您當(dāng)前的位置：成辦發(fā)〔2011〕106號(hào)《成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》
《成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》
成辦發(fā)〔2011〕106號(hào)
各區(qū)（市）縣政府，市政府各部門，有關(guān)單位：
市房管局、市建委、市委統(tǒng)籌委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的指導(dǎo)意見（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○一一年十二月二十六日
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理
工作的指導(dǎo)意見（試行）
市房管局 市建委 市委統(tǒng)籌委
為提高全市農(nóng)民集中居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理水平，建設(shè)管理有序、服務(wù)規(guī)范、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的農(nóng)民集中居住區(qū)，深入推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，按照業(yè)主自治、市場(chǎng)運(yùn)作、政府指導(dǎo)的管理機(jī)制和總體要求，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作提出如下意見。
一、實(shí)施范圍
本意見所指農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)為維護(hù)全體業(yè)主正常居住生活所實(shí)施的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。本意見適用于我市行政區(qū)域內(nèi)按照新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃依法建成的各種農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主（含納入該農(nóng)民集中居住區(qū)的周邊零散住戶業(yè)主）入住后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
二、基本原則
（一）民主管理原則。全體業(yè)主遵守國家法律法規(guī)和農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約以及道德行為規(guī)范，參與農(nóng)民集中居住區(qū)民主管理。農(nóng)民集中居住區(qū)范圍內(nèi)的管理和服務(wù)等事項(xiàng)由業(yè)主民主決策、民主管理、民主監(jiān)督，并組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，開展自我教育、自主管理，規(guī)范業(yè)主行為，組織公共服務(wù)，有效維護(hù)農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)部公共安全、秩序和環(huán)境衛(wèi)生等。
（二）自我服務(wù)原則。農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的權(quán)利主體和責(zé)任主體，享受農(nóng)民集中居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)同時(shí)履行相應(yīng)義務(wù)。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)由全體業(yè)主自主議定、自主出資。
（三）共建共享原則。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)依法屬業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和全體業(yè)主自行出資配建的設(shè)施設(shè)備等，歸全體業(yè)主共同使用和維護(hù)；所產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)主要用于彌補(bǔ)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足和補(bǔ)充房屋專項(xiàng)維修資金，并由全體業(yè)主共享；運(yùn)行及維護(hù)的責(zé)任和費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
三、建立健全農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理體系
（一）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的基本內(nèi)容。按照少數(shù)服從多數(shù)的民主自治原則，農(nóng)民集中居住區(qū)全體業(yè)主依法組建本農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，制定本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約，規(guī)范業(yè)主和其他相關(guān)人員行為；采取適當(dāng)方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)，維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和綠化，維護(hù)治安及公共秩序；自主或委托經(jīng)營管理共有物業(yè)資產(chǎn)、公共場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備等；制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳和使用管理制度，確定物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)相關(guān)成員和物業(yè)服務(wù)人員的工資報(bào)酬；建立健全公共事項(xiàng)決策、執(zhí)行、監(jiān)督機(jī)制，重要事務(wù)決議和實(shí)施結(jié)果公開制度，公共財(cái)務(wù)收支情況定期公布制度。
（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立。農(nóng)民集中居住區(qū)竣工，應(yīng)當(dāng)及時(shí)設(shè)立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)。
農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理一般以一個(gè)獨(dú)立農(nóng)民集中居住區(qū)為單位，同一村（社區(qū)）級(jí)組織內(nèi)相鄰、配套設(shè)施共享的多個(gè)農(nóng)民集中居住區(qū)，在便于管理的前提下可劃為同一物業(yè)區(qū)域。
農(nóng)民集中居住區(qū)應(yīng)根據(jù)實(shí)際成立業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)成員在業(yè)主代表中民主選舉產(chǎn)生。
規(guī)模較小、分散獨(dú)立的農(nóng)民集中居住區(qū)，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可不成立機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主制定管理規(guī)約，采取簡(jiǎn)易有效方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)管理和服務(wù)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織，指導(dǎo)或牽頭協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的組建和運(yùn)行，確保在法律法規(guī)框架下實(shí)現(xiàn)業(yè)主民主管理；建立聯(lián)系協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決本地和跨行政區(qū)劃、安置政策方式不同的居民入住后所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)管理等問題，依法保護(hù)居民合法權(quán)益。
（三）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)。
