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太原市人民政府辦公廳關于化解房地產庫存的實施意見
并政辦發(fā)〔2016〕51號
太原市人民政府辦公廳
關于化解房地產庫存的實施意見
各縣（市、區(qū)）人民政府，各開發(fā)區(qū)（園區(qū)）管委會，市直各委、局、辦，各有關單位：
為貫徹落實中央、省、市經濟工作會議和中央、省城市工作會議精神，加強供給側結構性改革，加大房地產去庫存力度，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據《山西省人民政府辦公廳關于加快化解房地產庫存的若干意見》，結合我市房地產運行狀況，經市人民政府同意，提出本實施意見。
一、政策措施
（一）積極推進農業(yè)轉移人口市民化。進一步放寬落戶條件，允許在本市具有合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所（含租賃）、連續(xù)就業(yè)居住一定年限的農業(yè)轉移人口在就業(yè)地落戶。優(yōu)先解決農村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農業(yè)轉移人口及新生代農民工落戶問題。全面放開對高校畢業(yè)生、技術工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學歸國人員落戶限制。
加快制定公開透明的落戶標準和實施方案，切實做好服務和保障工作。確保新落戶居民享有與城鎮(zhèn)居民同等義務教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務。（牽頭單位：市公安局，配合單位：市教育局、市人社局、市衛(wèi)生計生委、市民政局，各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（二）支持農業(yè)轉移人口在本市購房。以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，對具備購房能力的農業(yè)轉移人口及其他常住人口，取消購房限制條件，支持其購買商品住房。房地產庫存較大、去庫存周期較長的，可根據實際情況，在一定期限內實施購房補貼。（牽頭單位：市財政局，配合單位：市房產局，各縣（市、區(qū)）人民政府）
（三）落實個人購房金融和稅收政策。落實差別化住房信貸政策，加大對居民合理住房消費的支持力度。居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例下調至20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。落實房地產交易稅收優(yōu)惠政策，降低居民購房負擔。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第2套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。（牽頭單位：市地稅局、人行太原中心支行，配合單位：市房產局，各縣（市、區(qū)）人民政府）
（四）擴大住房公積金使用范圍。本市轄區(qū)內所有機關、企事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體等組織，應按規(guī)定繳納住房公積金。提倡用人單位將繳存住房公積金作為勞動合同的主要條款。將靈活就業(yè)人員和個體工商戶納入住房公積金支付覆蓋范圍。進一步支持職工使用住房公積金用于住房消費，普通職工連續(xù)繳存6（含）個月、新參加工作職工連續(xù)繳存3（含）個月可以申請住房公積金貸款，也可提取本人、配偶及直系親屬的住房公積金余額，在本市范圍內無自有住房職工連續(xù)繳存3（含）個月可以提取住房公積金用于支付租房。（牽頭單位：市住房公積金中心，配合單位：市人社局，各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（五）加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度。積極推行貨幣化安置，出臺棚改貨幣化安置優(yōu)惠政策，鼓勵居民選擇貨幣化安置，進一步提高棚戶區(qū)改造、城中村改造貨幣化安置比例，有效減少實物建設總量和市場供給。2016年全市棚改貨幣化安置比例不低于50%。商品住房庫存較大、消化周期較長的，加大貨幣化安置力度，原則上不再新建安置住房。城市規(guī)劃區(qū)內基礎設施建設、開發(fā)區(qū)建設、集體土地征地拆遷、生態(tài)移民等涉及房屋征收拆遷補償安置的，盡可能采用貨幣化安置。（牽頭單位：市房產局、市城改辦，配合單位：各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（六）打通商品房、公共租賃住房和棚改安置用房供需通道。自2016年起，全面停止新建公共租賃住房。公共租賃住房房源可通過商品住房市場籌集。取消實物配建項目，開發(fā)建設單位可根據市場需求申請戶型調整。鼓勵開發(fā)企業(yè)轉換經營方式，將未售商品住房中符合公共租賃住房標準的住房作為公共租賃住房房源，政府給予一定租金補貼。2016年以前籌集的公共租賃住房（含廉租住房）、經濟適用住房、限價商品住房和棚改安置房，可統(tǒng)籌用于符合住房保障條件的家庭和棚改安置。
