武政規(guī)〔2017〕39號《武漢市人民政府關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》

《武漢市人民政府關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》







武政規(guī)〔2017〕39號

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（鄂政辦發(fā)〔2017〕18號）精神,解決新市民階段性住房需求，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)，經(jīng)研究，現(xiàn)就我市開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作提出如下實(shí)施意見：

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神,認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院、省人民政府決策部署，加快推進(jìn)百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)計劃，建立購租并舉的住房制度，擴(kuò)大住房租賃市場有效供給，支持住房租賃消費(fèi)，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，促進(jìn)我市住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）工作目標(biāo)。緊緊圍繞城鎮(zhèn)居民住有所居的根本目標(biāo)，按照“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、精細(xì)管理、精準(zhǔn)服務(wù)”的原則，積極探索創(chuàng)新住房租賃運(yùn)作方式，到2020年，基本形成渠道多元、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場體系。

二、工作措施

（一）培育住房租賃市場供應(yīng)主體

1．發(fā)展住房租賃企業(yè)。鼓勵武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司、市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司、武漢碧水集團(tuán)有限公司等市屬國資企業(yè)，以及中央所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、混合所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨(dú)或者共同出資，或者與民營企業(yè)共同出資，設(shè)立由國有資本控股、以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用。鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及各類機(jī)構(gòu)投資者設(shè)立專門的住房租賃企業(yè)，開展規(guī)模化、集約化、專業(yè)化住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)。積極引導(dǎo)住房租賃企業(yè)從事中小戶型、中低價位的住房租賃經(jīng)營服務(wù)，滿足不斷增長的住房租賃需求。住房租賃企業(yè)可按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）的有關(guān)規(guī)定，享受生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。（責(zé)任單位：市國資委、市住房保障房管局、市工商局。排第一位部門為牽頭單位，下同）

2．鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或者新建住房，以先租后售、與住房租賃企業(yè)合作等方式，開展住房租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展租賃地產(chǎn)。（責(zé)任單位：市住房保障房管局）

3．支持和規(guī)范個人出租住房行為。鼓勵個人依法規(guī)范出租自有住房，支持個人委托住房租賃企業(yè)和住房租賃中介機(jī)構(gòu)出租自有住房。（責(zé)任單位：市住房保障房管局、市公安局）

（二）建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺

積極開展“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃”服務(wù)，建立并完善武漢市住房租賃交易服務(wù)平臺，提供住房租賃企業(yè)備案、房源信息發(fā)布和核驗(yàn)、企業(yè)信用體系建設(shè)、企業(yè)及從業(yè)人員星級評定、住房租賃合同網(wǎng)上簽約等服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本。建立住房租賃信息發(fā)布和審核標(biāo)準(zhǔn)，明確租賃雙方當(dāng)事人權(quán)責(zé)關(guān)系，規(guī)范住房租賃交易流程，維護(hù)租賃期限內(nèi)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。鼓勵住房租賃企業(yè)開發(fā)利用移動終端（APP），推動實(shí)現(xiàn)住房租賃實(shí)時線上溝通和租賃交易服務(wù)評價，增加信息透明度。通過平臺建設(shè)，加強(qiáng)對出租房屋和流動人口信息的采集，建立住房租賃交易數(shù)據(jù)庫，提高住房租賃市場監(jiān)測分析水平，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；將住房租賃信用管理納入全市信用信息公共服務(wù)平臺，推動完善多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。（責(zé)任單位：市住房保障房管局、市工商局、市公安局）

（三）多渠道增加租賃住房供應(yīng)

