您當前的位置：新購房屋繳納房產稅的時間點
新購置用于生產經營房產，繳納房產稅的時點，一直存在爭議。在實務中，這類房產已經使用，但很多企業(yè)的房產稅卻沒有繳納，其理由為沒有辦理完畢《房屋所有權證》，或決算還沒完成等，所以如何確定房屋交付使用的時點是關鍵。
《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
上項規(guī)定中對“房屋交付使用”時點，國家稅務總局沒有做出相關的解釋。對這個問題，筆者認為，通常情況下，交付使用也并不一定以房產證和土地使用證的取得為必要條件，因為辦理證件過程中有很多客觀因素。不動產和一些特殊的動產需要履行一定的手續(xù)和滿足形式要件，才能發(fā)生所有權的轉移。房屋所有權的轉移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權轉移。在商品房買賣的實踐中，房屋交付和登記之間往往有一個時間間隔，在沒有辦理登記取得房屋產權之前，房屋買受人對房屋只是事實上的占有，而不是法律上的所有。因此，房產證及土地使用證只是產權過戶的一個證明，不是交付使用的證明。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第十一條規(guī)定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！肚鄭u市地方稅務局關于明確房地產企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函〔2009〕128號）規(guī)定：商品房交付使用，是指房地產企業(yè)將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。
結合上述規(guī)定，筆者認為，新購入房產，不能僅以《房屋所有權證》辦理日期作為交付使用日期，現實中不能如約交付房產居多，應以房屋交付使用通知書或取得鑰匙時為準，這時雖然未辦理產權證書，但對此房產有了實質性的控制和管理權力。如企業(yè)不能提供交房通知書或鑰匙日期的，不排除稅務機關查閱裝修房屋、喬遷等相關事實作為交付時間的可能。
個人出租房屋涉稅小知識
一、個人出租非住房（商鋪、寫字間等）應繳納以下稅款：
1.房產稅：以租金收入12%計算繳納（根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條的規(guī)定）。
2.營業(yè)稅：以租金收入的5%計算繳納（根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表）。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅：按財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率是20%（根據《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定）。
5.印花稅：按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。
二、個人出租住房應繳納以下稅款，根據財稅〔2008〕24號文件（對房產稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠）：
1.房產稅：以租金收入4%計算繳納。
2.營業(yè)稅：3%稅率的基礎上減半計算繳納。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅：對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。
5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
6.免征印花稅。
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