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太原市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見
并政辦發(fā)〔2017〕79號(hào)
各縣（市、區(qū)）人民政府，綜改示范區(qū)、不銹鋼園區(qū)管委會(huì)，市直各委、局、辦，各有關(guān)單位：
為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院和省政府關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市人民政府同意，提出本實(shí)施意見。
一、總體要求
認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院、省政府關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的決策部署，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，堅(jiān)持市場主導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
二、重點(diǎn)任務(wù)
（一）培育住房租賃市場供應(yīng)主體
1.扶持專業(yè)化住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，向規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化方向發(fā)展，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。市國資委要鼓勵(lì)市屬國有企業(yè)充分發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，利用其擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的房屋、收購或長期租賃庫存商品房發(fā)展租賃業(yè)務(wù)。按照《山西省加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的實(shí)施方案》（晉政辦發(fā)〔2016〕53號(hào)）規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)相關(guān)支持政策。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)企業(yè)申報(bào)和在住房租賃市場管理中采集的住房租賃企業(yè)信息，將住房租賃企業(yè)納入名錄管理，同時(shí)將專業(yè)化住房租賃企業(yè)信息在房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)上公布。
責(zé)任單位：市國資委、市房產(chǎn)局
2.支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的存量房源依法向社會(huì)出租。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化運(yùn)作模式。
責(zé)任單位：市房產(chǎn)局、市住建委
3.引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)居間服務(wù)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，規(guī)范住房居間服務(wù)行為。加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立行業(yè)自律規(guī)范。鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。建立住房租賃中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案。實(shí)行執(zhí)業(yè)信用情況收集和報(bào)備制度。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)定期將機(jī)構(gòu)基本情況、人員信息、業(yè)績信息及是否有投訴、糾紛處理情況等報(bào)送市房管部門。
責(zé)任單位：市房產(chǎn)局、市工商局
4.鼓勵(lì)個(gè)人出租住房。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，落實(shí)個(gè)人出租住房稅收優(yōu)惠政策。引導(dǎo)個(gè)人出租住房當(dāng)事人簽訂住房租賃合同，并辦理房屋租賃備案，規(guī)范租賃行為。支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)出租住房，也可與住房租賃企業(yè)合作，采取統(tǒng)一運(yùn)營形式對(duì)外出租。
責(zé)任單位：市地稅局、市國稅局、各縣（市、區(qū)）房管（住建）局
5.支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務(wù)方面的作用，有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法開展住房租賃經(jīng)營，并采集、上報(bào)住房租賃信息。
責(zé)任單位：各縣(市、區(qū)）人民政府、市房產(chǎn)局
（二）鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)
6.完善住房租賃支持政策。制定支持住房租賃消費(fèi)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。公安機(jī)關(guān)按照相關(guān)規(guī)定簽發(fā)居住證，持有人按規(guī)定在居住地享受公積金、義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)。公積金管理部門按照相關(guān)規(guī)定，落實(shí)提取住房公積金支付房租政策。教育管理部門按照相關(guān)政策，保障符合政策條件的進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女在其居住地接受義務(wù)教育。
責(zé)任單位：市公安局、市教育局、市衛(wèi)生計(jì)生委、市公積金中心
7.健全住房租賃合同管理制度。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度。出租人與承租人簽訂規(guī)范的住房租賃合同，并及時(shí)向所在地住房租賃主管部門登記備案。房屋租賃當(dāng)事人經(jīng)登記備案取得的房屋租賃登記備案證明，視為承租人合法穩(wěn)定住所（生產(chǎn)經(jīng)營場所）證明。
責(zé)任單位：市房產(chǎn)局、各縣(市、區(qū)）房管（住建）局
（三）完善公共租賃住房保障制度
8.推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對(duì)象通過市場租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼，完善租賃補(bǔ)貼制度，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
責(zé)任單位：市房產(chǎn)局
9.提高公租房運(yùn)營保障能力。政府采取購買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和專業(yè)技術(shù)人員等，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，逐步納入公租房保障范圍。
責(zé)任單位：市房產(chǎn)局
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10.鼓勵(lì)新建租賃住房。在制定住房發(fā)展規(guī)劃時(shí)，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。制定出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)政策，積極支持企業(yè)投資新建租賃住房建設(shè)。
