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《南京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作試點(diǎn)方案〉的通知》
寧政辦發(fā)〔2009〕60號
各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
市房產(chǎn)局?jǐn)M定的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作試點(diǎn)方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
南京市人民政府辦公廳
二○○九年四月十六日
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作試點(diǎn)方案
（市房產(chǎn)局 2009年1月）
為切實(shí)加強(qiáng)我市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，重新構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的住宅區(qū)物業(yè)管理工作體制和機(jī)制，優(yōu)化居住環(huán)境，鞏固文明城市創(chuàng)建成果，夯實(shí)和諧南京建設(shè)基礎(chǔ)，現(xiàn)根據(jù)我市城市管理、物業(yè)管理工作實(shí)際，制定本試點(diǎn)方案。
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，將物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理體系，建立起“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級負(fù)責(zé)、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制。充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，及時協(xié)調(diào)群眾反映的物業(yè)管理方面的各類問題，將問題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態(tài)，強(qiáng)化住宅區(qū)物業(yè)管理，提高全市物業(yè)管理覆蓋率，促進(jìn)文明社區(qū)與和諧南京建設(shè)。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
市政府成立南京市進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)工作。陸冰副市長任組長，市房產(chǎn)局陸春林局長任副組長，市建委、市財(cái)政局、市規(guī)劃局、市市政公用局、市市容局、市物價(jià)局等相關(guān)部門分別派員參加。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的具體組織協(xié)調(diào)工作，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，郭宏定同志任辦公室主任。
各試點(diǎn)區(qū)、街道辦事處應(yīng)成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，切實(shí)組織開展好試點(diǎn)工作。為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，各試點(diǎn)街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由負(fù)責(zé)城建、城管的分管主任具體負(fù)責(zé)，并分別設(shè)立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站和物業(yè)服務(wù)中心（以下簡稱“兩站一中心”）， 負(fù)責(zé)組織開展各項(xiàng)具體試點(diǎn)工作，并經(jīng)辦物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)。
三、工作要求
（一）強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立市、區(qū)、街道領(lǐng)導(dǎo)下的強(qiáng)化物業(yè)管理體制試點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作。
1、市房產(chǎn)部門具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督、管理、考核工作，研究制定物業(yè)管理政策和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理，協(xié)助城市管理委員會制定創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)考核辦法，組織實(shí)施對各區(qū)、各部門推進(jìn)物業(yè)管理工作情況的目標(biāo)責(zé)任考核。
2、各區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實(shí)住宅區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)、管理的職責(zé)，根據(jù)本地實(shí)際，制定本區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策措施。各區(qū)房產(chǎn)部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理、物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)備案、物業(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、物業(yè)管理工作績效考核。
3、各街道辦事處負(fù)責(zé)具體落實(shí)所轄住宅區(qū)物業(yè)管理工作，要設(shè)立相關(guān)機(jī)構(gòu)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量，配備落實(shí)相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費(fèi)，主要職責(zé)是：
（1）負(fù)責(zé)所轄住宅區(qū)物業(yè)管理單位日常工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法查處物業(yè)管理違法行為，續(xù)籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、交接監(jiān)管物業(yè)管理項(xiàng)目，參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建住宅區(qū)公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分。
（2）牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作。
（3）負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作內(nèi)容之一，融入社區(qū)綜合管理。
（4）街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站，應(yīng)配備面積不少于10平方米的專有固定接待場所和一名專職負(fù)責(zé)人，并建立規(guī)章制度，受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解密切配合的有效平臺，運(yùn)用綜合手段化解物業(yè)管理中的各類矛盾，將矛盾糾紛及時化解在基層，解決在萌芽狀態(tài)。物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站的日常工作經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)政府統(tǒng)一安排。
（5）街道辦事處設(shè)立物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站，應(yīng)根據(jù)各街道實(shí)際，在轄區(qū)內(nèi)選擇1-2個信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房產(chǎn)維修中心作為維修加盟單位，為轄區(qū)內(nèi)的無物業(yè)管理住宅區(qū)房屋本體排險(xiǎn)和下水管道堵塞不暢及水電故障等突發(fā)情況的提供24小時的有償應(yīng)急維修。
