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《成都市人民政府關于貫徹實施〈成都市物業(yè)管理條例〉的通知》
成府發(fā)〔2007〕87號
各區(qū)（市）縣政府，市政府各部門：
《成都市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已經2007年8月10日市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過，并經2007年9月27日省人大常委會批準，將于2008年1月1日起正式施行。為切實做好《條例》貫徹實施工作，現(xiàn)將有關事項通知如下：
一、充分認識《條例》頒布實施的重要意義，扎扎實實學習好、宣傳好《條例》精神
《條例》是繼2007年3月全國人大頒布《物權法》后，市人大常委會依據(jù)《物權法》的精神，結合我市實際制定頒布的一部全面規(guī)范我市物業(yè)管理活動的地方性法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，其頒布施行是我市加快物業(yè)管理法制化進程中的一件大事，對于進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權益，促進物業(yè)管理業(yè)科學規(guī)范和諧發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，構建和諧社區(qū)，維護社會穩(wěn)定，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，都具有十分重要的意義。各區(qū)（市）縣政府，市政府有關部門一定要充分認識貫徹實施《條例》的重要意義，認真學習，深刻領會《條例》的精神實質，切實增強貫徹落實《條例》的責任感和自覺性，把思想和行動統(tǒng)一到《條例》的各項要求上來。要結合本地、本部門的實際，對學習、宣傳、貫徹《條例》作出具體部署，充分利用報刊、廣播、電視、網絡等新聞媒體，采取各種生動活潑的形式廣泛深入地宣傳《條例》的重要意義、立法精神和主要內容，引導社會公眾了解和熟悉《條例》的各項規(guī)定，為《條例》順利施行創(chuàng)造良好的社會氛圍。
二、加快配套文件的起草和制定，建立健全物業(yè)管理的法規(guī)體系
《條例》對許多方面都作出了授權性的規(guī)定，要求市政府或相關部門制定相應的規(guī)章、規(guī)范性文件與《條例》配套實施。市政府法制辦要牽頭對我市過去制定的地方性法規(guī)和規(guī)章、規(guī)范性文件進行一次清理，對與《條例》有抵觸和不一致的要向市政府提出修改、廢止的建議；同時要按照《條例》的規(guī)定，組織起草物業(yè)信用體系、業(yè)主大會監(jiān)督管理的具體規(guī)定。市建設、規(guī)劃、物價、工商、公安等部門要按《條例》的要求，結合本部門的工作實際，抓緊起草和制定相關配套文件。市房管局要盡快制定新建住宅交付使用監(jiān)管、新建住宅保修金監(jiān)管、建筑區(qū)劃劃分、物業(yè)服務力量配備、物業(yè)管理專業(yè)服務人員執(zhí)業(yè)名冊建立等配套文件以及（臨時）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、（前期）物業(yè)服務合同和房屋使用說明書示范文本。各區(qū)（市）縣政府也要結合本地實際，制定相應的實施細則和規(guī)定。
三、明確職責，加強配合，嚴格依法行政
《條例》是以《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，結合我市實際制定的，在很多方面都作了細化，并在一些制度建設上有所創(chuàng)新，對人民群眾關心的熱點、難點問題也作了相應規(guī)定，涉及政府和相關部門眾多的職責和任務。各區(qū)（市）縣政府和有關行政機關都要按照建設規(guī)范化服務型政府和全面推進依法行政的要求，加強協(xié)調配合，建立信息交流制度，實現(xiàn)管理資源共享。
（一）區(qū)（市）縣政府要督促街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府盡快加強物業(yè)管理監(jiān)管隊伍的建設，保證有專人負責物業(yè)管理監(jiān)管工作，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強對物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調和監(jiān)督。要督促街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府積極指導社區(qū)居民委員會更好地發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督作用，加強對籌備成立業(yè)主大會工作的研究，進一步促進業(yè)主對物業(yè)的依法維權、有序參與、民主管理、民主監(jiān)督。要督促街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與各區(qū)（市）縣房管部門共同建立健全物業(yè)管理利益協(xié)調機制、訴求暢通機制、糾紛預警預報和調解機制，積極配合調解處理物業(yè)管理中的投訴。定期組織召開相關部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調解決建筑區(qū)劃內物業(yè)管理中的綜合性問題，并落實考核工作。要督促區(qū)（市）縣相關部門積極配合區(qū)（市）縣房管部門切實履行好《條例》賦予的相應職責。要督促區(qū)（市）縣房管部門認真做好《條例》在轄區(qū)內的宣傳和業(yè)主委員會委員（包括候選人）的培訓，主動掌握轄區(qū)內各類物業(yè)的管理、使用、服務情況，及時發(fā)現(xiàn)這些活動的難點、熱點、重點，認真把握這些活動的規(guī)律，積極采取有力措施促進轄區(qū)內物業(yè)管理效能最大化，切實維護好業(yè)主的合法權益。
