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邢臺市人民政府
關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見的通知
邢政〔2010〕15號
各縣(市、區(qū))人民政府，開發(fā)區(qū)、大曹莊、七里河新區(qū)管委會(huì)，市政府有關(guān)部門：
《進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》已經(jīng)市政府第二十九次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹實(shí)施。
二○一○年七月二十六日
進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見
為提高人民群眾居住質(zhì)量，促進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等國家法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況制定本意見。
一、提高對物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識
我市物業(yè)管理工作開展13年以來，物業(yè)管理市場從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務(wù)，已形成了專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量差等問題，制約著我市物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。物業(yè)管理對于提高居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市管理水平，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程都將起到積極而重要的作用。各級各部門一定要站在全局高度，充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，切實(shí)做好物業(yè)管理工作。
二、建立健全物業(yè)管理行政體制，明確各部門職責(zé)
市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作（以下簡稱市物業(yè)管理主管部門）。主要職責(zé)：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策起草制定全市物業(yè)管理配套文件、政策；負(fù)責(zé)市區(qū)新建項(xiàng)目物業(yè)管理辦公用房配置情況的核準(zhǔn)和監(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)核準(zhǔn)和管理工作；指導(dǎo)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)和專項(xiàng)維修資金使用情況實(shí)施監(jiān)督、檢查；組織物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)；代管市區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的達(dá)標(biāo)、升級及考評工作；負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的組織、監(jiān)督和管理工作。
各縣（市、區(qū)）住房保障和房產(chǎn)管理局（建設(shè)局）是本轄區(qū)物業(yè)管理主管部門（以下簡稱縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門）。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)，抓好物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分；指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門之間的工作關(guān)系；接受并處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)和組建業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)工作，并對業(yè)主委員會(huì)的日常工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo);負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理住宅小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的各種矛盾糾紛;負(fù)責(zé)召集縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面代表召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參與和組織轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、召開和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，調(diào)解社區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)糾紛。
建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、城管、廣播電視、公安、環(huán)保、通訊、供電、供熱、供水、供氣等有關(guān)部門和單位，按照各自職責(zé)配合實(shí)施本意見。
三、規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)服務(wù)水平
（一）加強(qiáng)新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)管理，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制。嚴(yán)格把好市場準(zhǔn)入關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級核準(zhǔn)。強(qiáng)化對新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊資本的審核管理，新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須持有企業(yè)注冊資本驗(yàn)資證明，物業(yè)管理主管部門在審批資質(zhì)證書時(shí)要將驗(yàn)資證明作為審批要件。
（二）對外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行備案登記管理。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在邢臺承攬物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前，要持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、服務(wù)業(yè)績等材料到擬承攬服務(wù)項(xiàng)目所在地的市、縣（市）物業(yè)管理主管部門進(jìn)行備案登記，市物業(yè)管理主管部門對外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行備案登記后，要書面告知服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門。