１．鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過新建配建租賃住房增加供應(yīng)。在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域周邊或者工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中區(qū)域，選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項(xiàng)目，按照一定比例（約為10—20%）和相關(guān)要求配建租賃住房，并明確自具備交付條件之日起一定年限內(nèi)（暫定為5—10年）不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓或者分割抵押；配建租賃住房的，可不再配建公共租賃住房（以下簡稱公租房）；在住房需求量大的區(qū)域，探索將新建商品房配建一定比例的租賃住房作為土地出讓條件。同時，通過新建人才公寓或者貨幣化保障等方式，滿足新就業(yè)大學(xué)生和技術(shù)工人的住房租賃需求。在住房租賃需求矛盾突出的區(qū)域，探索利用“城中村”改造產(chǎn)業(yè)用地和工業(yè)園區(qū)用地配套建設(shè)租賃住房，引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織與住房租賃企業(yè)合作，開展住房租賃服務(wù)。（責(zé)任單位：市國土規(guī)劃局、市住房保障房管局）

２．鼓勵住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過存量房市場增加供應(yīng)。鼓勵住房租賃企業(yè)收購或者長期租賃閑置的非住宅項(xiàng)目，將其改建為集中式公寓，在規(guī)劃用途調(diào)整為公寓的前提下，按照公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)計、建設(shè)，經(jīng)公安消防、國土規(guī)劃部門按照公寓類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計審核并驗(yàn)收合格后，面向社會出租。引導(dǎo)住房租賃企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展合作，通過對存量商品房進(jìn)行整體打包、售后租賃、定制開發(fā)等方式，將投資性住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房供應(yīng)，由住房租賃企業(yè)開展住房租賃服務(wù)。引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)長期租賃閑置住房，在符合我市有關(guān)最小出租單位、居住人數(shù)、承租面積和消防安全管理規(guī)定的基礎(chǔ)上，將其改造為分散式公寓，進(jìn)行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一經(jīng)營。（責(zé)任單位：市住房保障房管局、市國土規(guī)劃局、市公安局）

3．將部分公租房源調(diào)整為租賃住房向社會出租。在住房租賃需求較為集中，且已建（在建）公租房已滿足保障家庭需求的區(qū)域，將部分公租房源調(diào)整為社會租賃住房，面向社會出租，不再限定租賃對象。（責(zé)任單位：市住房保障房管局）

（四）完善公租房保障機(jī)制

1．推進(jìn)公租房保障貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行住房實(shí)物保障和租賃貨幣化補(bǔ)貼并舉，支持公租房保障對象通過住房租賃市場租房，對符合條件的家庭給予住房租賃貨幣化補(bǔ)貼。完善住房租賃貨幣化補(bǔ)貼制度，結(jié)合住房租賃市場租金水平和公租房保障對象實(shí)際情況，合理確定住房租賃貨幣化補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。（責(zé)任單位：市住房保障房管局）

2．提高公租房運(yùn)營保障能力。采取政府購買服務(wù)或者政府和社會資本合作（PPP）模式，對現(xiàn)有政府投資和管理的公租房，在確保政府擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，由各區(qū)人民政府選擇符合條件的住房租賃企業(yè)開展規(guī)模化經(jīng)營，不斷提高公租房管理和服務(wù)水平。將符合公租房保障條件的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年專業(yè)技術(shù)人員，納入公租房保障范圍。（責(zé)任單位：市住房保障房管局）

（五）加大住房租賃政策支持力度

１．規(guī)劃、土地支持政策。探索通過租賃、先租后讓等方式供應(yīng)租賃住房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地，新建租賃住房項(xiàng)目的土地出讓金可分期支付。在符合城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，且不影響城市功能和城市整體風(fēng)貌的前提下，允許通過規(guī)劃論證將賓館、酒店、寫字樓等商業(yè)用房改建為租賃住房，其土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后不再補(bǔ)交土地出讓金，經(jīng)改建的租賃住房不得分割產(chǎn)權(quán)出售。（責(zé)任單位：市國土規(guī)劃局）

