房地產(chǎn)五一營改增該咋辦？專家建議只有一個(gè)字“等”

房地產(chǎn)五一營改增該咋辦？專家建議只有一個(gè)字“等”

要營改增了，怎么辦？總理在政府工作報(bào)告中說了，從5月1日起，要全面實(shí)施營改增，這次涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)。其中提到的房地產(chǎn)涉及的人最多，營改增最引人關(guān)注。別看一個(gè)“改”字，對(duì)于很多人來說，可能值萬金。

那你該應(yīng)該怎么辦？

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授潘明星的建議居然只有一個(gè)字——等。

1、營改增和你我都有關(guān)系

經(jīng)濟(jì)里的每個(gè)細(xì)胞都會(huì)受到影響

對(duì)于房地產(chǎn)、金融等行業(yè)馬上要營改增，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星教授說，這次營改增全覆蓋，對(duì)中國的國民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)很大的利好，可以說惠及經(jīng)濟(jì)的每一個(gè)細(xì)胞。當(dāng)然也包括你，不管是你來自哪個(gè)行業(yè)。

很多人關(guān)注的焦點(diǎn)是，營改增后，試點(diǎn)行業(yè)，比如說房地產(chǎn)，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有下降。潘明星說，目前各行業(yè)的稅率等具體的細(xì)則尚未公布，但大的方向肯定是整個(gè)行業(yè)的稅負(fù)將下降。

當(dāng)然，不排個(gè)別企業(yè)的稅負(fù)會(huì)有所上升

一是營改增前，企業(yè)大量購進(jìn)（如購置不動(dòng)產(chǎn)等）；

二是某些企業(yè)的材料采購時(shí)，來源不是很明確，且對(duì)方無法提供發(fā)票，企業(yè)將無法抵稅。

道理是這樣的：增值稅＝銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。在銷售規(guī)模一定的情況下，企業(yè)繳稅多少取決于購進(jìn)的多少。購進(jìn)多的稅負(fù)下降，購進(jìn)少的稅負(fù)上升。但從全行業(yè)的較長時(shí)期來看，上升的稅負(fù)和下降的稅負(fù)是可以抵消的，整個(gè)行業(yè)稅負(fù)是穩(wěn)中有降的。

除此之外，更值得關(guān)注的，這一點(diǎn)得特別提提醒，就是：

營改增后，房地產(chǎn)下游企業(yè)稅負(fù)將降低。簡單地說，就是買房子的企業(yè)，稅負(fù)將降低。

道理很簡單，營改增后，所有購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或服務(wù)的企業(yè)，將從銷售方獲得增值稅專用發(fā)票，可抵扣本企業(yè)的稅款，從而減輕了稅負(fù)。而且，這種減稅，在產(chǎn)業(yè)鏈上是層層傳遞的，惠及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，形成了營改增稅負(fù)優(yōu)化的一道獨(dú)特的靚麗風(fēng)景。

2、你該怎么辦？——等

建議：該買的不該買的，都先別買

具體到這次最受關(guān)注的房地產(chǎn)營改增，應(yīng)注意“新增”兩個(gè)字，意義很大了。

政府工作報(bào)告表示，將于5月1日實(shí)施的房地產(chǎn)營改增，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。這被外界普遍解讀為，鼓勵(lì)企業(yè)買房，因?yàn)橘I房的企業(yè)將是受益者。

潘明星認(rèn)可這一解讀。企業(yè)買房可抵扣大量的稅，尤其是年銷售額不大的企業(yè)，買房后，由于房產(chǎn)的價(jià)值較高，且可以抵扣稅，很多企業(yè)可能好幾年不用繳稅。

對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)而言，意義還不止于此。當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要任務(wù)是去庫存，而房地產(chǎn)去庫存又是其中很重要一項(xiàng)。近幾年樓市一直低迷，庫存嚴(yán)重，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，顯然將刺激企業(yè)買房，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存。

其實(shí)，很多人更關(guān)心的是，自己該如何應(yīng)對(duì)？

 有關(guān)房地產(chǎn)營改增的信息已不是首次披露，所以，之前很多企業(yè)又是培訓(xùn)又是準(zhǔn)備，以提前應(yīng)對(duì)。因此，給企業(yè)的建議只有一個(gè)字——“等”，該買的先不買，暫時(shí)能不買的就再別買，特別是房產(chǎn)這樣的“大件”。

理由很簡單，之前購買，營業(yè)稅是不能抵稅的；而營改增實(shí)施后再買，可以扣稅，就能省下一大筆的稅。潘明星估計(jì)近期稅率等具體細(xì)則就會(huì)出臺(tái)，到時(shí)企業(yè)按照新政策再加強(qiáng)培訓(xùn)不遲。

3、為什么要營改增？

營改增的意義，已為外界所廣泛關(guān)注，多集中在將降低稅負(fù)、減少重復(fù)征稅等方面。在潘明星看來，營改增一個(gè)很重要的意義是鼓勵(lì)協(xié)作和分工。他認(rèn)為，這一意義更加重大，且很容易被忽視。舉例來說：

甲產(chǎn)品需要A、B、C、D四個(gè)企業(yè)協(xié)作來完成，每個(gè)企業(yè)增值100元，A把產(chǎn)品以100元的價(jià)格賣給B，B加工成新產(chǎn)品后以200元的價(jià)格賣給C，C再加工后把產(chǎn)品以300元的價(jià)格賣給D，D最后以400元的價(jià)格賣給消費(fèi)者。

按照現(xiàn)行營業(yè)稅（全值征稅）的計(jì)稅辦法，假設(shè)稅率是4％，A、B、C、D分別繳納100＊4％＝4元、200＊4％＝8元、300＊4％＝12元、400＊4％＝16元的稅，甲產(chǎn)品總負(fù)稅40元，其總價(jià)值為400元，稅負(fù)率為10％（40／400）。

而如果甲產(chǎn)品由某個(gè)“大而全”的企業(yè)同時(shí)完成了4個(gè)流程，只需在最后銷售環(huán)節(jié)繳納一次稅為400＊4％＝16元，稅負(fù)率只有4％。

那么問題來了，潘明星說，傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)稅的全值計(jì)稅造成重復(fù)征稅，導(dǎo)致專業(yè)化協(xié)作企業(yè)稅負(fù)（10％）重于“全能企業(yè)”4％，這與社會(huì)生產(chǎn)力分工協(xié)作專業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)是背離的。

正是在此背景下，增值稅于1954年在法國試行成功，并風(fēng)靡全球。仍以上例，甲產(chǎn)品如果改為增值稅，A、B、C、D企業(yè)分別繳納100＊4％＝4元、（200－100）＊4％＝4元、（300－200）＊4％＝4元、（400－300）＊4％＝4元的稅，甲產(chǎn)品總負(fù)稅16元，稅負(fù)率為4％（16／400）。

由此可見，A、B、C、D每個(gè)企業(yè)各創(chuàng)造了100元的價(jià)值，各繳納了4元的稅，稅負(fù)均衡合理，而且專業(yè)化協(xié)作企業(yè)與全能企業(yè)的稅負(fù)均為4％，消除了專業(yè)化協(xié)作的稅制障礙，促進(jìn)了現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展。

明白了嗎？總之，營改增說大也大，說小也小，千萬別以為和你沒關(guān)系！

本文關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn), 五一, 營改增, 專家建議

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