將公共租賃住房保障范圍由原來的城鎮(zhèn)戶籍家庭擴大到城鎮(zhèn)常住人口家庭，將農業(yè)轉移人口中符合條件的低收入住房困難家庭，納入公共租賃住房保障范圍，通過提供公共租賃住房或發(fā)放租賃補貼保障其基本住房需求。農業(yè)轉移人口已落戶本市的，按中低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工申請條件申請，未落戶的，按外來務工人員申請條件申請。（牽頭單位：市房產局，配合單位：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市民政局、市財政局、各縣（市、區(qū)）人民政府）
（七）引導房地產開發(fā)企業(yè)適當降低房價。引導房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，主動采取打折銷售等多種方式促銷，適當降低房價。對帶頭落實國家政策降低房價的，在融資、手續(xù)辦理等方面給予鼓勵支持。著力引進國內知名企業(yè)，以其品牌效應、開發(fā)品質和市場營銷能力，拉動市場，促進銷售，抵御風險，增加優(yōu)質房地產產品供給。支持房地產開發(fā)企業(yè)通過改進規(guī)劃設計、完善配套設施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料，開發(fā)附加值高、市場銷路好的產品。（牽頭單位：市房產局，配合單位：市住建委、市經信委，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（八）推動房地產開發(fā)企業(yè)整合。支持房地產開發(fā)企業(yè)通過并購、重組或與其他市場主體合作等方式，壯大企業(yè)實力，淘汰“僵尸企業(yè)”，增強市場競爭力，降低行業(yè)發(fā)展風險。兼并重組企業(yè)變更營業(yè)執(zhí)照等相關證照、國有土地使用權證、建筑工程規(guī)劃許可證等項目和建設手續(xù)名稱，相關主管部門依法依規(guī)、限時辦結。在資質核定、信用評定時，按有利于企業(yè)原則審批。（牽頭單位：市住建委，配合單位：市工商局、市國土局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（九）鼓勵房地產企業(yè)發(fā)展跨界房地產。允許房地產開發(fā)企業(yè)申請對已供應但未開發(fā)的住宅用地或商業(yè)經營性用地轉型用于國家支持的新興產業(yè)、文化旅游產業(yè)、體育產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。對在建但尚未銷售的商品房項目，在不改變用地性質和容積率等必要條件的前提下，允許企業(yè)對戶型結構進行優(yōu)化調整。對符合條件的非住宅項目，可改為“創(chuàng)客空間”、電商用房、教育培訓、幼兒園、養(yǎng)老院等用房，也可改造為酒店式公寓及用于文化、旅游、體育產業(yè)等其他符合條件的經營性、公益類用房，支持非住宅項目轉型利用。對已辦理規(guī)劃驗收的酒店、商業(yè)或辦公項目，不改變建筑功能僅對內部進行分割使用的，可直接辦理產權登記手續(xù)。（牽頭單位：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，配合單位：市發(fā)改委、市國土局、市環(huán)保局、市教育局、市房產局、各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（十）加強規(guī)劃調控。切實采取有效措施，減少商業(yè)用房庫存。對擬出讓的住宅用地，商住兼容比可按滿足項目自身商業(yè)配套最低指標出具規(guī)劃條件；對已出讓的住宅項目，可按滿足項目自身商業(yè)配套最低指標審批或調整規(guī)劃方案。以市場暢銷的中、小戶型為主導，減少大戶型住房上市供應。允許在建住宅項目根據市場需求對戶型進行調整。商業(yè)項目可根據項目需求配套建設公寓類用房，公寓用房內部布局可根據實際需求設計，間距及配套參照辦公建設標準執(zhí)行，規(guī)模原則上不超過項目地上總建筑面積的40%。市規(guī)劃、國土部門要與市住建、城管、房產等部門建立共享機制，及時掌握區(qū)域基礎設施配套建設、區(qū)域房地產庫存情況，并作為編制城市規(guī)劃和制定土地收儲計劃的基礎資料。（牽頭單位：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，配合單位：市國土局、市住建委、市城鄉(xiāng)管委、市房產局、各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（十一）合理調控土地供應規(guī)模。結合“十三五”規(guī)劃，控制好土地供應規(guī)模、布局和節(jié)奏，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地。減少城中村改造之外的土地供應，新增商品房供地更多由城中村改造用地供應。庫存量大、消化周期較長的，庫存嚴重的區(qū)域，合理減少或暫停向房地產項目供地。擬出讓宗地紅線外必須同步規(guī)劃建設供水、供電、供熱、燃氣、道路等基礎配套設施，不具備條件的，一律不得出讓。（牽頭單位：市國土局，配合單位：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市房產局、市住建委、市城鄉(xiāng)管委、市城改辦、各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（十二）完善基礎設施和生活服務配套設施建設。