2．稅收優(yōu)惠政策。在增值稅優(yōu)惠政策方面：對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對屬于單位和個體工商戶的小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對個人出租住房的，減按1.5%的征收率計算繳納增值稅；對小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（含住房）月收入不超過3萬元的，在2017年底之前可按照有關(guān)規(guī)定免征增值稅；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的，一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人按照3%的征收率繳納增值稅。在企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策方面：對自2017年1月1日起至2019年12月31日止，年應(yīng)納稅所得額低于50萬元（含50萬元）的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按照20%的征收率繳納企業(yè)所得稅；企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。在房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策方面：對個人出租住房，按照4%的征收率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按照市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的征收率征收房產(chǎn)稅。（責(zé)任單位：市地稅局、市國稅局）

3．工商支持政策。住房租賃企業(yè)申請營業(yè)執(zhí)照，工商部門應(yīng)當(dāng)予以支持，將“房屋租賃服務(wù)”列為其主營業(yè)務(wù)。（責(zé)任單位：市工商局）

4．住房公積金優(yōu)惠政策。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，職工家庭在我市無自有住房且租賃住房的，經(jīng)住房租賃合同登記備案后，可提取夫妻雙方住房公積金用于支付房租。職工租住公租房的，可按照實(shí)際房租支出全額提取住房公積金用于支付房租；租住商品住房的，可根據(jù)住房租賃市場租金水平和租住住房面積，確定用于支付房租的住房公積金提取額度。（責(zé)任單位：武漢住房公積金管理中心）

5．保障承租人享有公共服務(wù)政策。承租人申領(lǐng)居住證后，可按照《武漢市居住證服務(wù)與管理暫行辦法》（市人民政府令第277號）等有關(guān)規(guī)定享受我市義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計劃生育服務(wù)、法律援助和其他法律服務(wù)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。同時，相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合我市實(shí)際，適時研究出臺符合條件的承租人子女就近入學(xué)等基本公共服務(wù)政策措施。（責(zé)任單位：市公安局、市教育局、市人力資源社會保障局、市衛(wèi)生計生委、市司法局）

6．住房保障政策。探索從住房租賃市場籌集公租房房源。按照“租補(bǔ)分離”的原則，引導(dǎo)和支持住房保障家庭通過租賃市場解決住房問題，對承租住房保障家庭給予一定的住房租賃貨幣化補(bǔ)貼，并在保障性安居工程專項(xiàng)資金中予以安排。（責(zé)任單位：市住房保障房管局、市財政局）

7．金融支持政策。協(xié)調(diào)國家政策性銀行和部分商業(yè)銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設(shè)和經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長期貸款支持；對將已竣工的庫存商品住房轉(zhuǎn)化為出租房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)給予貸款支持。協(xié)調(diào)商業(yè)銀行積極開展住房租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，支持企業(yè)多渠道融資。（責(zé)任單位：市金融工作局）

8．配套政策。將非住宅改造為租賃住房的，必須在符合燃?xì)獍踩拖嚓P(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下使用燃?xì)狻Ｍ恋赜猛菊{(diào)整為居住用地，其用水、用電、用氣經(jīng)水、電、氣經(jīng)營企業(yè)核實(shí)為民用性質(zhì)的，按照民用價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；存在混合性質(zhì)情況的，應(yīng)分表計量，未分表計量的，由供用雙方協(xié)商混合用量比例，執(zhí)行分類價格。（責(zé)任單位：市住房保障房管局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃局、市公安消防局，市水務(wù)集團(tuán)、武漢供電公司、市燃?xì)夤荆?/p>

9．落實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)政策。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。（責(zé)任單位：市金融工作局）

（六）加強(qiáng)住房租賃管理和服務(wù)

1．建立住房租賃企業(yè)的準(zhǔn)入和資質(zhì)管理體系。在試點(diǎn)工作期間，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：辦理工商注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照；有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)且經(jīng)房管部門備案；經(jīng)營的出租房屋不少于1000間（暫定），且承租時間不少于5年（暫定）；住房租賃合同應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定到房管部門備案；企業(yè)員工不少于30人（暫定）。（責(zé)任單位：市住房保障房管局）

