物管、無門衛(wèi)、無管理組織”的突出問題，進(jìn)一步規(guī)范社區(qū)（院落）的物業(yè)管理。
（三）探索建立社區(qū)（院落）長效管理機(jī)制。各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)要探索建立社區(qū)（院落）的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金及公共設(shè)施配套建設(shè)資金等，構(gòu)建社區(qū)（院落）長效管理機(jī)制。
本意見所指物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是依法具有資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和取得名錄證書的物業(yè)服務(wù)其他管理人。
各區(qū)（市）縣政府和成都高新區(qū)管委會(huì)可以依據(jù)本意見，制定實(shí)施細(xì)則。
本意見由市房管局負(fù)責(zé)解釋。
本意見自印發(fā)之日起30日后施行，有效期5年。
二○一二年三月二十二日
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