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江西省國家稅務局營改增領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于發(fā)布《江西省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增政策問題解答四（房地產(chǎn)業(yè)）》的通知
贛國稅營改增辦發(fā)〔2016〕52號
各市、縣(區(qū))國家稅務局：
為打好全面推開營改增試點工作“改進好”戰(zhàn)役，省局對試點政策執(zhí)行中遇到的房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)問題，重新進行了梳理，供各地參考。在財政部和總局未出臺新的政策規(guī)定之前，本次解答與之前解答不一致的，在以后具體處理中暫按此《解答》意見執(zhí)行。
江西省國稅局營改增領(lǐng)導小組辦公室
2016年12月27日
江西省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增政策問題解答四（房地產(chǎn)業(yè)）
一、房地產(chǎn)一般納稅人老項目，選擇按一般計稅方法計稅，5月1前收到售房預收款，已繳納營業(yè)稅，5月1日后收到剩余的售房尾款，如何計算土地扣除款？
答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第八款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額為銷售額。5月1日后收取的售房尾款，以按規(guī)定扣除按該套房對應的土地款后的余額為銷售額。
二、4月30前開具的地稅預收款收據(jù)，現(xiàn)退房，5月1日后能否紅字開具國稅領(lǐng)取的預收款收據(jù)？
答：不得開具國稅部門監(jiān)制的紅字預收款收據(jù)，應按規(guī)定向地稅部門申請退還預繳的營業(yè)稅。
三、房地產(chǎn)開發(fā)公司已交營業(yè)稅未開具預收款收據(jù)的預收款是否可以補開國稅局領(lǐng)取的預收款收據(jù)？
答：已交營業(yè)稅的預收款，不得補開國稅部門監(jiān)制的預收款收據(jù)。
四、房地產(chǎn)公司返還給拆遷戶的住房，是否視同銷售？銷售收入如何確認？
答：房地產(chǎn)公司將拆遷還建的不動產(chǎn)交付被拆遷人，按銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目繳納增值稅。
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2016年第70號)第二條規(guī)定，其銷售額按下列方法和順序確認：
(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
(2)由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
五、房地產(chǎn)企業(yè)從其他房地產(chǎn)企業(yè)購買的土地未開發(fā)建設，按照36號文的規(guī)定不能對土地價款進行差額扣除，企業(yè)反映如不能扣除土地價款稅收負擔很重，可否視為老項目適用簡易征收計稅呢？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。從其他單位和個人購買土地使用權(quán)，取得合法有效的增值稅專用發(fā)票注明的進項稅額可按規(guī)定抵扣。
是否能按老項目，按照《建筑工程施工許可證》或建筑施工承包合同注明的開工日期來判定。
六、房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)商鋪后轉(zhuǎn)為企業(yè)自持物業(yè)(該商鋪于2015年開工，2016年8月達到竣工條件辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)為自持物業(yè))，該物業(yè)后續(xù)出租判斷可否實行簡易征收，需要以開工日期或產(chǎn)權(quán)證上注明日期界定老項目嗎？如需要，是以哪個日期為準？
答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算應納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開發(fā)的不動產(chǎn)，屬于以自建方式取得不動產(chǎn)，自建項目施工許可證注明開工日期為2016年4月30日前的，可以選擇簡易計稅方法按5%征收率計算應納稅額。
七、房地產(chǎn)企業(yè)的人防工程做車位，合同是70年的租賃，也不能辦理產(chǎn)權(quán)證，該類業(yè)務算銷售不動產(chǎn)，還是租賃？發(fā)票如何開具？
答：根據(jù)總局有關(guān)政策解答精神，按照實質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應按照出售不動產(chǎn)處理。
八、購房者2016年4月30日前從房地產(chǎn)開發(fā)公司購入的不動產(chǎn)，由于各種原因，未取得發(fā)票且未辦理產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)到國稅部門要求自行納稅補開正式發(fā)票，該如何處理？
答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第十三款規(guī)定，試點納稅人納入營改增式點之日前發(fā)生的應稅行為，應繳營業(yè)稅。如未開具發(fā)票的，可申請代開，代開時除攜帶《江西省國家稅務局代開普通發(fā)票管理辦法》所列資料外，還應攜帶由原主管地稅局出具的納稅人未開發(fā)票證明，包括納稅人已申報繳納營業(yè)稅額、未開具發(fā)票金額等以及未開票業(yè)務的營業(yè)稅完稅憑證原件及復印件。
九、在房管部門還未出具實際測繪房產(chǎn)面積時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機關(guān)的催促下， 于 4月30日前在地稅機關(guān)已開票繳稅，取得了地稅機關(guān)的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。5月1日后，如出現(xiàn)預售房產(chǎn)面積與實際房產(chǎn)測繪面積不符，需重開發(fā)票的，應如何操作？ 如出現(xiàn)預售房產(chǎn)面積小于實際房產(chǎn)測繪面積，應補繳增值稅還是營業(yè)稅？
答：根據(jù)贛地稅函[2016]21號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取地稅部門代開票方式開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，在5月1日之后發(fā)生房產(chǎn)實測建筑面積大于預測建筑面積的，按照規(guī)定納稅人應向地稅部門補繳營業(yè)稅，就補繳部分開具增值稅普通發(fā)票；實測建筑面積小于預測建筑面積的，納稅人向地稅部門申請辦理差額部分的退稅，并按規(guī)定作廢原已開具的地稅發(fā)票，重新開具增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取自開票方式開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在結(jié)余地稅發(fā)票用完或7月1日后發(fā)生上述情況的，納稅人應正確區(qū)分稅款所屬期，按規(guī)定申報繳納；發(fā)票開具按照國稅部門規(guī)定辦理。
十、個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅，“滿2年”是以房產(chǎn)證上的日期為準還是契稅發(fā)票上的日期為準？
答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3第五條規(guī)定，對于住房購買時間，應按照《國家稅務總局財政部建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即：個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
十一、銷售房地產(chǎn)項目納稅義務時間如何確認？
答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天為納稅義務發(fā)生時間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。
根據(jù)房地產(chǎn)項目銷售特點，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照規(guī)定預繳增值稅。
十二、房地產(chǎn)業(yè)納稅人在營改增前，已經(jīng)繳納營業(yè)稅開具了營業(yè)稅發(fā)票，在營改增后發(fā)生票面信息錯誤，需要作廢原營業(yè)稅發(fā)票，想咨詢可以重新開國稅的增值稅發(fā)票嗎？
答：如涉及變更購房人信息，應按退房(銷售退回)處理。按照根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第十三款規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。
十三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目收取的預收款，試點前在主管地稅機關(guān)已按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票的，補開增值稅發(fā)票是否按國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定截至2016年12月31日？
答：經(jīng)電話請示總局，《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十七條規(guī)定“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。”屬于《國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)第三條第(七)項規(guī)定“國家稅務總局另有規(guī)定除外”的情形。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生補開增值稅發(fā)票情形時，應當保留已按規(guī)定在主管國稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅未開發(fā)票的相關(guān)資料。
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