2．規(guī)范住房租賃行為。房屋租賃雙方要按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定履行義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合出租要求，對承租人履行消防安全職責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督；在房屋租賃合同期限內(nèi)，無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用房屋和室內(nèi)設(shè)施，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅物業(yè)的消防安全工作，并按時繳納租金。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大對違規(guī)裝修改造出租房屋、違規(guī)群租等行為的監(jiān)管和查處力度。（責(zé)任單位：市住房保障房管局、市公安局、市城管委）

3．建立部門間信息共享機(jī)制。通過武漢市住房租賃交易服務(wù)平臺，將房屋租賃合同登記備案信息與稅務(wù)、金融、住房公積金、工商、公安、社會治安綜合治理、教育、人力資源社會保障、衛(wèi)生計生等主管部門共享，各主管部門驗(yàn)證房屋租賃合同登記備案信息后，落實(shí)租賃主體相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學(xué)、社保、醫(yī)保、住房保障等公共服務(wù)。（責(zé)任單位：市住房保障房管局）

4．強(qiáng)化流動人口和出租房屋管理。長期從事住房租賃的企業(yè)和專營機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋租賃登記備案，將出租房屋和承租人信息上報相關(guān)部門，并在社會治安綜合治理、公安、消防、住房保障房管等部門指導(dǎo)下，協(xié)助做好流動人口和出租房屋的管理工作。（責(zé)任單位：市公安局、市住房保障房管局）

三、組織實(shí)施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立市培育和發(fā)展住房租賃市場領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組），由市人民政府分管副市長任組長，市住房保障房管、城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國資、國土規(guī)劃、財政、稅收、金融、工商、公安、消防、城管等部門負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌推進(jìn)全市培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，在市住房保障房管局辦公，具體負(fù)責(zé)相關(guān)工作的落實(shí)和督辦。市住房保障房管局應(yīng)當(dāng)明確住房租賃管理專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房租賃市場的統(tǒng)籌管理工作。

（二）完善政策措施。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位應(yīng)當(dāng)按照本方案的要求，成立專班，研究制訂有針對性的支持政策和配套措施，增強(qiáng)培育和發(fā)展住房租賃市場各項(xiàng)政策措施的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。

（三）開展試點(diǎn)工作。選擇武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作重點(diǎn)區(qū)域。由市住房保障房管局牽頭組織相關(guān)單位，根據(jù)企業(yè)運(yùn)營規(guī)模、資金實(shí)力、運(yùn)營能力、信用等因素，選擇不少于5家國資企業(yè)、5家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營試點(diǎn)企業(yè)，爭取于2017年底之前實(shí)現(xiàn)住房租賃項(xiàng)目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬平方米。

（四）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。加大政策宣傳力度，鼓勵企業(yè)積極投入住房租賃行業(yè)；加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹立理性住房消費(fèi)觀念，為培育和發(fā)展住房租賃市場營造良好氛圍。

本意見自印發(fā)之日起施行，有效期為5年。

 

武漢市人民政府

2017年8月29日

 

  修訂：根據(jù)《市人民政府關(guān)于修改和宣布失效市人民政府及其辦公廳部分規(guī)范性文件的決定》（武政規(guī)〔2019〕3號）和有關(guān)規(guī)章清理工作的要求，經(jīng)認(rèn)真清理，對《市人民政府關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》（武政規(guī)〔2017〕39號）作如下修改：將“二、工作措施”中的“對自2017年1月1日起至2019年12月31日止，年應(yīng)納稅所得額低于50萬元（含50萬元）的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅”修改為“對符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅，符合減半征收條件的，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按照20%的稅率繳納企業(yè)所得稅”。

附件:武政規(guī)[2017]39號.pdf

本文鏈接：http://www.per-better.com/rule/77430.html

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