責(zé)任單位：市發(fā)改委、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市住建委、市國土局、市財(cái)政局
11.允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。商業(yè)用房和現(xiàn)有住房改作租賃住房需要辦理相關(guān)手續(xù)的，各有關(guān)部門給予積極支持，加快辦理。
責(zé)任單位：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市國土局、市發(fā)改委、市公安消防支隊(duì)
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12.落實(shí)稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，激活存量住房租賃市場。個(gè)人出租住房的，由按5%的征收率減為按1.5%計(jì)算繳納增值稅；個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；一般納稅人出租在2016年4月30日實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，落實(shí)有關(guān)費(fèi)用扣除政策。按照《關(guān)于進(jìn)一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展措施的通知》（晉政辦發(fā)〔2015〕70號(hào)）規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受小型微型企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。
責(zé)任單位：市國稅局、市地稅局
13.提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，對(duì)住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，充分利用社會(huì)資金，拓寬企業(yè)融資渠道。
責(zé)任單位：市金融辦
14.完善供地方式。精準(zhǔn)投放租賃住房用地，盤活各類存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的相關(guān)內(nèi)容。
責(zé)任單位：市國土局
（六）加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管
15.健全法規(guī)制度
（1）嚴(yán)格落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》、住建部《商品房屋租賃管理辦法》和省、市相關(guān)規(guī)定，積極配合國家、省做好住房租賃有關(guān)法律法規(guī)修訂工作，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。
（2）租賃當(dāng)事人不得出租屬于違法建筑的，被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，違反規(guī)定、改變房屋使用性質(zhì)的，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的房屋。出租住房的，以規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，每個(gè)房間居住人數(shù)不得超過2人，人均居住面積不得低于5平方米（有法定贍養(yǎng)撫養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。出租成套住房，可以按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（房屋所有權(quán)證）記載建筑面積的0.5倍折算居住面積。出租非成套住房，可以按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（房屋所有權(quán)證）記載建筑面積的0.75倍折算居住面積。出租房屋應(yīng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等安全條件，不得危及承租人人身安全。租賃當(dāng)事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合執(zhí)法檢查。
責(zé)任單位：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市房產(chǎn)局、市工商局
16.明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)。推行使用住房租賃合同指導(dǎo)文本，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。
責(zé)任單位：市房產(chǎn)局、各縣(市、區(qū)）房管（住建）部門
17.加強(qiáng)行業(yè)管理。房管（住建）部門負(fù)責(zé)住房租賃市場管理協(xié)調(diào)工作，會(huì)同公安、工商等部門加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管。完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。
責(zé)任單位：各縣(市、區(qū)）房管（住建）局、市房產(chǎn)局公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出租房屋治安管理、消防管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記。街道辦、居民(村民)委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等管理單位及房屋出租人協(xié)助做好出租房屋安全防范和租賃當(dāng)事人居住登記工作。
責(zé)任單位：市公安局
工商行政主管部門負(fù)責(zé)中介服務(wù)活動(dòng)監(jiān)督管理，查處利用出租房屋進(jìn)行無照經(jīng)營等違法行為。
責(zé)任單位：市工商局
發(fā)改、財(cái)政、國土、稅務(wù)、金融管理和城市管理綜合執(zhí)法等部門按照各自職責(zé)出臺(tái)相應(yīng)配套實(shí)施細(xì)則，做好相應(yīng)管理工作。
責(zé)任單位：市發(fā)改委、市財(cái)政局、市國土局、市國稅局、市地稅局、市金融辦、市城鄉(xiāng)管委等
三、工作要求
（一）提高認(rèn)識(shí)。各縣（市、區(qū)）、各部門要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，積極支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。
（二）落實(shí)責(zé)任。各縣(市、區(qū)）人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)。應(yīng)建立房管（住建）、公安、工商等多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門間信息共享；充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理，切實(shí)做好本轄區(qū)內(nèi)住房租賃基本信息登記工作。
（三）優(yōu)化環(huán)境。各縣（市、區(qū)）、各有關(guān)部門要優(yōu)化辦事流程，提高辦事效率，為培育和發(fā)展住房租賃市場創(chuàng)造良好環(huán)境。同時(shí)，充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體做好宣傳引導(dǎo)，為推動(dòng)全市房屋租賃市場發(fā)展?fàn)I造良好輿論環(huán)境。
太原市人民政府辦公廳
2017年9月25日
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