財稅〔2009〕100號《財政部國家稅務總局關于開展應用房地產評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》

財政部國家稅務總局關于開展應用房地產評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知





財稅〔2009〕100號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為深入推進房地產稅收一體化管理，規(guī)范房地產交易計稅價格核定辦法，決定在全國范圍內開展應用房地產評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作?，F(xiàn)將《應用房地產評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作方案》發(fā)給你們，具體要求如下：
 
一、各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財稅部門要選定城市開展應用評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作。
 
二、各地財稅部門要高度重視此項工作，切實加強領導，抓好組織落實，盡快制定本地具體工作方案，明確工作范圍、工作內容、工作步驟、進度安排、人員配置和經費預算等。
 
三、為保障相關工作的順利進行，各地財稅部門要成立領導小組和實施小組。領導小組負責協(xié)調部門關系、確定工作方案、建立資金保障等工作。實施小組負責配備人力資源、提出具體評稅操作方案、應用實施方案，并負責具體實施工作。
 
四、北京、山西、內蒙古、遼寧、湖北、四川、浙江省（自治區(qū)、直轄市）作為試點地區(qū)，財稅部門要加快工作進度，加大保障力度，抓緊將評稅技術應用到房地產交易環(huán)節(jié)稅收征管中，選用或參照杭州版、丹東版軟件，年內完成征管軟件的本地化修改及培訓，集中力量采集數(shù)據(jù)，盡快發(fā)揮示范效應。
 
財政部、國家稅務總局將對評稅技術應用情況進行督促和檢查，請各地在2009年10月1日前將工作方案及選定的試點地區(qū)上報財政部（稅政司）、國家稅務總局（財產和行為稅司），2009年12月1日前上報評稅技術標準的制定及通用軟件的選取情況。

 

應用房地產評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作方案

一、工作內容及目標

為深入推進房地產稅收一體化管理，規(guī)范房地產交易環(huán)節(jié)計稅價格核定辦法，提高征管水平，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財稅部門要開展應用評稅技術核定房地產交易環(huán)節(jié)計稅價格工作。
 
應用評稅技術核定計稅價格不僅是規(guī)范交易環(huán)節(jié)稅收征管的需要，而且是評稅技術與實踐相結合，檢驗、提高評稅技術的需要。
 
二、工作流程

（一）選定試點地區(qū)。

原則上應選擇省會城市城區(qū)，也可以結合本地區(qū)房地產市場的特點及地方工作意愿，選擇房地產市場比較發(fā)達、管理規(guī)范、征管能力強的城區(qū)。
 
（二）成立工作領導小組和工作實施小組。

各地財稅部門要做好相關準備工作，加強與地方政府及相關部門的溝通和交流，爭取支持。領導小組成員既要包括財稅部門主管領導，也要邀請當?shù)貒?、房產、建設、規(guī)劃等相關部門負責人員參加。實施小組成員主要由財稅部門業(yè)務人員組成，小組人員應熟悉房地產稅收征管業(yè)務，掌握房地產估價理論和操作實務，能熟練操作計算機。也可聘請相關部門工作人員及計算機專家、評估專家作為小組成員。
 
（三）組織人員培訓。

國家稅務總局將按照計劃分批次組織開展業(yè)務培訓，各地要組織有關財稅工作人員如期參加。
 
（四）制定工作方案。

領導小組負責確定當?shù)毓ぷ鞣桨?。實施小組根據(jù)本地實際情況制定具體操作方案，包括選取應用軟件并本地化，并報財政部、國家稅務總局備案。

（五）建立房地產數(shù)據(jù)信息庫。

各地可采用細分區(qū)域，實地勘測或利用納稅申報資料、國土和房管部門信息等方式，采集數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)信息庫。數(shù)據(jù)信息庫應考慮今后房地產稅制改革的需要。
 
（六）應用軟件實施評稅及核定計稅價格。

以本地化后的評稅軟件為依托，實施應用評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作。
 
（七）建立計稅價格爭議解決機制。

在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機制。
 
三、評稅方法

核定房地產交易環(huán)節(jié)計稅價格主要采用市場法，對交易量較少的房地產也可考慮采用成本法。

市場法是通過收集與分析可比房地產的市場交易價格情況，確立房地產的價格比較基準，調整或修正相關數(shù)據(jù)，從而確定房地產評稅值的方法。
 
運用市場比較法評稅的基本步驟是：

（一）收集和分析市場銷售數(shù)據(jù)和資料；

（二）選擇適當?shù)谋容^單位；

（三）建立價格比較基準；

（四）對評稅房地產的相關數(shù)據(jù)做出合理的修正；

（五）計算房地產評稅值。
 
四、計稅價格核定效果檢驗

（一）設置檢測指標。

選擇能夠對核定軟件的評估結果進行量化評價和分析的檢測指標，如納稅人對于核定結果的投訴量，核定結果與市場交易價格的偏離值等。
 
（二）采集標準數(shù)據(jù)。

采集房地產成交案例作為檢測的標準數(shù)據(jù)，各地區(qū)可以根據(jù)本地情況確定數(shù)據(jù)采集量。
 
（三）檢測核定結果。

根據(jù)征管人員反饋的意見以及納稅人對于核定結果的投訴量和個案的調整數(shù)量，確定核定模塊的適用性；根據(jù)核定結果與市場價格水平的偏離程度，確定基準價格及價格影響因素修正系數(shù)設置的合理性。檢測標準：納稅人的正式投訴量不超過核定房地產總量的10%，核定價格不低于同地段、同類別房地產市場價格（售價）的20%。
 
五、建立評稅技術標準及選取評稅軟件

（一）建立本地區(qū)評稅技術標準。

調查分析本地區(qū)房地產市場及影響房地產價格的因素。具體包括：本地區(qū)房地產市場的狀況；房地產分布的特點與規(guī)律；房地產價格在不同區(qū)域間呈現(xiàn)差異性的原因；土地定級情況、基準地價及修正系數(shù)等。
 
根據(jù)調查情況，分析本地房地產市場價格水平和價格影響因素，制定本地區(qū)的評稅技術標準。
 
（二）選擇通用評稅軟件并實施本地化修改。

國家稅務總局將為各地提供通用軟件清單，各地要按照本地區(qū)的評稅技術標準，從中選擇適用的軟件系統(tǒng)。并根據(jù)本地區(qū)房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管工作情況，對通用軟件的功能設置、基準價格及指標、公式和參數(shù)等進行本地化修改及檢驗。

六、建立評稅結果爭議處理機制

按照公平、簡便、有效化解征納矛盾原則，在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機制。

（一）履行事前告知程序。在納稅人申報前，應向納稅人告知虛假申報應承擔的法律責任及相應處罰標準。

（二）建立爭議處理機制。因納稅人對核定價格持有異議而引發(fā)爭議的，各地應根據(jù)本地情況探索解決辦法，并形成長期機制。如可由領導小組或實施小組指定具有資質等級的評估機構進行評估，參考評估結果，確定計稅價格；也可由征收機關成立爭議處理小組，派專人（兩人以上）實地勘察房產情況，根據(jù)查看情況參照計算機核定價格，酌情確定計稅價格；或者可以從銀行等相關部門獲取房產交易的資金往來記錄作為計稅依據(jù)等。

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