（6）街道辦事處設(shè)立街道物業(yè)服務(wù)中心，應(yīng)為保本微利企業(yè)，主要為暫不具備市場化物業(yè)管理?xiàng)l件或無人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)奈飿I(yè)基本服務(wù)。物業(yè)基本服務(wù)主要包括公共秩序維護(hù)、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道疏通、化糞池清理等。
4、市建設(shè)、公安、市容、規(guī)劃、勞動、環(huán)保、民政、市政公用、工商、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、建工、園林、技術(shù)監(jiān)督等各相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)分工，密切配合，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。住宅區(qū)物業(yè)管理牽涉到千家萬戶的切身利益，是維護(hù)社會穩(wěn)定的基本要素，要處理好住宅區(qū)各類組織和各項(xiàng)工作的關(guān)系，在繼承、整合的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，充分利用和發(fā)揮基層黨組織、綜合治理、治安聯(lián)防、城建、環(huán)境、信訪、民政等基層隊(duì)伍力量，拓寬住宅區(qū)物業(yè)管理范圍，形成齊抓共管的工作合力。
（二）因地制宜，實(shí)行分類管理
各試點(diǎn)區(qū)要對在建和已建成住宅區(qū)進(jìn)行一次全面調(diào)查摸底，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，因地制宜，分類管理，盡快制定推行物業(yè)管理的具體實(shí)施方案。
1、對已實(shí)施市場化物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)
街道辦事處要明確職責(zé)，協(xié)助行業(yè)主管部門，承接、參與各項(xiàng)行業(yè)管理事務(wù)，強(qiáng)化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管措施，依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約服務(wù)情況實(shí)施監(jiān)督并予以規(guī)范；加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)，幫助規(guī)范自治活動，監(jiān)管自治行為，對業(yè)主委員會成立的過程、業(yè)主大會續(xù)聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程加以規(guī)范和指導(dǎo)；對業(yè)主大會難以召開、業(yè)主委員會難以成立的住宅區(qū)，可以建立由產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主代表、社區(qū)居委會和派出所組成的住宅區(qū)管理委員會來行使業(yè)主大會或業(yè)主委員會的職能。
2、對不具備市場化運(yùn)作的老舊住宅區(qū)
由街道物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)提供有償服務(wù)，滿足住宅區(qū)的基本要求。通過環(huán)境治理、出新改造、資源整合，逐步向市場化過渡，實(shí)行住宅區(qū)業(yè)主大會（住宅區(qū)管理委員會）與服務(wù)單位之間的合同制管理。
3、對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)和單位自管房住宅區(qū)
經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。街道辦事處可按規(guī)定配套建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。各試點(diǎn)街道要督促自管房住宅區(qū)管理單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理責(zé)任，定期開展檢查考評，及時向管理單位通報(bào)情況。
四、保障措施
（一）根據(jù)強(qiáng)化物業(yè)管理試點(diǎn)工作要求，結(jié)合全市整治出新工程，有計(jì)劃對試點(diǎn)街道內(nèi)無物業(yè)管理的老舊小區(qū)開展整治出新工作，改善居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，為實(shí)施物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。
（二）實(shí)行收費(fèi)管理是老舊小區(qū)進(jìn)行長效管理的前提，各試點(diǎn)單位要加大宣傳力度，通過多種形式宣傳物業(yè)管理法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，協(xié)助物業(yè)公司收取服務(wù)費(fèi)，提高物業(yè)管理費(fèi)收繳率，同時研究通過司法等多種途徑破解部分業(yè)主長期不交物業(yè)費(fèi)的難題，形成良好的物業(yè)管理氛圍。
（三）為補(bǔ)貼舊住宅區(qū)由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低造成的管理經(jīng)費(fèi)不足，對考核達(dá)標(biāo)的出新小區(qū)，市政府在專項(xiàng)整治經(jīng)費(fèi)中預(yù)留約10萬元補(bǔ)貼管理單位；對其他老舊住宅區(qū)，將根據(jù)年度考核情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
五、考核管理
市政府制定考核辦法，對試點(diǎn)區(qū)政府和相關(guān)部門進(jìn)行年度考核，嚴(yán)格獎懲兌現(xiàn)，具體考核辦法另行制定。
六、總體安排
2009年上半年，組織開展政策研究和試點(diǎn)工作，下半年在試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行全市推廣。具體步驟如下：
（一）成立機(jī)構(gòu)（2009年4月初）
市、區(qū)分別成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，確保人員到位，并在全市選定10個街道作為試點(diǎn)責(zé)任單位（名單附后）。
（二）宣傳發(fā)動（2009年4月1日至4月15日）
1、按照有關(guān)要求，在各試點(diǎn)街道設(shè)立“兩站一中心”。
2、組織媒體進(jìn)行宣傳報(bào)道，積極營造開展物業(yè)體制創(chuàng)新試點(diǎn)工作的良好氛圍。
3、相關(guān)試點(diǎn)單位在轄區(qū)內(nèi)通過各種形式進(jìn)行宣傳。
（三）組織培訓(xùn)（4月1日至4月30日）
市房產(chǎn)局牽頭組織各試點(diǎn)單位，開展相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容如下：
1、街道辦事處“兩站一中心”設(shè)立及崗位職責(zé)、規(guī)章制度、工作程序及要求。
2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用、物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及相關(guān)的法律法規(guī)等物業(yè)管理行政管理職能。
3、聯(lián)席會議制度的設(shè)立及要求。
（四）試點(diǎn)運(yùn)行（4月16日至5月31日）
各試點(diǎn)單位根據(jù)本《方案》要求，組織推開試點(diǎn)工作，市房產(chǎn)局對試點(diǎn)單位及時進(jìn)行指導(dǎo)，對試點(diǎn)工作中出現(xiàn)的問題及時匯總并認(rèn)真研究。
（五）工作總結(jié)（6月1日至6月30日）
對全市進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)工作進(jìn)行考核驗(yàn)收，并在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善相關(guān)政策，為正式推開物業(yè)管理體制創(chuàng)新管理工作提供依據(jù)。
附件：
試點(diǎn)街道名單
玄武區(qū)鎖金村街道
秦淮區(qū)秦虹街道
秦淮區(qū)夫子廟街道
秦淮區(qū)中華門街道
秦淮區(qū)紅花街道
秦淮區(qū)雙塘街道
建鄴區(qū)南湖街道
鼓樓區(qū)江東街道
鼓樓區(qū)中央門街道
雨花臺區(qū)鐵心橋街道
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