1.業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）主要職責(zé)。
（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則；
（2）制定和修改本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約；
（3）選舉、改選、增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員；
（4）確定公共服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用等；
（5）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人；
（6）籌集服務(wù)管理資金及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，確定業(yè)主繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，決定資金的管理和使用；
（7）議定有關(guān)共有權(quán)益和公共管理的其他重大事項(xiàng)。
2.業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé)。
（1）報(bào)告農(nóng)民集中居住區(qū)社會(huì)管理、物業(yè)服務(wù)運(yùn)行情況，報(bào)告需共同知曉或決定的重大事項(xiàng)；
（2）與選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)合同；
（3）負(fù)責(zé)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的使用和管理并接受監(jiān)督；
（4）受理業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，管理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)行為，督促改進(jìn)完善；
（5）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造和維修；
（6）業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）賦予的其他職責(zé)。
3.業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)。
（1）考核評(píng)價(jià)業(yè)主委員會(huì)工作情況；
（2）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)履行服務(wù)合同；
（3）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，評(píng)價(jià)業(yè)主行為；
（4）監(jiān)督檢查業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議落實(shí)情況；
（5）監(jiān)督農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)資金以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況；
（6）業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）賦予的其他職責(zé)。
四、農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)方式
（一）自主選擇適宜的農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)方式。農(nóng)民集中居住區(qū)可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)其他管理人實(shí)施委托管理，也可通過村（社區(qū)）級(jí)組織的協(xié)調(diào)，自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站或服務(wù)中心等民辦非企業(yè)機(jī)構(gòu)，開展規(guī)范化服務(wù)。
農(nóng)民集中居住區(qū)委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行服務(wù)管理的，按相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定辦理。自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心的，應(yīng)與農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂服務(wù)合同，受聘的物業(yè)服務(wù)站、中心或服務(wù)人員，應(yīng)按照合同約定或委托內(nèi)容開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)，人員組成應(yīng)以聘用本居住區(qū)域內(nèi)勞務(wù)人員為主，并適當(dāng)選聘所需的專業(yè)人員。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)鼓勵(lì)和支持自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心，并開展對(duì)服務(wù)從業(yè)人員知識(shí)技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的服務(wù)技能，按自我服務(wù)性質(zhì)的群眾組織相關(guān)規(guī)定給予稅費(fèi)減免扶持。
規(guī)模較小、人數(shù)較少的農(nóng)民集中居住區(qū)，也可以農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主共同約定的方式，全體業(yè)主按照分工責(zé)任，各自承擔(dān)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)任務(wù)，開展群眾自我服務(wù)方式的物業(yè)管理；還可根據(jù)農(nóng)民集中居住區(qū)實(shí)際商議確定其他經(jīng)濟(jì)有效的方式，因地制宜地組織開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)。
（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化要求。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)站、中心應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范配備各類服務(wù)設(shè)施設(shè)備，規(guī)范設(shè)置使用各類導(dǎo)視系統(tǒng)及標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，做到“規(guī)范、美觀、明確、簡(jiǎn)潔”。因各類機(jī)構(gòu)及所屬人員未能履行服務(wù)合同，造成居民人身、財(cái)產(chǎn)安全損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
五、做好農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的資金籌集和監(jiān)管
（一）資金籌集。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的資金來源：本農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主按規(guī)定繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；農(nóng)民集中居住區(qū)公共物業(yè)資產(chǎn)租賃經(jīng)營產(chǎn)生的收益；政策性補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)；其他組織（個(gè)人）資助和捐贈(zèng)資金等。
業(yè)主交納農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用方式可按戶、按各戶建筑面積或居住人口計(jì)取，由全體業(yè)主民主決定。
（二）資金使用。農(nóng)民集中居住區(qū)籌集的物業(yè)服務(wù)管理資金為全體業(yè)主共有，用于本農(nóng)民集中居住區(qū)日常運(yùn)行、管理和物業(yè)服務(wù)開支。包括農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心工作經(jīng)費(fèi)，日常服務(wù)管理勞務(wù)支出或者聘用物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)支出，設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行以及維護(hù)費(fèi)用。