（三）堅(jiān)決依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為。依法取締物業(yè)管理活動(dòng)中未取得資質(zhì)證書的企業(yè)，嚴(yán)格查處企業(yè)借用資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的行為和轉(zhuǎn)包行為，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定對其進(jìn)行處罰。
（四）建立市場退出機(jī)制，避免物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)真空。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同到期或其他原因要退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在合同到期或退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前30日內(nèi)告知開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)，并同時(shí)告知物業(yè)所在地的市、縣（市）物業(yè)管理主管部門，開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在市、縣（市）物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督下，做好有關(guān)事項(xiàng)的處理和交接工作，并做好新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。
（五）強(qiáng)化市場整頓檢查，健全完善企業(yè)誠信體系建設(shè)。物業(yè)管理主管部門要強(qiáng)化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，定期、不定期的開展市場整頓，對企業(yè)違規(guī)行為及時(shí)查處，并建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信和經(jīng)理人信用考核制度，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，定期在邢臺市房地產(chǎn)信息網(wǎng)和相關(guān)媒體公布考核結(jié)果。對考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或吊銷資質(zhì)證書。業(yè)主委員會(huì)對不履行合同、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法解除合同。
（六）引入典型推動(dòng)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場全面發(fā)展。把開展物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考評工作和樹立樣板小區(qū)結(jié)合起來，在省級物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目的基礎(chǔ)上培育樹立國家級示范小區(qū)，市物業(yè)管理主管部門要組織指導(dǎo)成立我市物業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司，集團(tuán)公司通過規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，打造我市一流樣板小區(qū)，引領(lǐng)我市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展。通過樣板培育，樹立精品典范，對全市物業(yè)小區(qū)起到示范引導(dǎo)作用，推動(dòng)行業(yè)整體上臺階。
四、實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程
（一）實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)管理制度。建筑規(guī)模3萬平方米以上的新建物業(yè)項(xiàng)目銷售前，一律要通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)；新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)。市、縣（市）物業(yè)管理主管部門要采取有力措施，認(rèn)真組織開發(fā)單位進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)。
（二）對投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在3萬平方米以下的，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)。嚴(yán)格企業(yè)招投標(biāo)管理，企業(yè)要如實(shí)按照小區(qū)整體規(guī)劃總建筑面積，提交相關(guān)材料報(bào)物業(yè)管理主管部門申請審查批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。未經(jīng)物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)管理主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，并處以罰款。
五、建立健全專項(xiàng)維修資金管理制度
沒有建立專項(xiàng)維修資金管理制度的縣（市），物業(yè)管理主管部門要建立專項(xiàng)維修資金管理制度，已經(jīng)建立相關(guān)制度的要進(jìn)一步進(jìn)行完善。專項(xiàng)維修資金管理制度要明確提取的比例、交納和使用的程序等,交納和使用審批程序要方便業(yè)主和企業(yè)，并確保專項(xiàng)維修資金的正常歸集和合理使用。各縣（市）要在2010年年底前完成專項(xiàng)維修資金制度的建立完善工作，新建住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金歸集率要達(dá)到100%。
六、解決房屋質(zhì)保期內(nèi)維修問題
根據(jù)目前出現(xiàn)的一些業(yè)主投訴房屋質(zhì)量問題（質(zhì)保期內(nèi)），由于部分開發(fā)企業(yè)的維修不及時(shí)或解決問題拖沓，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理帶來諸多麻煩。物業(yè)管理主管部門在組織監(jiān)管前期物業(yè)進(jìn)行招投標(biāo)時(shí)，由市、縣（市）物業(yè)管理主管部門，組織監(jiān)督開發(fā)企業(yè)、承建企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方就質(zhì)保期內(nèi)房屋質(zhì)量維修問題簽定協(xié)議，解決質(zhì)保期內(nèi)房屋質(zhì)量問題。
各級建設(shè)主管部門要加強(qiáng)對質(zhì)保期內(nèi)房屋質(zhì)量維修問題的監(jiān)督管理，對保修期內(nèi)房屋維修故意拖延、推諉等行為及時(shí)督促、查處，確保業(yè)主房屋在質(zhì)保期內(nèi)能及時(shí)得到維修。
七、加強(qiáng)舊住宅小區(qū)的治理和改善，扶持舊小區(qū)物業(yè)管理工作
政府加大對舊住宅小區(qū)的治理和改善力度，分年度投入財(cái)政資金，大力開展舊住宅小區(qū)改善工程，完善舊小區(qū)公共配套設(shè)施，改變舊小區(qū)臟亂差的狀況。
