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《南京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市老舊小區(qū)管理工作的通知》
寧政辦發(fā)〔2017〕215號
各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
為貫徹落實黨的十九大精神，根據(jù)《南京市住宅物業(yè)管理條例》《關(guān)于印發(fā)南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動計劃的通知》（寧委辦發(fā)〔2016〕19號），圍繞提高保障和改善民生水平的總體目標(biāo)，抓住群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的問題，進(jìn)一步加強(qiáng)我市老舊小區(qū)綜合管理工作，完善體制機(jī)制，實現(xiàn)小區(qū)有人管、管得好、可持續(xù)的目標(biāo)，切實增強(qiáng)老舊小區(qū)群眾獲得感、幸福感和安全感，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工
（一）市政府建立全市住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，由分管市長牽頭召集，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價、人防、環(huán)保、安監(jiān)、水務(wù)等各有關(guān)部門和各區(qū)政府參加，負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)管理工作和老舊小區(qū)管理政策規(guī)劃，分解目標(biāo)任務(wù)，界定職責(zé)分工，重點研究解決老舊小區(qū)管理中存在的問題。
（二）各區(qū)政府作為老舊小區(qū)管理的責(zé)任主體，按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)老舊小區(qū)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立目標(biāo)管理和績效考核體系，并根據(jù)實際制定本區(qū)老舊小區(qū)管理的具體政策，落實區(qū)級專項資金，進(jìn)一步充實基層工作隊伍，建立完善相應(yīng)工作機(jī)制和保障措施，持續(xù)改善和加強(qiáng)老舊小區(qū)綜合管理工作。
（三）市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)研究全市老舊小區(qū)管理工作的相關(guān)政策，制定分類管理的標(biāo)準(zhǔn)及考核體系，堅持問題導(dǎo)向，有針對性地研究老舊小區(qū)管理問題的解決措施。市政府法制辦依據(jù)《南京市聯(lián)合執(zhí)法工作規(guī)則》，指導(dǎo)和監(jiān)督房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價、人防、環(huán)保、安監(jiān)、水務(wù)等有關(guān)部門開展聯(lián)合執(zhí)法工作，推進(jìn)各部門執(zhí)法力量進(jìn)小區(qū)，形成執(zhí)法工作合力。市財政局負(fù)責(zé)市級老舊小區(qū)管理專項資金的籌集和撥付。
二、完善管理體制，健全運(yùn)行機(jī)制
（四）構(gòu)建老舊小區(qū)管理新機(jī)制。推進(jìn)落實老舊小區(qū)屬地管理長效長態(tài)，將老舊小區(qū)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務(wù)范疇，作為基層社區(qū)治理的重要內(nèi)容，推動形成街道、社區(qū)靠前指導(dǎo)、一線工作的老舊小區(qū)管理工作格局。建立健全街道辦事處、社區(qū)兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，積極處置、解決老舊小區(qū)管理重大問題；及時依法成立老舊小區(qū)物業(yè)管理委員會，履行制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，解決小區(qū)管理主體缺位的問題；街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會成員人選的把關(guān)，確保有公益心、有工作能力、有工作時間的居民群眾加入物業(yè)管理委員會，完善居民民主協(xié)商議事機(jī)制。
（五）充實基層工作力量。各區(qū)政府和街道辦事處要強(qiáng)化老舊小區(qū)管理的屬地責(zé)任，加強(qiáng)基層工作機(jī)構(gòu)和隊伍建設(shè)，在既有編制人員內(nèi)統(tǒng)籌安排，結(jié)合物業(yè)管理工作和社區(qū)綜合治理工作落實工作人員，強(qiáng)化工作力量。
1．有條件的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門宜配備5－7名物業(yè)管理工作人員，主要負(fù)責(zé)行業(yè)監(jiān)督管理、專項資金管理和矛盾糾紛調(diào)處等工作（對任務(wù)重、有條件的區(qū)，鼓勵設(shè)立具有獨立法人資格的物業(yè)管理中心）。
2．有條件的街道辦事處宜專門配備街道分管副主任，加強(qiáng)物業(yè)管理和老舊小區(qū)管理工作。對轄區(qū)住宅小區(qū)數(shù)量在100個以上的街道，宜配備5名以上物業(yè)管理工作人員。對轄區(qū)住宅小區(qū)數(shù)量在100個以下的街道，宜配備3—5名物業(yè)管理工作人員。街道物業(yè)管理工作人員主要負(fù)責(zé)對業(yè)主組織的監(jiān)督指導(dǎo)、矛盾糾紛調(diào)處及綜合協(xié)調(diào)工作。
3．各社區(qū)宜配備1－2名專職物業(yè)管理輔導(dǎo)員。
（六）組建公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各區(qū)政府和街道辦事處對公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供政策、資金等適當(dāng)扶持，因地制宜開展工作，通過新建、重組、引進(jìn)等方式，建立一批公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受區(qū)政府或街道辦事處委托，按照“注重公益、服務(wù)專業(yè)、有償?shù)蛢r”的原則，重點針對市場失靈、自治失效、管理失序的老舊小區(qū)提供居民群眾迫切需要的基本物業(yè)管理和準(zhǔn)公共服務(wù)，著力解決部分老舊小區(qū)管理不善、服務(wù)不優(yōu)、群眾不滿意的問題。
（七）優(yōu)化提升街道“兩站一中心”建設(shè)水平。各區(qū)政府和街道辦事處要強(qiáng)化“兩站一中心”隊伍建設(shè)，加大配置投入，進(jìn)一步優(yōu)化提升機(jī)構(gòu)職能:
