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《南京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作意見的通知》
寧政辦發(fā)〔2017〕190號(hào)
各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將市房產(chǎn)局?jǐn)M定的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作的意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
南京市人民政府辦公廳
2017年10月26日
（此件公開發(fā)布）
關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作的意見
（市房產(chǎn)局 2017年10月）
為貫徹落實(shí)《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，規(guī)范各方主體物業(yè)管理項(xiàng)目交接行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱省條例）、《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱市條例）等有關(guān)規(guī)定，提出如下意見。
一、總體要求
按照社會(huì)矛盾和安全隱患大排查大整治行動(dòng)的總體要求，從夯實(shí)基礎(chǔ)、社區(qū)治理大局出發(fā)，堅(jiān)持以矛盾糾紛化解為導(dǎo)向，按照“屬地監(jiān)管、權(quán)責(zé)明確、多方聯(lián)動(dòng)、依法有序”的原則，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目交接的規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)交接突發(fā)事件和問題隱患的排查和應(yīng)急處理，確保物業(yè)管理交接不發(fā)生重大群體性上訪事件。
二、相關(guān)制度
南京市住宅區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目交接應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照省條例第五十五條、第五十六條的規(guī)定。政府部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織在交接過程中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行下列八項(xiàng)制度。
（一）依法選聘制度
1．根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按規(guī)定開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。
2．業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
3．合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)決定解聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)按規(guī)定開展選聘工作；合同未到期，業(yè)主大會(huì)需解聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或司法等途徑解除合同，明確違約責(zé)任及解決辦法。
4．在選聘工作開展前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定并公開住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、服務(wù)價(jià)格等量化指標(biāo)，充分聽取業(yè)主的意見和建議，同時(shí)公告業(yè)主意見、建議的采納情況。如有20%以上業(yè)主書面提出意見、建議或異議的，業(yè)主組織應(yīng)將所提內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。業(yè)主委員會(huì)在取得業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的授權(quán)后，應(yīng)按照“公平、公開、公正”的原則，依照相關(guān)程序開展選聘工作，具體實(shí)施細(xì)則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。
（二）第三方評(píng)估制度
根據(jù)市條例、《南京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理暫行辦法》（寧政規(guī)〔2017〕10號(hào)）規(guī)定，提倡業(yè)主組織在制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理項(xiàng)目交接時(shí)按照有關(guān)技術(shù)導(dǎo)則實(shí)行第三方評(píng)估。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)指導(dǎo)上述工作流程，明確住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、重點(diǎn)難點(diǎn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交接事項(xiàng)及交接協(xié)議等。區(qū)和街道監(jiān)管部門可通過政府購(gòu)買服務(wù)等方式，組織第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作。
（三）公開招標(biāo)制度
鼓勵(lì)、提倡業(yè)主組織通過全市統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)在取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)后，應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)，以招標(biāo)人身份通過公開招標(biāo)方式開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，具體實(shí)施細(xì)則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。
（四）競(jìng)聘企業(yè)公示制度
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示競(jìng)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況。包括：企業(yè)簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年信用記錄、在管項(xiàng)目業(yè)績(jī)、擬派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷及近三年行業(yè)信用記錄、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價(jià)格、物業(yè)管理方案、競(jìng)聘行為準(zhǔn)則承諾書（示范文本由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定）。
（五）競(jìng)聘情況預(yù)報(bào)預(yù)告制度
業(yè)主組織、擬承接項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、擬退出項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及時(shí)書面報(bào)告物業(yè)企業(yè)選聘過程和情況。業(yè)主大會(huì)形成選聘決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，將業(yè)主大會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。
（六）聯(lián)席會(huì)議制度
由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）牽頭，充分發(fā)揮市條例第六十九條規(guī)定聯(lián)席會(huì)議制度作用，協(xié)調(diào)推進(jìn)條塊結(jié)合，聯(lián)合各相關(guān)單位部門，依托市、區(qū)、街三級(jí)管理體系，加強(qiáng)綜治、公安、信訪、調(diào)解、司法、物價(jià)、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、消防等部門的聯(lián)合執(zhí)法和協(xié)作聯(lián)動(dòng)，分工協(xié)作，密切配合，共同抓好物業(yè)管理項(xiàng)目交接過程中的矛盾調(diào)處工作。
（七）違規(guī)懲戒制度
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理項(xiàng)目交接時(shí)出現(xiàn)強(qiáng)行接管、拒不移交、未按照規(guī)定履行退出程序的，或在競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，未完整如實(shí)公布企業(yè)情況的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關(guān)職能部門依法實(shí)施行政處罰，并將相關(guān)失信行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，向社會(huì)公布。處理方式包括：