對改造后具備物業(yè)管理?xiàng)l件的舊住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)服務(wù)；對不完全具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保安、公共設(shè)施維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性自助式管理；對個(gè)別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“棟樓管理”模式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護(hù)。
八、強(qiáng)化物業(yè)管理辦公用房配套建設(shè)
新規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目要按照《邢臺市物業(yè)管理辦法》（政府令〔2007〕第1號）的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房。物業(yè)管理辦公用房應(yīng)為獨(dú)用成套房屋，具有獨(dú)立的使用通道，配備水、電、暖、通訊等基本設(shè)施，具備辦公使用條件，位置要建設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域中心位置，相對獨(dú)立，不得設(shè)在住宅樓內(nèi)，不得配置地下室、車庫等不適合辦公使用的房屋。
開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房的，由市、縣（市）物業(yè)管理主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處以罰款。
九、加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，促進(jìn)小區(qū)建立自治組織
縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)要積極引導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)主委員會(huì)。特別是街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)要充分發(fā)揮與居民接觸多，對小區(qū)情況了解的優(yōu)勢，在日常工作中通過向業(yè)主宣傳政策，主動(dòng)幫助業(yè)主成立籌備組等措施，加強(qiáng)對業(yè)主的引導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立工作的進(jìn)展。
在指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)主委員會(huì)過程中，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)要把好業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員的選舉關(guān)，確保選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，并具有一定的組織能力，能夠真正的代表全體業(yè)主的利益，能夠公正的處理和協(xié)調(diào)業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的關(guān)系，為小區(qū)物業(yè)管理工作的順利、健康發(fā)展起到積極的作用。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，并應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
十、加強(qiáng)部門配合，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境
（一）進(jìn)一步加大物業(yè)管理輿論宣傳力度。各新聞媒體要廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策、法規(guī)，積極推廣典型經(jīng)驗(yàn)，營造良好的輿論氛圍，各級物業(yè)管理主管部門也要切實(shí)加強(qiáng)與新聞媒體的溝通和聯(lián)絡(luò)，建立定期宣傳交流機(jī)制，著力宣傳貫徹和落實(shí)物業(yè)管理法律法規(guī)政策，讓廣大業(yè)主能夠及時(shí)了解物業(yè)管理行業(yè)政策和動(dòng)態(tài)，促進(jìn)業(yè)主與企業(yè)的互動(dòng)與互信，進(jìn)一步明確部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主之間的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)自身宣傳，理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系,形成行業(yè)輿論宣傳合力，讓業(yè)主、社會(huì)各界都認(rèn)識到物業(yè)管理是各方均受益的行為，營造一種全社會(huì)關(guān)心、支持物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)全社會(huì)的良好氛圍，改變業(yè)主消費(fèi)觀念，提高物業(yè)管理收費(fèi)率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要增強(qiáng)服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，公開服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等情況。
（二）強(qiáng)化和規(guī)范專業(yè)服務(wù)單位收費(fèi)行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)直接向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)戶閥門或者分戶計(jì)量表以外部分的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用和代管相關(guān)設(shè)施設(shè)備，為物業(yè)管理工作提供一個(gè)規(guī)范、和諧的市場環(huán)境。
（三）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)部門要會(huì)同市物業(yè)管理主管部門，綜合當(dāng)前物價(jià)和物業(yè)管理市場實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)部門要每年對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行市場調(diào)研，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)服務(wù)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（四）加大小區(qū)內(nèi)違章建筑的治理力度。小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、侵占公共用地、搭建傘面樓頂、共用樓道隔斷等行為，由縣（市、區(qū)）人民政府和各級規(guī)劃部門負(fù)責(zé)進(jìn)行清理，并向社會(huì)公布舉報(bào)電話。對小區(qū)內(nèi)強(qiáng)電、弱電、供水、供暖、供氣等部門的不規(guī)范建設(shè)現(xiàn)象，由運(yùn)營單位進(jìn)行清理，并按照規(guī)范進(jìn)行治理?？h（市、區(qū)）人民政府和各級規(guī)劃部門、各公共設(shè)施運(yùn)營單位要定期對小區(qū)內(nèi)違章建筑及相關(guān)運(yùn)營管線進(jìn)行檢查整頓，維護(hù)小區(qū)良好的居住環(huán)境。
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