（二）政府法制工作機構要在牽頭做好全面推進依法行政的工作中，加強《條例》貫徹落實情況的監(jiān)督檢查，并納入行政執(zhí)法責任制的目標考核內容。
（三）司法行政部門要將學習《條例》列入年度普法的重要內容之一，組織、協(xié)調相關部門齊抓共管，大力開展宣傳學習，做到家喻戶曉；指導基層人民調解組織積極疏導、調解建筑區(qū)劃內的各類民間糾紛。
（四）房產管理部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，要切實履行好《條例》賦予的相關職責，積極會同有關部門將《條例》確立的相關制度貫徹落實好，認真研究物業(yè)管理發(fā)展中的新情況、新問題，及時制定相應的規(guī)范，積極宣傳，認真培訓，尤其是對開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和服務機構等與物業(yè)管理活動有關的從業(yè)人員的培訓。
市房管局要加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督，努力實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、服務機構都能成為協(xié)會的一員，強化行業(yè)自律管理，不斷促進行業(yè)協(xié)會的健康發(fā)展；依法查處物業(yè)管理中的違法行為；同時，要加快全市房地產行業(yè)信用體系的建設，并加強信用平臺的建設、維護、更新和管理，為社會提供信息查詢和市場監(jiān)管服務。
（五）建設管理部門負責在建物業(yè)施工過程中的質量監(jiān)督和管理；依法受理房屋保修期內由于工程質量問題引發(fā)的投訴。
（六）規(guī)劃管理部門負責新建建筑區(qū)劃的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置包括車庫（位）、物業(yè)服務用房等在內的建筑物附屬設施；配合房產管理部門做好建筑區(qū)劃的劃分工作；協(xié)調解決建筑區(qū)劃內涉及規(guī)劃的歷史遺留問題；查處擅自改變專有部分使用性質的行為；協(xié)同相關部門依法查處建筑區(qū)劃內的違法行為。
（七）價格管理部門要會同有關部門制定相關政策，鼓勵開發(fā)建設單位投資建設住宅建筑區(qū)劃內的機動車停放庫（位）；建立質價相符的物業(yè)公共服務收費機制，適時調整公布的物業(yè)服務費用政府指導價標準；對物業(yè)管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業(yè)服務收費投訴，協(xié)調解決因物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
（八）工商行政管理部門要加強企業(yè)登記中對住所的審查，不得為將住宅擅自改變房屋使用性質作為住所（經營場所）的企業(yè)（個體工商戶）辦理登記；經規(guī)劃管理部門批準同意改變房屋使用性質的，工商行政管理部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時應當查驗規(guī)劃管理部門的批準文件；加強對建筑區(qū)劃內無照經營行為的查處。
（九）公安機關負責指導、督促建筑區(qū)劃內的安全防范工作，指導落實建筑區(qū)劃內的安全防范設施建設；消除建筑區(qū)劃內的治安隱患，及時查處治安案件；加強對建筑區(qū)劃內流動人口和犬只的管理。
（十）城市行政執(zhí)法部門負責對建筑區(qū)劃內在公共綠化、道路等場地擅自搭建建(構)筑物的查處和對破壞臨街房屋外貌的查處；對建筑區(qū)劃內的亂設攤點等行為進行查處。
（十一）城市管理部門負責對建筑區(qū)劃內環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導和監(jiān)督；加強對建筑區(qū)劃內戶外廣告設置的監(jiān)督管理；對臨街安裝空調等的投訴和糾紛進行調查處理。
（十二）綠化部門負責建筑區(qū)劃內綠化工作的行業(yè)指導管理和調整樹木、綠地變動的依法審批，指導物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人加強綠化養(yǎng)護。
（十三）稅務部門要認真落實國家統(tǒng)一出臺的稅收減免政策，促進物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。
（十四）民政部門要指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及社區(qū)居民委員會加強對業(yè)主大會的指導、監(jiān)督和日常管理。
（十五）消防機構負責建筑區(qū)劃內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監(jiān)督管理。
（十六）衛(wèi)生部門負責對建筑區(qū)劃內二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。
（十七）水務部門應理順二次供水管理體制，逐步推進二次供水設施改造，全面提高供水水質。
（十八）環(huán)保部門負責對建筑區(qū)劃及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收；對建筑區(qū)劃及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進行查處。
（十九）質量監(jiān)督部門負責對建筑區(qū)劃內的電梯等特種設備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調查處理建筑區(qū)劃內的特種設備事故。
（二十）人口與計劃生育部門負責建筑區(qū)劃內人員的計劃生育管理工作。
（二十一）氣象部門負責建筑區(qū)劃內防雷裝置以及氣象特種設備的定期檢測、安全監(jiān)察；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調查處理建筑區(qū)劃內的防雷裝置以及氣象特種設備事故。
（二十二）信訪部門負責做好建筑區(qū)劃內的信訪管理協(xié)調工作。
（二十三）安監(jiān)部門負責做好建筑區(qū)劃內安全生產的指導監(jiān)督工作。