1．加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾調(diào)解站建設(shè)。主要負(fù)責(zé)調(diào)解轄區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛，相關(guān)工作納入街道辦事處大調(diào)解工作序列，接受司法、房產(chǎn)（住建）部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
2．加強(qiáng)應(yīng)急維修服務(wù)站建設(shè)。提倡各街道辦事處成立公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為轄區(qū)內(nèi)居民提供應(yīng)急維修服務(wù)，解決居民房屋使用中的急難愁問題。各街道辦事處也可通過新建、加盟、引進(jìn)等方式，建立應(yīng)急維修服務(wù)隊伍，開展相關(guān)應(yīng)急維修服務(wù)。
3．加強(qiáng)街道物業(yè)服務(wù)中心建設(shè)。鼓勵各街道辦事處設(shè)立獨立的街道物業(yè)管理中心（科），也可根據(jù)有利工作和職能相近原則，與民政、綜治等條口合并。街道物業(yè)服務(wù)中心作為街道辦事處依法履職的工作抓手，履行法定職責(zé)和上級交辦任務(wù)，開展各類行政備案、業(yè)主組織成立指導(dǎo)和日常工作輔導(dǎo)等物業(yè)管理行政監(jiān)管服務(wù)工作，發(fā)揮其社區(qū)治理中的公共服務(wù)、應(yīng)急處置和基本保障作用。
（八）建立老舊小區(qū)綜合管理模式。各區(qū)政府和街道辦事處要對轄區(qū)老舊小區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查摸底，按照社會綜合治理網(wǎng)格體系，因地制宜、整合資源、統(tǒng)籌優(yōu)化、分類實施、綜合管理，探索公共管理和專業(yè)管理相結(jié)合的新路徑，實施老舊小區(qū)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化管理模式創(chuàng)新，逐步形成老舊小區(qū)管理以政府委托管理為主，市場化服務(wù)和居民自行管理為輔的多元共治格局。具體方式有：
1．對已整治老舊小區(qū)，要實現(xiàn)管理全覆蓋。各區(qū)政府和街道辦事處可委托公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實管理，通過不斷提升物業(yè)服務(wù)和準(zhǔn)公共服務(wù)水平，逐步培養(yǎng)和提升居民付費購買服務(wù)意識。
2．已整治老舊小區(qū)具備市場化物業(yè)管理硬件條件，居民對市場化物業(yè)管理有需求的，可以引導(dǎo)居民成立業(yè)主組織，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施市場化管理。
3．對未開展整治的老舊小區(qū)，各區(qū)政府和街道辦事處要組織專門力量或委托公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供保安、保潔、保綠等基本服務(wù)。
三、加強(qiáng)監(jiān)督考核，建立保障制度
（九）完善考核機(jī)制。建立“市、區(qū)、街”三級老舊小區(qū)管理考核機(jī)制。市政府將老舊小區(qū)管理工作納入市對區(qū)經(jīng)濟(jì)社會綜合考核；區(qū)政府定期對轄區(qū)內(nèi)街道辦事處老舊小區(qū)管理工作的實施情況及矛盾糾紛處理情況進(jìn)行檢查考核；街道辦事處對社區(qū)居民委員會進(jìn)行日常檢查考核。
（十）建立分類標(biāo)準(zhǔn)。市房產(chǎn)局牽頭研究制定老舊小區(qū)管理分類標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合群眾需求，按照適度原則，細(xì)化服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，制定整治后老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)、未整治老舊小區(qū)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和保障性住房小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)可根據(jù)本區(qū)實際，對分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化分解。市、區(qū)、街可通過政府購買服務(wù)方式，按照條例明確的第三方評估制度，加強(qiáng)監(jiān)督和考核，做好小區(qū)管理的評價評估工作。
（十一）加強(qiáng)資金保障。老舊小區(qū)管理要按照“兜底線、織密網(wǎng)、建機(jī)制”的要求，堅持“群眾支付為主”的原則，通過適度資金扶持的政策導(dǎo)向，改善老舊小區(qū)因硬件條件先天不足，缺乏“自身造血”機(jī)制，難以實現(xiàn)管理成本自我平衡的突出問題。
1．市、區(qū)財政建立全市老舊小區(qū)管理專項資金，從2018年開始至2020年，對玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花臺等主城六區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)，綜合考慮管理水平、效能效果、小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理費收繳情況等因素，按年度開展老舊小區(qū)管理考核評價。對達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的給予每年每平方米1.2元至3.6元的資金扶持，專項資金由市、區(qū)兩級財政按照1∶3的比例分別承擔(dān)。
江北新區(qū)以及江寧、浦口、六合、溧水、高淳等五區(qū)可結(jié)合本區(qū)實際，參照制定本區(qū)老舊小區(qū)管理專項資金政策。
2．自2018年起以后實施整治的老舊小區(qū)，適當(dāng)提高寧委辦發(fā)〔2016〕19號文件原有的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)建筑面積規(guī)模等因素，分三年安排12—20萬元，主要用于整治小區(qū)長效機(jī)制形成，彌補(bǔ)初期階段因一次性投入大、費用標(biāo)準(zhǔn)低、收費機(jī)制形成慢、收繳難等產(chǎn)生的管理費用不足問題。
3．市房產(chǎn)局會同市財政局牽頭制定老舊小區(qū)管理專項資金及扶持資金具體管理規(guī)定。
南京市人民政府辦公廳
2017年12月29日
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