（三）資金監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)接受全體業(yè)主監(jiān)督檢查，由業(yè)主委員會(huì)定期公布，每年至少公布一次。收入和開支存在重大增減或其他調(diào)整變化的，應(yīng)隨時(shí)公布。
各區(qū)（市）縣可根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，針對(duì)不同類型的農(nóng)民集中居住區(qū)制定物業(yè)服務(wù)管理資金補(bǔ)助監(jiān)管辦法，對(duì)已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)用于服務(wù)管理的各類資金來源和使用方式進(jìn)行清理，逐步規(guī)范使用和監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)費(fèi)的籌集和監(jiān)管。
六、建立農(nóng)民集中居住區(qū)房屋專項(xiàng)維修資金
農(nóng)民集中居住區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一由項(xiàng)目實(shí)施主體和個(gè)人共同負(fù)擔(dān)和繳存，標(biāo)準(zhǔn)如下：
（一）多層（含三層及以下）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項(xiàng)維修資金由項(xiàng)目實(shí)施主體按照每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳存。
（二）高層（配電梯）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項(xiàng)維修資金由項(xiàng)目實(shí)施主體按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%繳存。
個(gè)人繳存的具體標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目所在地區(qū)（市）縣確定。
專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)納入專戶統(tǒng)籌監(jiān)管，其使用管理應(yīng)當(dāng)遵循?？顚Ｓ谩⒎奖憧旖?、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
七、提升農(nóng)民集中居住區(qū)管理水平
（一）不斷完善農(nóng)民集中居住區(qū)配套設(shè)施水平。由各區(qū)（市）縣負(fù)責(zé)按照基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)；新建農(nóng)民集中居住區(qū)，由建設(shè)實(shí)施主體負(fù)責(zé)按照標(biāo)準(zhǔn)配備基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，全部同步建設(shè)到位，確保農(nóng)民集中居住區(qū)公建配套功能完善。
（二）加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和相關(guān)單位，做好農(nóng)民集中居住區(qū)入住前共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并督促農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)與建設(shè)實(shí)施主體等相關(guān)單位依法簽訂移交協(xié)議，明確相關(guān)責(zé)任、辦理相應(yīng)手續(xù)，及時(shí)移交農(nóng)民集中居住區(qū)管理。
村（社區(qū)）級(jí)組織、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（站、中心）要廣泛開展農(nóng)民集中居住區(qū)共建、共享、共管、共同維護(hù)的宣傳教育，規(guī)范辦理住戶入住手續(xù)和房屋裝飾裝修等物業(yè)使用、維護(hù)、管理的手續(xù)，并開展日常巡查，及時(shí)勸阻、制止和報(bào)告農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、房屋結(jié)構(gòu)安全、物業(yè)裝飾裝修、使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及各類違法建設(shè)的行為。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)公共區(qū)域確需增建、擴(kuò)建和改造建構(gòu)筑物的，按相關(guān)管理法規(guī)規(guī)定報(bào)建審批。
（三）建立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理糾紛調(diào)解機(jī)制。各區(qū)（市）縣將農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理糾紛調(diào)解工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織的糾紛調(diào)解體系，及時(shí)處理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛，力爭(zhēng)做到小糾紛不出小區(qū)、一般糾紛不出轄區(qū)、重大糾紛不出區(qū)（市）縣。
（四）建立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐退出預(yù)警報(bào)告制度。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（站、中心）或服務(wù)人員在進(jìn)駐、退出農(nóng)民集中居住區(qū)前，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織報(bào)告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)制定相應(yīng)的工作預(yù)案，確保農(nóng)民集中居住區(qū)的和諧穩(wěn)定。
八、加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的指導(dǎo)服務(wù)
（一）建立農(nóng)民集中居住區(qū)評(píng)選表彰制度。市政府將每年組織開展?fàn)巹?chuàng)“和諧文明農(nóng)民集中居住區(qū)”活動(dòng)，對(duì)獲選農(nóng)民集中居住區(qū)給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。各區(qū)（市）縣和市政府有關(guān)部門要制定辦法和措施，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住區(qū)依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，支持開展健康多樣的文化體育活動(dòng)，豐富居民精神生活，創(chuàng)建和諧文明人居環(huán)境。
（二）分級(jí)負(fù)責(zé)落實(shí)責(zé)任。各區(qū)（市）縣負(fù)責(zé)制定本地農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的細(xì)則并指導(dǎo)實(shí)施。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)制定所屬農(nóng)民集中居住區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的工作計(jì)劃步驟和方法。各相關(guān)村（社區(qū)）級(jí)組織負(fù)責(zé)具體落實(shí)農(nóng)民集中居住區(qū)居民實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作。
市房管部門負(fù)責(zé)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的監(jiān)督管理。市政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。
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