四、相關具體問題物業(yè)管理是一項法律性、政策性、專業(yè)性都很強的工作，涉及千家萬戶，數(shù)量大、涉及面廣，需要在實際工作中準確適用《條例》，現(xiàn)就涉及的一些具體問題明確如下：
（一）關于建筑區(qū)劃（即物業(yè)管理區(qū)域）類型的認定。建筑區(qū)劃內，非住宅物業(yè)建筑面積占總建筑面積比例小于60%的，該建筑區(qū)劃類型以住宅物業(yè)計；非住宅物業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于60%的，該建筑區(qū)劃類型以所占比例最大的物業(yè)類型計。
（二）關于附屬設施設備的配置問題。自2008年1月1日起，竣工交付使用的新建住宅，其建筑區(qū)劃內附屬設施設備的配置應當符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）、《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）、《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）、《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220-95）等民用建筑設計規(guī)范規(guī)定的基本使用條件；在竣工交付使用前，其開發(fā)建設單位應當按《條例》的規(guī)定辦理新建住宅附屬設施設備交付使用的備案手續(xù)。
（三）關于新建住宅物業(yè)保修金的交存時限問題。自2008年1月1日起，開發(fā)建設單位應當在新建住宅物業(yè)竣工驗收后，在辦理新建住宅附屬設施設備交付使用備案手續(xù)或者不動產權屬登記前，按《條例》規(guī)定一次性向市房產管理部門選定的商業(yè)銀行交存住宅物業(yè)保修金。
（四）關于業(yè)主大會會議投票權的有關問題。未出售或者已經出售但未交付使用的房屋，開發(fā)建設單位擁有投票權。機動車停放庫（位）以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)，不計投票權。
（五）關于物業(yè)的使用問題。業(yè)主、使用人應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定使用專有部分，不得將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照相關規(guī)定和防水標準制定施工方案，并做閉水試驗。
經業(yè)主大會決定或者相關業(yè)主同意，利用物業(yè)共有部分經營的，不得危及建筑物的安全，不得影響建筑物及其附屬設施設備的正常使用，不得損害業(yè)主、使用人的合法權益。
房屋租賃應當符合相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，出租人應當依法、依租賃合同加強對出租房屋使用情況的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)承租人有擅自將住宅改變?yōu)椴惋?、酒店、生產、辦公、庫房等經營性用房使用或者利用房屋進行非法活動等違法違約行為的，出租人可以終止租賃合同，并應當及時向相關行政管理部門報告。
（六）關于供水、供電、供氣、供熱、信息等設施設備的維修養(yǎng)護問題。供水、供電、供氣、供熱、信息等專業(yè)單位要進一步明確建筑區(qū)劃內相關管線和設施、設備的權屬問題，按《條例》的要求自覺承擔維修、養(yǎng)護責任，不得轉嫁給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。如果委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人維修養(yǎng)護的，要簽訂書面合同，明確各自的權利和義務。
（七）關于物業(yè)服務收費的問題。物業(yè)買受人自物業(yè)首次交付使用之日起，按前期物業(yè)服務合同的約定足額繳納物業(yè)服務費用，首次交付使用之日前的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位繳納。
物業(yè)首次交付使用日，以物業(yè)買受人辦理房屋交付使用手續(xù)之日計。
除物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收取物業(yè)服務費用以外，其他任何單位和個人不得重復收取性質和內容相同的費用。
（八）關于建筑區(qū)劃內相關工作的協(xié)調配合問題。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會配合有關部門、單位做好建筑區(qū)劃內計劃生育、流動人口管理、犬只管理等工作；對于相關部門進入建筑區(qū)劃內進行監(jiān)督檢查、行政執(zhí)法的，業(yè)主、使用人、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人不得阻撓。
五、進一步加強房產行政管理隊伍建設，提高依法行政水平
《條例》賦予了房產管理部門對物業(yè)的管理、使用、服務等的監(jiān)督管理職責，因此需要一支政治強、作風硬、業(yè)務精的行政執(zhí)法隊伍。各區(qū)（市）縣政府要按照加強行政執(zhí)法隊伍建設的要求，使房產管理部門的機構設置和人員配備同本地的物業(yè)管理任務相適應，并為房產管理部門開展工作創(chuàng)造必要的條件，以保證《條例》的正確貫徹和實施。同時要加強對房產管理人員的教育和培訓，增強其法制觀念，切實提高依法行政水平。
六、有關要求各區(qū)（市）縣政府和市政府有關部門要結合自身實際，認真研究，加強《條例》的貫徹落實，市政府將在2008年底對貫徹落實《條例》的情況進行一次執(zhí)法檢查。各區(qū)（市）縣政府和市政府有關部門要將貫徹執(zhí)行《條例》的情況以及建議意見，于2008年12月15日前報送市政府法制辦、市房管局，由市政府法制辦、市房管局匯總后報送市政府。
二○○七年十二月二十四日
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