《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第7號(hào)）

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法〉的公告》





國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第7號(hào)

為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算審核工作，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2021年10月8日起施行。

特此公告。





 

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2021年9月3日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法





第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算審核工作，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算審核工作。

第三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的清算資料進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算審核，依法征收土地增值稅。


 

第二章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項(xiàng)稅額。

適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額。

第五條 納稅人按政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以各種名目向購房人另外收取的價(jià)款，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅。

第六條 納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%且無正當(dāng)理由的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低。

第七條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

（一）人民法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;

（二）政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;

（三）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。

第八條 納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列順序確定：

1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

第九條 納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途的，若產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，清算時(shí)不計(jì)收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。


 

第三章 扣除項(xiàng)目金額
 

第十條 納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

（一）能夠明確受益對(duì)象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目或該類型房地產(chǎn);

（二）同一個(gè)清算項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分?jǐn)傊帘卷?xiàng)目所有開發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按清算項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無法取得項(xiàng)目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)?

（三）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)?

（四）同一清算項(xiàng)目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?

（五）同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?

（六）分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，各期扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

第十一條 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑證。本辦法所稱合法有效憑證是指：

（一）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的，以發(fā)票為合法有效憑證;

（二）通過購買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證;

（三）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證;

（四）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證;

（五）發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)開具范圍，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為合法有效憑證。

（六）其他合法有效憑證。

第十二條 有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)核定扣除項(xiàng)目金額：

（一）納稅人不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的，或提供虛假的合同、結(jié)算等資料的;

（二）申報(bào)的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)，又無正當(dāng)理由的;

（三）裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單;裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個(gè)人施工，造價(jià)高于當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)的;

（四）大額工程款用現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第十三條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

（一）因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，允許扣除;

（二）在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外，為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的文件證明該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的（含項(xiàng)目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的），允許扣除;

（三）通過出讓方式取得土地使用權(quán)，未能提供所支付金額的原始憑證，其允許扣除的金額可根據(jù)政府相關(guān)部門的文件、合同或者其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn);

（四）因政府規(guī)劃等原因置換取得土地使用權(quán)的，置換土地的土地出讓金額或者評(píng)估價(jià)格，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，允許扣除;

（五）為取得土地使用權(quán)所支付的契稅、“招拍掛”傭金，視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，允許扣除;

（六）按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息，允許扣除。

第十四條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

（一）拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)等允許據(jù)實(shí)扣除，其扣除金額根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議、清冊(cè)、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定;

（二）購入不動(dòng)產(chǎn)，后續(xù)將不動(dòng)產(chǎn)拆除再次開發(fā)房地產(chǎn)的，原有不動(dòng)產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費(fèi)用，允許扣除。

第十五條 前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

（一）在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí)，按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除;

（二）未形成最終成果的設(shè)計(jì)費(fèi)、與項(xiàng)目可行性研究無關(guān)的咨詢費(fèi)不允許扣除;

（三）重復(fù)建設(shè)所發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不允許扣除。

第十六條 建筑安裝工程費(fèi)的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

（一）銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房價(jià)中包含裝修費(fèi)的;

2.銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的;

3.簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;

（二）清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在清算項(xiàng)目內(nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費(fèi)包含在房價(jià)中的，樣板房裝修費(fèi)允許扣除;

（三）因設(shè)計(jì)變更發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，已依法辦理變更手續(xù)的，允許扣除。自行改變?cè)O(shè)計(jì)方案、違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)不允許扣除;

（四）實(shí)際發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)允許扣除。

第十七條 公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

（一）有下列情形之一的，認(rèn)定公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的，其成本費(fèi)用允許扣除：

（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

（2）經(jīng)人民法院裁判屬于全體業(yè)主共有;

（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有;

（二）商品房銷售合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬，但相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主委員會(huì)尚未成立，無法辦理移交手續(xù)，納稅人能提供書面說明及代管情況的，其成本、費(fèi)用允許扣除;

（三）商品房銷售合同中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有，納稅人在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋清算初審意見前與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂確認(rèn)有關(guān)公共配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有的補(bǔ)充協(xié)議的，其成本、費(fèi)用允許扣除;

（四）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用允許扣除;

（五）預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)，違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)不允許扣除;

（六）分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施在未清算的項(xiàng)目中分?jǐn)偪鄢?

（七）未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為納稅人自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，其建筑面積作為可售面積，不允許扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用;

（八）土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，清算后對(duì)外轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，且其單位建筑面積成本費(fèi)用額確認(rèn)為零;

（九）依法配建人防部門規(guī)劃的人防工程，其建造發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除。按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程易地建設(shè)費(fèi)，取得合法有效憑證的，允許扣除;

（十）轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目可售建筑面積（包括應(yīng)分?jǐn)偟能嚨赖鹊叵旅娣e），按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除;轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。其他無產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施比照?qǐng)?zhí)行。

第十八條 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除;

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本項(xiàng)扣除;

（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條前兩項(xiàng)所述兩種辦法;

（四）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的非利息支出以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

第二十條 納稅人應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營改增后，納稅人應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?br />
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅人應(yīng)繳的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加大于實(shí)際繳納稅費(fèi)的，應(yīng)及時(shí)追繳并按《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。

第二十一條 納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，取得規(guī)劃許可，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，完成后進(jìn)行銷售的，其購買未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款及稅金允許扣除，但不得作為“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”計(jì)算的基數(shù)。


 

第四章 附則
 

第二十二條 本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本辦法未盡事項(xiàng)，按相關(guān)規(guī)定處理。

第二十三條 本辦法所稱的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。

第二十四條 本辦法自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。

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本文關(guān)鍵詞： 土地增值稅, 清算, 審核, 管理辦法, 海南省稅務(wù)局, 公告, 2021年, 第7號(hào)