1．行政處罰。根據(jù)省條例第八十七條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的，區(qū)級(jí)物業(yè)主管部門可對(duì)其處五萬元以上二十萬元以下罰款；提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷資質(zhì)證書。對(duì)于在物業(yè)移交中擾亂公共秩序、妨礙治安管理等行為，由公安部門依法處置。
2．預(yù)征失信信息。因物業(yè)管理項(xiàng)目交接引發(fā)群體性事件、造成嚴(yán)重社會(huì)影響的，對(duì)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)均先按扣分標(biāo)準(zhǔn)上限先行征集失信信息，并暫時(shí)停止其在本市物業(yè)管理市場(chǎng)承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目。事實(shí)調(diào)查清楚后，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)于違反預(yù)報(bào)告、公開公示等上述制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，立即納入失信信息征集范圍。
3．撤銷違法決定。業(yè)主委員會(huì)未依法施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和物業(yè)管理項(xiàng)目交接的，或存在違反法律、法規(guī)規(guī)定，超越業(yè)主大會(huì)賦予職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益情形的，由所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法撤銷其違法決定，并指導(dǎo)所在地社區(qū)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉新的業(yè)主委員會(huì)。
（八）輿情通報(bào)制度
市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)建立切實(shí)可行的信息互動(dòng)機(jī)制，有效應(yīng)對(duì)、及時(shí)通報(bào)物業(yè)交接的實(shí)際情況，向各方傳遞物業(yè)項(xiàng)目交接過程中的協(xié)調(diào)工作，對(duì)于典型案例予以書面通報(bào)。指定熟悉法規(guī)、政策的同志擔(dān)任物業(yè)新聞發(fā)言人，及時(shí)向社會(huì)公布相關(guān)信息，正面引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，為矛盾化解創(chuàng)造良好外部氛圍。
三、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府建立全市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，積極聯(lián)系市綜治、法院、公安、城管、消防、地稅、工商等部門按照各自工作職責(zé)，指導(dǎo)各區(qū)開展工作，做好全市物業(yè)管理項(xiàng)目交接的統(tǒng)籌工作；負(fù)責(zé)落實(shí)日常檢查制度和重大典型案例通報(bào)機(jī)制；負(fù)責(zé)組織行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)行業(yè)管理專家制定物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)估流程、交接查驗(yàn)、交接協(xié)議示范文本。區(qū)政府負(fù)責(zé)建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及相關(guān)職能部門共同參與的物業(yè)管理重大矛盾應(yīng)急協(xié)調(diào)機(jī)制，加大對(duì)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行物業(yè)管理職責(zé)的考核力度，將街道物業(yè)管理交接矛盾發(fā)生率、街道主要領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)情況作為重要考核內(nèi)容。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依法指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作，及時(shí)協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接項(xiàng)目管理階段出現(xiàn)的問題。
（二）規(guī)范交接流程。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)根據(jù)市條例第四十六條、第四十七條、第六十七條規(guī)定和本意見，結(jié)合本街道（鎮(zhèn)）交接項(xiàng)目實(shí)際情況，牽頭做好交接過程中的各項(xiàng)工作。街道物管、綜治、司法、公安派出所、業(yè)主代表、新老物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)共同參與物業(yè)移交，列出書面交接清單和交接查驗(yàn)內(nèi)容，有序開展移交工作。交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。矛盾突出的小區(qū)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理部門、綜治部門、司法所和公安派出所應(yīng)提前介入，共同參與，積極排查化解矛盾糾紛，防止因矛盾沖突引發(fā)群體性事件，并做好相關(guān)秩序維護(hù)工作。
（三）完善協(xié)調(diào)機(jī)制。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。在落實(shí)預(yù)報(bào)預(yù)告制度過程中，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）到物業(yè)項(xiàng)目聽取業(yè)主組織、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題苗頭，及時(shí)處理。建立并完善第三方評(píng)估和調(diào)解機(jī)制，區(qū)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可采用購(gòu)買服務(wù)形式委托第三方機(jī)構(gòu)組織，為各方提供專業(yè)意見和調(diào)解服務(wù)，參與物業(yè)交接過程中矛盾糾紛的協(xié)調(diào)。對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目退出，且未能確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)落實(shí)必要應(yīng)急措施，及時(shí)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主大會(huì)、業(yè)主組織迅速安排符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)托管，實(shí)施階段性的基本物業(yè)服務(wù)，防止小區(qū)失管產(chǎn)生的次生不穩(wěn)定隱患。
（四）落實(shí)日常管理。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門要會(huì)同街道、社區(qū)，通過專項(xiàng)檢查和日常動(dòng)態(tài)巡查，通過積極走訪小區(qū)和業(yè)主，通過12345工單和市民投訴，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隱患，認(rèn)真梳理情況，重點(diǎn)聚焦業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主組織（含換屆）、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新老物業(yè)交接等三類情況，切實(shí)做好屬地重大物業(yè)管理矛盾的排查工作。對(duì)于排查出的矛盾問題，要準(zhǔn)確分析矛盾產(chǎn)生的根源和癥結(jié)，對(duì)于可能突發(fā)的矛盾糾紛，要建立各方溝通協(xié)調(diào)的平臺(tái)，形成工作預(yù)案，及時(shí)處理，及時(shí)緩和化解矛盾，力爭(zhēng)做到轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾“小事在社區(qū)小區(qū)消化、大事在區(qū)內(nèi)街道不激化”；對(duì)于重大的矛盾隱患和緊急情況，要及時(shí)上報(bào)區(qū)委、區(qū)政府和市房產(chǎn)局，加大聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)的力度，切實(shí)降低影響社會(huì)穩(wěn)定、影響南京物業(yè)管理聲譽(yù)等矛盾事件的發(fā)生率。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓(xùn)、教育和行業(yè)自律，通過自律公約形式，規(guī)范市場(chǎng)行為和市場(chǎng)秩序。對(duì)于違反自律公約的企業(yè)，應(yīng)建立行業(yè)負(fù)面觀察和行業(yè)內(nèi)通報(bào)的機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)起到警示作用。
以上意見，本市成立物業(yè)管理委員會(huì)的物業(yè)管理項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。
相關(guān)解讀：《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目交接的工作意見》解讀
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