房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售房許可證之前收取的款項是否繳納營業(yè)稅？

2012年12月最高人民法院權(quán)威發(fā)布裁判文書《張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案》

【裁判摘要】
預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

——這個案例解決了房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售證之前收取款項的性質(zhì)問題，如果被定性預(yù)約合同的（即為了保證簽訂商品房買賣合同本約的擔(dān)保協(xié)議），在取得預(yù)售證之前收取款項屬于《擔(dān)保法》上的定金，并沒有發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅行為，不應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

——因此，海南省地方稅務(wù)局為了體現(xiàn)依法治稅精神，防止各縣市稅務(wù)機(jī)關(guān)行政的執(zhí)法風(fēng)險，以瓊地稅函[2013]623號規(guī)定“房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂預(yù)售合同或銷售合同之前，向業(yè)主收取的意向金、誠意金、訂金、VIP會員費等屬于暫收應(yīng)付款項，此時未發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅行為，不征收營業(yè)稅。待房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證，與業(yè)主簽訂預(yù)售合同或銷售合同之后，收取的定金、預(yù)收款等才繳納營業(yè)稅。”

本文關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 預(yù)售房許可證, 營業(yè)稅

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