《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）〉的公告》廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)【2018年修訂版全文】

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）〉的公告》

廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)

【已經(jīng)：《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公布稅費(fèi)規(guī)范性文件清理結(jié)果的公告》國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2018年第1號(hào)修訂】




《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》已經(jīng)廣東省人民政府法制辦公室審查通過(guò)，現(xiàn)予以發(fā)布，自2014年7月1日起施行。




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1、國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）

2、《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》解讀



 

廣東省地方稅務(wù)局

2014年5月14日



 

國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）

 

第一章 總 則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立和完善與同級(jí)發(fā)展改革、國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃、房管等部門(mén)的信息交換協(xié)作機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所、注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、工程造價(jià)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合市場(chǎng)因素，確定單位面積的扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(四)申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第七條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例(以下簡(jiǎn)稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(二)取得清算項(xiàng)目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的。

第八條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性及相關(guān)性。

第九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(bǔ)(退)稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
 

第二章 項(xiàng)目管理

第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目建立檔案，設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

納稅人應(yīng)將取得土地、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等資料按取得時(shí)間順序向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。

(一)取得土地、立項(xiàng)與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得(包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)及其他方式取得)土地使用權(quán)，辦理立項(xiàng)與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門(mén)的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

1.國(guó)有土地使用證、出讓合同(協(xié)議)或其他相關(guān)證明。

2.修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)文件(含修建性詳細(xì)規(guī)劃圖)。

(二)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

1.建筑工程預(yù)算書(shū)。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造價(jià)情況備案表、工程量清單。

凡項(xiàng)目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計(jì)或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，報(bào)送相應(yīng)的設(shè)計(jì)(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查，納稅人應(yīng)予以配合。

(三)銷(預(yù))售商品房環(huán)節(jié)：

納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售比例達(dá)到80%的當(dāng)季起，納稅人應(yīng)按季向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送項(xiàng)目銷(預(yù))售的銷控明細(xì)，內(nèi)容應(yīng)包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

(四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)：完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收(備案)手續(xù)后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)出具的建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。

(五)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)：取得商品房權(quán)屬證明后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

1.建筑工程竣工結(jié)算資料。

2.房屋測(cè)量成果報(bào)告書(shū)。

(六)其他資料，如立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設(shè)計(jì)合同、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項(xiàng)目竣工圖等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)資料，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送或者企業(yè)留置備查，由地級(jí)以上市稅務(wù)局確定。

第十一條 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，積極應(yīng)用土地增值稅信息管理系統(tǒng)，建立電子臺(tái)賬，加強(qiáng)土地增值稅日常管理。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段等四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)深入房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，向納稅人了解掌握工程進(jìn)展?fàn)顩r，將工程造價(jià)可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與納稅人充分溝通，對(duì)四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析作納稅輔導(dǎo)，并書(shū)面記錄，存檔備查。

第十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作。對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。
 

第三章 清算申報(bào)受理

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，原則上以規(guī)劃建設(shè)部門(mén)的項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)文件確定分期開(kāi)發(fā)的清算單位；同一個(gè)項(xiàng)目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理。對(duì)符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

對(duì)符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)跟蹤管理；對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供下列資料，如未按本規(guī)程第十一條規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的則應(yīng)一并補(bǔ)正：

(一)《廣東省土地增值稅清算申報(bào)表及附表》

(二)與清算項(xiàng)目有關(guān)的書(shū)面說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開(kāi)發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1.項(xiàng)目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說(shuō)明。

2.對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說(shuō)明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。

3.對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項(xiàng)分類說(shuō)明其具體情況(即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類)；屬于建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

4.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說(shuō)明。

5.涉及減免稅的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目涉及的減免稅情況進(jìn)行說(shuō)明。

6.關(guān)聯(lián)交易情況說(shuō)明。

7.融資情況說(shuō)明。

8.企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

凡在本規(guī)程實(shí)施前已作清算申報(bào)且工程造價(jià)高于扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項(xiàng)目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送造價(jià)書(shū)面報(bào)告。

(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目會(huì)計(jì)憑證的，納稅人還應(yīng)提供會(huì)計(jì)憑證復(fù)印件。