加大商品房滯銷區(qū)域政府投入，盡快完善市政和生產生活要素等基礎設施建設及醫(yī)院、學校、商業(yè)等生活服務配套功能，已列入規(guī)劃的納入當年或近兩年實施計劃，抓緊開工建設，滿足購房者基本生活需求。鼓勵優(yōu)質教育、醫(yī)療機構增設分支機構，科學配置教育、醫(yī)療資源。（牽頭單位：市住建委、市城鄉(xiāng)管委，配合單位：市教育局、市衛(wèi)生計生委，各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（十三）培育發(fā)展住房租賃市場。以建立購租并舉的住房制度為主要方向，搭建房屋租賃平臺，建設住房租賃服務系統(tǒng)，推行統(tǒng)一的租賃合同示范文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。發(fā)展房屋租賃企業(yè)，為公共租賃住房保障、農村勞動力轉移人口、新就業(yè)職工等各類人群提供房屋租賃服務。鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，為住房租賃市場提供房源；支持房地產開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，將庫存房源通過房屋租賃平臺向社會出租；引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃機構合作，發(fā)展租賃地產；支持個人委托住房租賃企業(yè)出租住房。
允許將現有住房按照國家和我市住宅設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火隔離設施，必須確保消防設施完好有效。（牽頭單位：市房產局，配合單位：市公安局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市國土局、市公安消防支隊、各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（十四）加快解決國有土地上房屋權屬登記遺留問題。落實省住建廳等五廳局《關于加快解決國有土地上房屋權屬登記遺留問題的意見》（晉建房字〔2015〕215號），全面啟動已交付使用但未辦理產權的房屋清理工作，加快為購房人辦理房屋權屬登記，解除交易限制，釋放市場中以舊換新，以小換大的購買力，創(chuàng)造出租、抵押等變現條件，促進新建商品住房、二手住房良性互動。（牽頭單位：市房產局，配合單位：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市國土局、市住建委、市地稅局、市人防辦、市消防支隊，各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（十五）方便購房人子女就學。居民購買商品住房涉及子女九年義務教育的，由各縣（市、區(qū)）根據有關規(guī)定和本市適齡兒童少年入學相關政策，合理安排購房人子女入學。（牽頭單位：市教育局，配合單位：市房產局，各縣、市人民政府）
（十六）強化房地產市場監(jiān)管。繼續(xù)開展多部門聯(lián)動專項整治活動，對房地產開發(fā)企業(yè)從項目立項到房屋銷售各環(huán)節(jié)實行全過程監(jiān)管，對中介市場經營行為進行重點規(guī)范和整治，加強市場風險防控。（牽頭單位：市房產局，配合單位：市工商局、市公安局、市住建委、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市國土局，各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會）
二、保障措施
（一）加強組織領導。市化解房地產庫存工作領導小組辦公室（設在市房產管理局）負責全市化解房地產庫存工作的統(tǒng)籌協(xié)調、工作指導和監(jiān)督考核。各縣（市、區(qū)）成立相應領導機構。
（二）加強市場監(jiān)測。及時掌握市場動態(tài)，定期分析研判市場形勢，為采取應對措施提供依據和支撐。建立去庫存分析調度制度，針對去庫存工作中存在的問題，提出相應政策措施，及時應對市場變化。房產、國土、規(guī)劃、稅務、金融、財政、統(tǒng)計等部門建立工作機制，實現信息共享。
（三）落實工作責任。各牽頭單位組織配合單位，按照職責分工，加強調查研究，細化工作任務，制定實施方案，分城、分區(qū)施策，積極采取有效措施，確保各項政策落到實處，化解房地產庫存工作取得實效。市委、市政府將化解房地產庫存工作納入對各縣（市、區(qū)）人民政府、市各相關部門和單位的目標責任制管理和績效考核，考核結果向全市通報。市化解房地產庫存工作領導小組辦公室建立監(jiān)督考核機制，適時開展督查督導，確保工作推進力度。對思想不重視、組織不到位、工作不得力的部門和單位，嚴肅追責。
（四）正確引導輿論。正確引導社會預期，引導消費者樹立正確的住房消費觀念，增強購房者信心。各新聞媒體客觀公正報道房地產市場運行情況，積極宣傳化解房地產庫存工作的重大意義，準確、全面解讀各項政策，為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展營造良好輿論氛圍。
本意見自印發(fā)之日起執(zhí)行。此前有關文件精神與本意見不一致的，以本意見為準。
太原市人民政府辦公廳
2016年8月24日
(此件公開發(fā)布)
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