代收代付款項(xiàng)是否交納營(yíng)業(yè)稅的政策分析

在今年地稅稽查中，我單位在其他應(yīng)付款中列支的有代收燃?xì)獬跹b費(fèi)，維修基金，有線電視初裝費(fèi)，有客戶辦理按揭貸款代收的公證費(fèi)、契稅、手續(xù)費(fèi)等等，查賬人員要求除物業(yè)維修基金、契稅外，均應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅及滯納金。

代收的按揭貸款費(fèi)用我們只是統(tǒng)一組織交納然后交納到相關(guān)單位，由他們出具發(fā)票之類，我有點(diǎn)困惑。這部分也要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？

我問查賬人員想要相關(guān)的文件，但他說在營(yíng)業(yè)稅暫行條例上有規(guī)定

答：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司從購房戶取得的代收款項(xiàng)，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營(yíng)業(yè)稅，僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅條例第十四條：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。
很明顯，給了你稅收籌劃的空間，開發(fā)公司只收取售房款，其他代收性質(zhì)的費(fèi)用讓物業(yè)公司來收，雙方都不需要繳納營(yíng)業(yè)稅了

按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條對(duì)“價(jià)外費(fèi)用”做了一個(gè)注解，“所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：
（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；
（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。”

房地產(chǎn)開發(fā)商為業(yè)主代收相關(guān)費(fèi)用是否要交營(yíng)業(yè)稅？

房地產(chǎn)開發(fā)商為業(yè)主代收維修基金、煤氣初裝費(fèi)、電表費(fèi)、有限電視初裝費(fèi)、契稅等費(fèi)用，然后交有關(guān)部門，有的是開發(fā)商先墊付，再向業(yè)主收取，該帳目都在開發(fā)商的其他應(yīng)收、應(yīng)付中反映，如此處理是否要交營(yíng)業(yè)稅？

一、關(guān)于代收維修基金、煤氣初裝費(fèi)、電表費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅納稅問題。

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定：“條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。”上述規(guī)定明確了代收款項(xiàng)應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額。

國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)公司代收的住房專項(xiàng)維修基金，可不并入營(yíng)業(yè)額計(jì)稅。

因此，上述代收款項(xiàng)除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他均應(yīng)計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。

二、關(guān)于代收契稅的營(yíng)業(yè)稅納稅問題。

契稅屬于稅金，不屬于《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定的價(jià)外費(fèi)用，因此不并入營(yíng)業(yè)額計(jì)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代售契稅時(shí)，應(yīng)注意查看本單位是否取得了地稅機(jī)關(guān)授予的契稅代征資格。

本文關(guān)鍵詞： 代收代付, 營(yíng)業(yè)稅, 政策分析

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