(四)納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》)及工作底稿。

第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。

納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書(shū)，通知納稅人在限期(原則上不超過(guò)15日)內(nèi)補(bǔ)全清算資料。

納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，可以受理；

在限期內(nèi)補(bǔ)齊關(guān)鍵資料(如影響收入、扣除項(xiàng)目金額確定的資料)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，可以受理；

逾期未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料，由納稅人書(shū)面確認(rèn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查取證，確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，可以受理；

不能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料且無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。
 

第四章 清算評(píng)估審核

第十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起180日內(nèi)完成清算審核，作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成；如有特殊情況的，經(jīng)地級(jí)以上市稅務(wù)局批準(zhǔn)，可再延期90日完成，并書(shū)面告知納稅人。

第十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃(圖)，重點(diǎn)實(shí)地查核項(xiàng)目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場(chǎng)館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場(chǎng)館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

第十九條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價(jià)格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按該項(xiàng)目同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定其收入。

第二十條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的審核。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(五)國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十二條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，按照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

2.工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

3.裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無(wú)資質(zhì)企業(yè)、個(gè)體工商戶或個(gè)人施工，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第二十三條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

(一)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?br />
(三)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

(四)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(五)對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集分配方式應(yīng)保持一致；如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

(六)納稅人在限期內(nèi)未能完整提供扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證資料且無(wú)正當(dāng)理由的，按當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)扣除。

第二十四條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

(二)是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

第二十五條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地屬于未“七通一平”的，應(yīng)對(duì)前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)體的實(shí)地審核，特別注意土石方、擋土墻、綠化等工程賬實(shí)是否相符。

(二)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?br />
第二十六條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

(二)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?br />
第二十七條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

(三)按照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，查核工程費(fèi)支出是否異常，如有異常，應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑施工企業(yè)簽訂的建筑工程施工合同、施工企業(yè)送審的結(jié)算書(shū)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程監(jiān)理公司、施工企業(yè)三方簽名蓋章確認(rèn)的竣工圖等。

(四)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

(五)建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具，是否存在虛開(kāi)的情況。

第二十八條 審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。

(二)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十九條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

(二)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?br />
(三)利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第三十條 代收費(fèi)用的審核。

對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第三十一條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十二條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。

第三十三條 納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、完整性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十四條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
 

第五章 核定征收

第三十五條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第三十六條 在審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，經(jīng)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，實(shí)行核定征收。

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

第三十八條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，通過(guò)向國(guó)土部門(mén)查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，核定稅額后，報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
 

第六章 清算鑒證

第三十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可委托納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)。稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的表、證、單、書(shū)的格式要求規(guī)范填列相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。重點(diǎn)應(yīng)對(duì)鑒證項(xiàng)目出現(xiàn)的資金流向異常、工程造價(jià)高于正常水平、關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致交易價(jià)格異常等重大事項(xiàng)提出明確的鑒證結(jié)論，并附送詳細(xì)的鑒證工作底稿。

第四十一條 稅務(wù)師事務(wù)所出具無(wú)保留意見(jiàn)和保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)的依據(jù)。

第四十二條 對(duì)納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。
 

第七章 法律責(zé)任

第四十三條 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)或者不按規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》處罰，并移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。

第四十四條 對(duì)清算過(guò)程中納稅人提供虛假清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

對(duì)會(huì)計(jì)人員偽造、變?cè)鞎?huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門(mén)處理。

對(duì)造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊(cè)造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門(mén)處理。

第四十五條 注冊(cè)稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所出具虛假鑒證報(bào)告或涉稅文書(shū)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門(mén)處理。

第四十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計(jì)、財(cái)政等部門(mén)檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。

第四十七條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中國(guó)人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。
 

第八章  附 則

第四十八條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第四十九條 各地級(jí)以上市稅務(wù)局根據(jù)本規(guī)程制定細(xì)化的土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。

第五十條 本規(guī)程由國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。

第五十一條 本規(guī)程自2014年7月1日起施行。

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本文關(guān)鍵詞： 廣東省地方稅務(wù)局, 土地增值稅, 清算, 管理, 規(guī)程, 暫行, 廣東省地方稅務(wù)局, 公告, 2014年, 第3號(hào), 2018年, 修訂版, 全文